토지양도시 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인의 망부(1998.8.7 死亡) ○○○은 1976.9.25 경기도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 97,587㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1996.2.3 양도하고, 1996.4.20 실지거래가액(양도가액: 214,690,000원, 취득가액: 86,795,025원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 처분청은 위 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다는 이유로 자산양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 1999.4.6 상속인인 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 40,667,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.29 심사청구를 거쳐 1999.11.1 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인의 부(父) ○○○이 쟁점토지를 1976.9.25 취득하여 소유하다가 청구외 ○○○(경기도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○)외 7인에게 대금 214,690,000원에 양도하기로 1996.2.1 계약하고 계약금 14,690,000원을 영수하고 1996.2.3 중도금 100,000,000원과 잔금 100,000,000원을 영수하고 1996.4.20 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고서를 처분청에 제출하고 양도소득세 30,829,520원을 자진납부 하였음에도 처분청은 제출된 검인계약서상 매매금액은 실지거래가액이 아니어서 양도당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정하였음은 위법하니 처분청에 예정신고시 제출된 부동산매매계약서에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 양도가액에 대한 계약서는 검인계약서를 제시하고, 취득가액에 대한 계약서는 제시하지 아니하고 양도가액에 대하여 보면 양도가액 214,690,000원은 기준시가 312,278,400원의 69%에 불과하고, 취득가액에 대하여 보면 취득가액 86,759,025원은 기준시가로 확인되고 있다.

(2) 처분청에 의하면 쟁점토지의 취득인 중 1인인 청구외 ○○○에게 확인한 바, 쟁점토지를 평당 10,000원에 취득하였으나 취득시 매매계약서는 없다는 내용이 인정된다.

(3) 위와 같은 사실 및 정황을 종합하여 보면 청구인은 양도관련증빙으로 검인계약서만 제시하고 있는 바, 검인계약서는 통상적으로 부동산등기를 위하여 형식적으로 작성되는 것이므로 신뢰성이 있다고 보기는 어려우며, 또한 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 책정되는 것이 상례임에 비추어 쟁점토지를 기준시가의 69%에 해당하는 낮은 가액으로 양도할 만한 특별한 사정이 있다고 보여지지 아니하고 있는 점 등으로 미루어 보아 신고가액을 인정하기 어렵다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도와 관련 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고 있다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제100조 (양도차익산정) 제1항에서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의할 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (다만,이하 생략) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 실지거래가액과 기준시가를 비교하면 아래 표와 같다. 단위:원 구 분 실지거래가액(1) (청구주장) 기준시가(2) (처분청) 비고(1)/(2) 양도(96.4.20)가액 취득(77.1.1)가액 214,690,000 86,759,025 312,278,400 86,754,843 68.74% 100% 양 도 차 익 117,103,000 225,523,557 51,92%

(2) 청구인의 부(父)가 쟁점토지의 취득가액을 86,795,025원으로 신고하였으나 이는 기준시가에 의하여 신고한 것으로 보여질 뿐, 실제 취득가액을 확인할 수 있는 취득할 당시의 쟁점토지매매계약서 및 그 취득대금과 관련 금융자료 등을 제시하지 못하고 있고

(3) 양도가액 214,690,000원에 대하여는 검인계약서를 제시하고 있으나 이는기준시가 312,278,400원의 68.74%로 기준시가 보다 현저히 낮은 가액으로 동 가액에 양도할 특단의 이유를 발견할 수 없다. 위 사실을 모아 볼 때, 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.