양도가액과 취득가액 중 실지거래가액이 모두 확인되지 않으면 기준시가로 과세함

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 311.9㎡를 1984.2.15 취득하여 그 지상에 건물 923.25㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 대지와 건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축한 후 1996.11.12 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액은 실지거래가액 550,000,000원으로, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 177,513,588원으로 하여 1997.1.3 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.2 청구인에게 양도소득세 67,619,790원을 결정고지(이의신청 결정에 따라 처분청은 1999.4.30 토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 고지세액중 58,738,410원을 감액하였음) 하였는바, 청구인은 이에 불복하여 1999.2.24 이의신청 및 1999.6.18 심사청구를 거쳐 1999.10.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 처분청과 같이 토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 과세할 경우에는 쟁점부동산의 양도가액은 602,061,393원이 되어 실지양도가액 550,000,000원을 초과하므로, 쟁점건물의 취득가액은 양도가액 119,663,107원을 양도·취득시의 기준시가로 환산한 가액 79,132,054원(119,663,107원 × 113,559,750원/171,724,500원)으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도차익은 양도·취득시의 쌍방 실지거래가액이나 쌍방 기준시가로 계산함이 원칙인데, 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 산정한 것이 정당한지에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제1항에서는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고, 제2항에서는 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다."고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제1항에서는 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 제3항 각호 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다."고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 550,000,000원, 취득가액을 177,513,588원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청은 기준시가(양도가액 789,286,500원, 취득가액 254,743,820원)로 양도차익을 산정하여 과세하였다가 이의신청결정에 따라 처분청은 토지에 대한 양도가액을 430,336,893원(쟁점부동산의 실지 양도가액 550,000,000원을 토지·건물의 기준시가로 안분계산함)으로 실지취득가액을 94,350,000원으로 하여 양도소득세를 과세하고, 쟁점건물은 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하였다. 토지의 양도차익 계산에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 쟁점건물의 양도차익 산정에 대하여 살펴보기로 한다. 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 거래증빙을 제시하지 못하고, 쟁점건물의 취득가액을 쟁점부동산 양도가액 550,000,000원을 토지·건물의 기준시가로 안분한 가액인 119,663,107원을 기준으로 환산하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 관계법령에 의하면, 토지·건물의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 할 것이므로, 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액의 실지거래가액이 확인되는 쟁점토지에 대하여는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 취득가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 없는 쟁점건물에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세(국심 97경639, 1997.9.8 등 다수 같은 뜻임)한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.