양도당시 기준시가가 없는 토지의 평가 및 그 가액의 정당여부

심판청구번호 국심1999서 2332(2000. 3.23) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 402㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1929.2.17 취득하여 1996.7.22 청구외 ○○○등 8인에게 양도하고 1997.5.31 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 처분청에 양도소득세과세표준신고를 하였고, 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준신고시 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가로 적용한 가액(150,000원/㎡)은 토지대장발급시 착오에 의하여 기재된 것임을 확인하였고 따라서 쟁점토지는 양도당시 기준시가가 없는 토지로서 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여 1999.3.13 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 36,669,360원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.10.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 도로로 편입될 토지이고 처분청이 인근표준지로 삼은 토지의 이용현황은 대지로서 쟁점토지와는 지목·이용현황등 지가형성요인이 유사한 인근토지로 볼 수 없고 기준시가에 의한 양도차익은 청구인의 쟁점토지의 실지양도가액인 30,000,000원을 초과하여 결정할 수 없다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 지목은 답이나 현황은 전으로서 공시지가가 없는 토지인 바 인근 쟁점토지의 모번지인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(1994.5.21 쟁점토지분할)를 기준으로 도로비준율 33%를 적용한 가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 30,000,000원이라고 주장하나 인근지번의 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로 실지거래가액으로 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 없다.

• 가. 쟁점 개별공시지가가 없는 쟁점토지를 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정되기 전의 것)제96조(양도가액)는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29 단서개정)"고 규정하고 있으며 같은법 제99조(기준시가의 산정)제1항에서는 "제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다"고 규정하고 제1호 가목 "토지(95.12.29 개정)"에는 "지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가"라 한다). 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다”고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것)제164조(토지·건물의 기준시가 산정)제1항은 "법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 당해 토지의 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세 지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지라 하여 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 처분청이 지목·이용현황등 지가형성요인이 쟁점토지와 다른 토지를 인근유사토지로 보아 쟁점토지를 평가하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지는 ○○○씨 ○○○참판 ○○○ 직계손종친회 소유로서 1929.2.17 청구인 명의로 소유권이전되었고 1996.7.22 청구외 ○○○ 등 8인에게 매매를 원인으로 소유권이전되었으며 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 1985.1.1을 의제취득일로 하여 1997.5.31 기준시가(양도가액: 60,300,000원, 취득가액: 103,104,403원)에 의하여 양도소득세 과세표준신고를 하였고 처분청은 청구인이 신고한 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가(150,000원/㎡)는 토지대장발급시 관할구청장이 착오로 잘못기재하였음을 확인하고 쟁점토지를 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 인근유사토지의 개별공지시가를 참작하여 평가한 가액인 139,293,000원을 양도가액으로, 1977.1.1을 의제취득일로 하여 쟁점토지의 1990.1.1 개별공시지가를 취득당시 과세시가표준액으로 환산한 가액인 14,719,632원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세 36,669,360원을 과세하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지는 ○○○구청의 도시계획에 의하여 도로로 편입될 토지이고 처분청의 양도소득세 결정결의시 인근유사토지로서 비교할 토지로 삼은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 773㎡는 토지의 이용현황이 대지로서 쟁점토지와는 지가형성요인이 유사한 인근토지로 볼 수 없어 처분청이 쟁점토지의 기준시가를 산정하여 과세한 처분이 부당하다고 주장하며 쟁점토지의 실지매매가액 및 토지이용현황에 대한 거증서류로 부동산매매계약서(검인계약서)사본, 토지대장등본 및 토지이용계획확인서를 제시하고 있다.

(3) 쟁점토지는 처분청이 비교대상토지로 선정한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에서 1994.5.21 분할되었고, ○○○구청장이 발급한 토지이용계획확인서에 의하면 도시계획시설의 도로저촉구역으로 되어 있고, 쟁점토지대장발급시 기재된 1996년도 개별공시지가 150,000원/㎡은 ○○○구청장이 착오에 의해 잘못기재한 것으로 확인되고 처분청의 토지가격평가서에 의하면 쟁점토지의 인근 주거지역내 토지의 1996년 개별공시지가는 모두 1,050,000원/㎡임을 알 수 있다.

(4) 전시법령에 의하면 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한토지는 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가한 가액을 기준시가로 한다고 규정하고 있고 1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 소득세법부칙 제1조에는 1984.12.31 이전에 취득한 토지의 의제취득일을 1985.1.1 한다는 법률 제4803호 소득세법 부칙 제8조는 1997.1.1부터 시행한다고 규정하고 있는 바, 처분청이 쟁점토지의 모번지인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○를 인근표준지로 하여 1996년 개별공시지가 1,050,000원/㎡에 지가공시 및 토지평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 건설교통부장관의 토지가격비준표상의 조정율 33%를 적용한 346,500원/㎡를 처분청의 공정과세협의회에 의결을 거쳐 양도가액으로 산정하고, 1977.1.1을 의제취득일로 하여 쟁점토지의 1990.1.1 개별공시지가(520,000원/㎡)를 취득당시 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 환산한 가액(36,616원/㎡)을 취득가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익(124,530,809원)을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 또한 청구인은 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 결정할 수 없다고 주장하며 쟁점부동산양도당시의 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 청구인이 제시하는 계약서는 검인계약서로 계약서상의 매매대금을 실거래가액으로 인정하기 어렵고, 또한 청구인이 주장하는 양도가액 30,000,000원은 쟁점토지의 기준시가보다도 현저히 낮은 점(21.5%)을 감안하면 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한다 할 것이므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 주장 또한 받아들이기 어렵다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.