토지의 취득당시 토지 등급이 잘못되었음을 이유로 취득가액을 인근 유사토지의 등급으로 환산하여 산정할 수 없음
토지의 취득당시 토지 등급이 잘못되었음을 이유로 취득가액을 인근 유사토지의 등급으로 환산하여 산정할 수 없음
심판청구를 기각합니다.
청구인은 경기도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 임야 4,498.254㎡(17,993㎡ 중 4분의 1 지분으로서 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.10.13 양도하고 1997.12.31 취득당시 토지등급을 130등급으로 하여 기준시가로 자산양도차익 예정신고를 하였으며, 1998.11.30 취득가액 계산착오를 이유로 취득당시 토지등급을 93등급으로 수정신고하였고, 이후 1999.2.18 쟁점토지 취득가액 환산시 적용할 토지등급을 인근 유사토지의 등급가액을 적용하여 달라는 경정청구를 하였다. 처분청은 청구인의 수정신고 내용이 정당하다고 하여 경정청구에 대하여 1999.4.13 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.28 심사청구를 거쳐 1999.11.2 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인도 기준시가로 신고한 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으며, 취득가액으로 보아야 하는 기준시가에 대하여 처분청과 다툼이 있는 바, 이하 청구주장에 대하여 본다.
(2) 기준시가로 자산양도차익을 산정함에 있어 개별공시지가가 고시되기전에 취득한 토지의 취득가액은 구 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정된 것) 제164조 제10항에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 규정하고 있다.
(3) 잘못 결정된 토지등급의 설정 또는 수정신청 등에 대하여는 지방세법 시행규칙 제45조 에 의하여 구제를 받아야 하는 것이고, 위 구제절차에 의하지 아니하고 등급설정 또는 수정이 잘못되었음을 내세워 위 등급에 따른 양도소득세 등의 부과처분이 위법하다고 다툴 수는 없는 것이다.(대법원 90누8343, 1991.4.9도 같은 뜻) 토지등급이 없는 경우에는 지방세법 시행령 제80조 의 2에 의거 시장·군수가 결정하여야 하고, 세무서장이 임의로 인근 토지등급을 적용한 것은 위법(대법원 87누 380, 1988.3.22도 같은 뜻)한 것이며, 지방세법에 의한 토지의 등급설정 및 수정이 잘못되었음을 내세워 바로 위 등급에 따른 양도소득세 부과처분이 부당하다는 주장은 타당성이 없다 할 것이다.(대법원 85누805, 1985.12.24도 같은 뜻)
(4) 청구인의 질의에 대한 "토지등급가액 설정건의에 대한 회신"(경기도 ○○○시 지적 58323-7819, 1998.10.16)에서도 토지등급의 조정은 지방세법 시행령 제80조 의 2 및 같은법시행규칙 제42조의 규정에 의하여 시장·군수는 토지의 지목, 품위 또는 정황에 따라 등급이 설정된 토지가 그 지목, 품위 및 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지와 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정·결정할 수 있는 것으로 회신하고 있으나 청구인의 토지에 대한 등급을 수정한 사실이 없음을 알 수 있다.
(5) 따라서 위 법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도가액과 취득가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 신고한 당초 신고가 정당하며, 토지등급의 수정에 관하여는 지방세법 제80조 의 2 및 동시행규칙 제42조에 의하여만 토지등급의 수정이 가능하므로 청구인이 경정청구에 대한 처분청의 결정통지에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5108호로 개정된 것) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호에 의하면 토지의 양도차익은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하여 산정함을 원칙으로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
(2) 같은법 제99조 제1항은 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 토지의 경우는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)로 하되 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
(3) 같은법 제100조 제1항은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있다.
(4) 구 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정된 것) 제164조 제10항은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 취득당시의 시가표준액 1990년 1월 1일을 기준 × ---------------------------------------------- 으로 한 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 이라고 규정하고 있다. (5) 지방세법시행령 제80조 제1항 은 토지·건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.
매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의 2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 "토지등급가격"이라 한다)로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격이라고 규정하고 있고, 제80조의 2 제1항은 시장·군수는 토지에 대하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 참작하여 토지의 이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건에 따라 균형이 이루어지도록 등급을 설정하고 이를 토지대장, 임야대장 및 과세대장에 등재하여야 한다고 규정하고 있다.
(6) 한편, 1995.12.30 내무부령 제668호로 삭제된 지방세법시행규칙 제42조 와 제44조 및 제45조는 아래와 같이 규정하고 있었다. 토지의 등급설정등과 관련하여 제42조 제2항은 시장·군수가 토지등급을 설정하거나 수정하고자 할 때에는 그 토지의 이용상황이나 주변환경기타 자연적·사회적 조건이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하되, 미리 그 토지를 관할하는 읍·면·동의 장과 지역사정에 정통한 자 및 토지평가에 전문적인 식견이 있는 자에게 자문을 한후 조례가 정하는 날 현재의 결정분에 대하여 그 결정일전 60일까지 토지등급의 설정 또는 수정내용을 별지 제45호 서식 내지 제47호 서식에 의하여 도지사에게 승인신청을 하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 수시로 그 토지의 등급을 설정하거나 수정할 수 있으며 이 경우에는 도지사의 승인을 요하지 아니한다.(1993.12.31 개정)
1. 제45조의 규정에 의한 토지등급의 설정(1993.12.31 개정)
2. 토지이동에 따른 토지등급의 설정 및 수정
3. 국공유지등의 비과세지가 과세지로 되는 경우의 해당 토지의 등급설정
4. 도시계획법의 규정에 의한 도시계획사업 및 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 경지정리사업으로 인하여 그 사업지구 및 인근토지의 이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 현저하게 달라진 경우의 당해 토지의 등급수정 (1993.12.31 개정)
5. 토지가격의 급격한 상승이나 하락으로 인하여 인근토지와의 균형유지상 등급조정이 불가피하다고 도지사가 인정하는 경우의 당해 토지의 등급설정 또는 수정 (1984.5.12 개정)이라고 규정하고 있었다. 심사청구와 관련하여 제44조 제1항은 토지소유자 또는 이해관계인은 제42조의 규정에 의하여 설정 또는 수정된 토지등급에 대하여 이의가 있는 경우에는 열람기간이 만료되는 날(개별통지를 한 경우에는 시장·군수가 개별통지를 한 날)로부터 15일내에 불복의 사유를 갖추어 당해 시장·군수에게 심사청구를 할 수 있다(1989.3.13 개정된 것)고 규정하고 있었다. 토지등급의 설정신청과 관련된 제45조 제1항은 토지소유자 또는 이해관계인이 토지등급의 설정을 받고자 할 경우에는 그 토지의 소재·지번·지목·지적과 등급의 설정사유를 갖추어 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수에게 신청할 수 있다고 규정하고 있었다.
(1) 사실관계 (가) 쟁점토지와 인접토지의 토지등급 및 개별공시지가는 별첨과 같으며, 청구인은 1997.12.4 양도소득세 예정신고를 하였다가 1998.11.30 취득당시 토지등급을 1985.3.8 설정된 130등급에서 1984.12.15 설정된 93등급으로 정정하여 수정신고를 하였다. (나) 청구인의 쟁점토지 등급가액 재설정 요청에 대하여
○○○시장은 지방세의 산정기준을 과세시가 표준액에서 시가표준액(개별공시지가)으로 적용하도록 지방세법 및 같은법시행령이 개정됨에 따라 토지등급의 설정 또는 수정이 1996.1.1부터 폐지되었다는 회신(지적 58323-7819, 98.10.16)을 하였고, 국세청장은 1990.8.30 개별공시지가가 시행되기 전의 토지등급의 설정 및 수정에 관한 사안은 당해 토지를 관할하는 해당 시장·군수의 소관사항이라는 것이다.(재일 46014-2449, 1998.12.15) 또한, 당 심판부에서 ○○○시장에게 쟁점토지의 등급을 재설정하는 것이 불가능한지 여부와 토지등급이 누락된 사유에 대하여 질의하였는 바, 토지등급의 수정이나 재설정이 불가하고, 토지등급 누락여부는 관련공부의 폐기로 판단불가하다는 회신을 받았다.(지적 58323-14065, 2000.6.17)
(2) 판단 (가) 청구인은 시장과 군수는 토지등급을 설정함에 있어서 수정하고자 하는 토지의 이용상황이나 주변환경 및 기타 자연적, 사회적 조건이 유사한 토지의 등급을 참작하여 수정하여야 함에도 쟁점토지는 주변 인근토지의 등급수정시 조사가 누락되었는 바, 쟁점토지 인근 유사토지는 토지등급에 변동이 있었음에도 쟁점토지의 토지등급은 1976년 이후 1989년까지 변동이 없어 취득가액이 과소계상되어 있으므로 청구인이 신고납부한 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지와 지목과 정황이 유사한 인근 유사토지의 토지등급가액으로 취득가액을 환산하여 재계산 하여야 한다고 주장한다. (나) 쟁점토지는 1976년 당시 인근 토지의 토지등급과 동일하게 등급이 설정되었으나, 인접토지들이 1983.9.1 및 1985.7.1 계속적인 토지등급 조정이 있었던 반면, 쟁점토지는 인접한 유수지(○○○리 ○○○)와 동일한 토지등급으로 지정되었음이 인정된다. (다) 그러나 쟁점토지와 지목이 같은 임야의 토지등급이 1984년과 1985년 2차례 등급조정이 있었던 반면, 쟁점토지는 1984년 토지등급 조정시 면적단위 환산 방법의 변경으로 인한 조정만 있었던 점을 인정하더라도 잘못 결정된 토지등급의 설정 또는 수정신청 등에 대하여는 전시한 바와 같이 지방세법 시행규칙 제42조 내지 제45조에 의하여 구제를 받아야 하는 것이고, 위 구제절차에 의하지 아니하고 등급설정 또는 수정이 잘못되었음을 내세워 위 등급에 따른 양도소득세 등의 부과처분이 위법하다고 다툴 수는 없는 것인 바(대법원 90누8343, 1991.4.9도 같은 뜻), 쟁점토지 관할 지방자치단체인 ○○○시장이 쟁점토지의 토지등급을 수정하지 않는 한 처분청이 이를 결정할 수 있는 권한이 없고, ○○○시장이 청구인에게 쟁점토지의 등급조정이 불가하다고 통보한 점 및 개별공시지가 최초 고시 당시 토지등급이 쟁점토지의 정황을 제대로 반영하지 못하였다면 양도당시의 개별공시지가도 저평가되었을 가능성을 배제할 수 없는 점등을 감안할 때 처분청이 청구인이 수정신고한 토지등급 93등급을 적용하여 환산한 취득가액을 양도차익 산정시 취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
- 라. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.