교환거래 양도부동산의 기준시가로 과세한 처분의 당부

1. 양천세무서장이 1998.11.10 청구인에게 한 1997년도분 양도소득세 151,739,230원의 부과처분은 그 과세대상면적을 서울특별시 양천구 ○○○동 ○○○ 소재 상가 3층 293.97㎡, 4층 482.98㎡, 그 부속토지 367.30㎡로 하여 과세표준과 세액을 경정하고 신고 및 납부불성실가산세를 취소한다.

2. 나머지 청구주장은 이를 기각한다.

청구인은 청구인의 동생 청구외 ○○○과 공동으로 서울특별시 양천구 ○○○동 ○○○ 상가의 3층 597.84㎡와 4층 603.72㎡ 및 그 부수토지 476.57㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.8.6부터 1991.10.24 기간 중 취득하였다. 청구인은 1997.6.11 청구외 ○○○(이하 “중간전매자”라 한다)와 쟁점부동산에 대한 교환계약을 맺었으나, 중간전매자로부터 쟁점부동산을 취득하였다는 청구외 ○○○(이하 “최종취득자”라 한다)에게 쟁점부동산을 직접 양도하는 내용으로 작성된 부동산매매계약서를 붙여, 1997.8.28 실지거래가액(취득가액 679,832천원, 양도가액 940,000천원)으로 청구외 ○○○과 함께 각각 쟁점부동산중 자기 지분에 대하여 양도소득세과세표준 예정신고 및 납부하였다. 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아, 기준시가에 의거 1998.11.10 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 151,739,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.5 이의신청 및 1999.5.25 심사청구를 거쳐 1999.10.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인의 동생 청구외 ○○○의 지분을 포함한 쟁점부동산을 부채승계액 9억원과 볼링장 시설물 평가금액 110,000,000원 및 양수부동산 평가금액 270,000,000원 포함한 940,000,000원에 중간전매자에게 교환거래하였고, 쟁점부동산을 중간전매자로부터 산 최종취득자에게 소유권이전등기한 사실에 대하여 실지거래가액으로 양도차익예정신고·납부하였고, 그 실지거래가액이 확인됨에도 거래당사자가 합의하여 정한 양수부동산의 평가액 270,000,000원과 볼링장시설물의 평가액 110,000,000원이 감정기관의 감정가액이 아니라는 이유로 쟁점양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 이 건 과세함은 부당하다.

(2) 쟁점부동산은 청구인의 동생 청구외 ○○○과 공동 소유이었으므로 이 건 양도소득세도 지분별로 고지되어야 한다(심판청구에서 새로이 주장한 내용임)

• 나. 국세청장 의견 1997.6.11에 중간전매자와 맺은 교환계약 내용에 의하여 쟁점부동산의 양도실지거래가액을 확인할 수 있는지를 살펴보면, 비품을 포함한 볼링장시설물과 양수부동산에 대한 금전적 가치가 표시되어 있지 아니함에 따라 볼링장시설물의 가액을 110,000,000원, 양수부동산의 가액을 270,000,000원으로 가·감산한 양도가액 940,000,000원이 쟁점부동산의 실지거래가액이라는 청구주장과 연계되지 아니함을 알 수 있고, 교환자산 중 특정목적물과의 교환거래에 해당하는 쟁점부동산과 볼링장시설물 및 양수부동산에 대하여, 각 자산의 금전가치를 나타내는 시가감정을 하지 아니하여 그 감정가액이 없음에는 다툼이 없고, 청구인이 추가로 쟁점부동산 가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못함에 따라 쟁점부동산의 교환거래는 단순한 교환거래로서 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로 볼 수 없으므로 실지거래가액은 없는 경우에 해당한다고 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은

(1) 교환거래에 의하여 양도한 쟁점부동산에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부와

(2) 청구인의 동생과 공동소유로 되어 있는 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인에게 양도소득세를 일괄고지한 처분의 당부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, (이하 생략)라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 시행령 제166조 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제109조【자산양도차익의 결정】제1항에서는 거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다라고 규정하고 있고, 같은법 제110조 【양도소득세 과세표준확정신고】제1항에서는 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 (1)에 대하여 본다 (가) 청구인이 제시한 중간전매자와 청구인간의 부동산 교환계약서의 내용을 보면 청구인이 주는 자산으로는 ① 쟁점부동산과 비품을 포함한 볼링장시설물 및 근저당설정된 채무액 9억원, ② 대신변제하기로 한 중간전매자의 사채 3천만원, ③ 중간전매자에게 추가 지급한 5천만원이고 청구인이 받는 자산으로는 경기도 가평군 상면 ○○○리 ○○○ 답 162㎡, 같은리 ○○○ 답 119㎡, 같은리 ○○○ 하천부지 2,846㎡과 근저당설정된 채무액 5천만원이며, 등기이전 조건으로 쌍방 협의에 따라 등기를 정리하는 것으로 되어 있다. (나) 위 교환계약서의 내용에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는지에 대하여 본다. 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것(대법94누 6840, 1994.12.9 대법 96누860,1997. 2.11 같은뜻임)인 바, 청구인이 양도하는 물건은 쟁점부동산을 포함하여 볼링장의 시설물과 비품등이 포함되어 있으나, 각 양도물건에 대한 가액을 따로 표시한 바 없을 뿐 아니라 쟁점부동산 및 청구인이 교환 받는 부동산에 대한 시가감정을 한 바 없음에는 다툼이 없는 이 건에 있어 위 교환계약서만으로는 쟁점부동산의 가액을 확인할 수 없고 쟁점부동산의 가액을 확인할 수 있는 또 다른 객관적인 증빙을 제시하고 있지 않고 있어 위 교환에 의하여 양도한 쟁점부동산의 가격을 940,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 청구인과 청구인의 동생 청구외 ○○○과 다음과 같이 공유지분으로 되어 있음이 확인되고, (단위: ㎡) 구 분

○○○(청구인)지분

○○○ 지분 계 비 고 건 물 3 층 293.97 303.87 597.84 4 층 482.98 120.74 603.72 계 776.95 424.61 1,201.56 대 지 367.30 109.27 476.57 처분청의 과세자료에 의하면 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세를 청구인 1인에게 결정고지하였음을 알 수 있다. 쟁점부동산은 청구인과 청구인의 동생 청구외 ○○○ 각자가 자기의 소유지분을 양도하였고 이에 대한 양도소득세를 서로가 연대하여 납부할 의무가 없다 할 것이므로 쟁점부동산의 청구외 ○○○ 지분의 양도에 대하여 청구외 ○○○에게 양도소득세를 과세함은 별론으로 하더라도 청구인에게 과세되어야 할 양도소득세는 쟁점부동산중 청구인지분에 해당하는 부분에 대하여만 과세토록 과세표준과 세액이 경정되어야 할 것으로 판단된다.

(3) 직권으로 심리한다. 처분청의 이 건 양도소득세의 결정결의서를 살펴보면, 신고불성실가산세 9,601,218원, 납부불성실가산세 12,921,637원을 가산하여 결정고지하였음을 알 수 있고, 청구인이 제시한 자산양도차익예정 및 양도소득세과세표준확정신고및납부계산서에 의하면 청구인 및 청구외 ○○○은 1997.8월 쟁점부동산 양도와 관련하여 쟁점부동산중 자기지분에 대하여 각각 양도소득세 예정신고 및 납부하였음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인 및 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 양도가액 등을 잘못 적용하여 양도차익을 과소 신고·납부하였으나 청구인 및 청구외 ○○○은 신고기한내에 자산양도차익예정신고 및 납부하였는 바, 처분청이 확정신고기간내에 양도소득세를 결정고지하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점부동산의 자산양도차익예정신고후 1년3개여월 경과하여 양도소득세를 결정고지하면서 신고 및 납부불성실가산세를 산출세액에 가산하여 고지한 처분은 잘못이라고 판단된다(국심 99부1743, 1999.12.24 같은뜻임)

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장은 이유 없으나 처분청의 과세처분에 있어 일부 잘못된 점이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.