토지와 건물을 가액의 구분없이 함께 양도한 경우 양도차익계산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1992.10.28. 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 213.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 1993.3.26. 그 지상에 신축한 주상복합건물 489.56㎡(이하 "쟁점건물"이라하고 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하고 1994.5.31. 쟁점부동산의 양도가액을 160,000,000원으로, 취득가액을 168,000,000원(토지 22,000,000원, 건물 146,000,000원)으로 하여 양도소득세과세표준확정신고 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 쟁점부동산 양도가액은 부동산매매계약서에 의하여 확인된다 하여 인정하고 쟁점건물의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 쟁점건물의 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액을 건물의 실지취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 1999.3.4. 청구인에게 양도소득세 22,284,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.2. 심사청구를 거쳐 1999.10.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 토지와 건물을 함께 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세과세표준신고하였으나 양도가액은 실지거래가액을 인정하고 취득가액은 실지거래가액을 부인한 처분청의 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산의 토지의 실지취득가액은 68,000,000원이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다(추가주장)

• 나. 국세청장 의견 구 소득세법시행령 제170조 제2항 의 규정은 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하도록 규정하고 있고 같은법 시행령 제170조 제1항 단서규정에서는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하도록 규정하고 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 토지·건물을 함께 양도하고 각각 구분하여 신고하지 아니하여 실지조사결정시 구 소득세법시행령 제170조 제2항 의 규정에 의하여 실지 양도가액 160,000,000원을 취득당시 토지·건물기준시가에 비례하여 토지는 73,937,214원, 건물은 86,062,786원으로 계산하였고, 토지 취득가액은 실지거래가액 22,000,000원이 확인되어 신고금액을 시인결정하고 건물분 취득가액은 증빙서류 등의 미비로 확인할 수 없어 구 소득세법시행령 제170조 제1항 의 규정에 의하여 양도시 건물가액을 근거로 환산하여 결정하였으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지와 건물을 가액의 구분없이 함께 양도한 경우 토지와 건물의 실지양도가액은 기준시가에 의하여 안분계산하고 토지취득가액은 신고한 실거래가액으로, 건물취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것)제23조(양도소득) 제1항에서 "양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다"고 규정하고 제1호에서 "토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 규정하고 제4항에서 "양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다"고 규정하고 제1호에서 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있으며 제45조(양도소득의 필요경비계산)제1항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다"고 규정하고 제1호 "취득가액" 가목에서 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1993.12.31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제170조(양도소득금액의 조사결정)제1항에서 "법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제115조 제1항 제3호에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다"고 규정하고 제2호에서 "제4항 제2호의 경우에는 다음 각 목에 의하여 계산한 가액"이라고 규정하고 가목에서 "양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액"은 "양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가 ------------------------------ 양도당시의 기준시가 (제115조 제3항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)” × 라고 규정하고 있으며 제2항에서 "토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산한다"고 규정하고 제4항에서 "법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고 제2호에서 "다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 다목에서 "부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우"를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단. 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액과 토지의 실지취득가액은 인정하고 건물의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 양도당시 실지거래가액을 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한데 대하여 청구인은 토지와 건물의 실지취득가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1992.10.28. 취득하여 1993.3.26. 그지상에 4층 주상복합건물인 쟁점건물을 신축하였고 1994.5.31. 토지와 건물을 함께 양도하고 1994.5.31. 양도가액을 160,000,000원(부동산매매계약서에 토지와 건물가액이 구분되어 있지 아니함)으로, 취득가액을 168,000,000원(토지 가액 22,000,000원, 건물가액 146,000,000원)으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였음이 등기부등본ㆍ부동산매매계약서 및 양도소득세 과세표준확정신고서에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 160,000,000원을 인정하고 기준시가로 안분계산하여 토지(73,937,214원)와 건물(86,062,786원)의 가액을 산정하고, 토지의 취득가액은 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인된다 하여 신고한 실지거래가액(22,000,000원)을 인정하고 건물의 취득가액은 청구인이 신고한 실지취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액(동일한 기준시가조정기간 내에 취득하여 양도한 경우로 가감율의 변동이 없어 양도가액과 같은 가액임)을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청의 조사서와 양도소득세결정결의서에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 토지의 공시지가가 35,211,000원이고, 1992.10.31 쟁점토지상에 채권최고액을 45,000,000원으로 하여 근저당권이 설정된 사실이 있으므로 쟁점토지의 실지취득가액이 68,000,00원이라고 주장하면서 부동산매매계약서와 무통장입금증사본을 제시하고 있으나 위 부동산매매계약서에는 매도인이 청구외 ○○○로 되어 있으나 무통장입금증에는 수취인이 부동산중개인인 청구외 ○○○으로 되어 있으며 또한 부동산매매계약서상의 매매대금 지급일자와도 일치하지 아니하여 청구인이 쟁점토지를 68,000,000원에 취득하였다는 주장은 증빙에 의하여 확인되지 않는다 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 양도소득세 확정신고시 신고한 22,000,000원으로 인정된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액과 토지의 실지취득가액은 인정하면서 건물의 실지취득가액을 인정하지 않는 것을 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 건물의 취득가액이 146,000,000원이라고 주장만 할 뿐 건물의 신축공사에 소요된 금액과 실제 공사비를 지급하였음을 입증하는 공사도급계약서 등 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지취득가액 146,000,000원은 증빙에 의해 확인되지 아니한다 할 것이다.

(5) 전시 관련법령에 의하면 토지와 건물을 함께 취득 또는 양도한 경우에 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한가액에 비례하여 안분계산하고 실지양도가액만 확인되는 경우에는 기준시가로 환산가액을 실지취득가액으로 한다고 규정하고 있으므로 처분청이 실지 양도가액 160,000,000원을 기준시가로 계산한 가액에 비례하여 토지의 실지양도가액을 73,937,214원으로, 건물의 실지양도가액을 86,062,786원으로 안분계산하고 토지의 실지취득가액을 22,000,000원으로 하고 건물의 실지취득가액은 건물의 실지양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 86.062,786원(기준시가가 변동이 없으므로 취득가액이 양도가액과 같음)으로 환산하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다..