증여재산의 평가

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1994.2.24 부(父) ○○○으로부터 인천광역시 북구 ○○○동 ○○○ 소재 묘지 6,216㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 증여받고 1994.8.11 ○○○감정평가법인이 증여세신고 목적으로 감정평가한 가액 497,280,000원(이하 "감정가액"이라 한다)을 증여가액으로 하여 1994.8.22 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 증여가액을 산정함에 있어 위 감정가액이 쟁점토지의 시가를 제대로 반영하고 있지 않은 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 1999.4.15 청구인에게 1994년도 증여세 610,449,880원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.9 심사청구를 거쳐 1999.10.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 제시한 1994.8.11자 감정평가서상의 감정가격 산출근거 및 그 결정에 관한 의견을 보면 4. 평가가격 산출개요에서 가. 지역개황란에 (2) 개발예정지대 (3) 토지구획정리사업지구 입안중인 지역임으로 기재되어 있고 또한 토지 감정평가요황표의 1. 입지조건의 주위환경 란에는 개발 예정지대로 현재는 도시근교 농경지대로, 2. 토지상황의 도시계획관계 및 기타공법상제한상태 란에는 토지구획정리사업지구 입안중인지역으로 기재되어 있음을 볼 때 감정가액은 쟁점토지에 대한 개발상황을 면밀히 참작하고 주변의 도로, 위치등을 고려하여 평가된 것이므로 이를 이 건 증여자산의 시가로 봄이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 이 건 감정가액은 쟁점토지가 비교대상 표준지에 비하여 62% 열세한 것으로 하여 평가된 것이나 이 열세비율은 인천광역시에서 1993년도 개별공시지가 산정시 책정한 열세비율 16%, 환지예정 권리면적 계산시의 23%, 환지처분일 이후 고시된 개별공시지가 산정시의 5%에 비하여 과도하고 쟁점토지의 증여일 이전에 동 토지의 환지처분이 예정되어 있어서 증여시점에는 비교대상 표준지에 대한 쟁점토지의 열세요인이 대부분 해소될 것임을 예상할 수 있었다고 보여지는데도, 이 건 감정가액은 쟁점토지의 개발상황을 간과하고 증여당시의 외형상 토지의 특성만을 고려하여 평가한 것으로 인정되므로 이를 이 건 증여당시의 시가로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 증여가액으로 증여세신고시에 청구인이 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정가액이 시가를 정상적으로 반영하고 있지 않다고 하여 이를 부인하고 증여재산의 가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 증여당시의 상속세법 제9조 【상속재산의 가액평가】제1항은 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)』고 규정하고 있고 같은법시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】제1항은 『법 제9조 제1항의 규정에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다.(단서 생략)
• 나. 생략』이라고 규정하고 있으며 같은법 제34조의 7 【준용규정】은 『제3조·제8조의 2·제8조의 3·제1항 제2호 및 제2항(박물관 자료에 한한다)·제9조·제10조·제17조·제20조·제20조의 2·제21조·제23조·제24조·제25조 제1항 내지 제3항·제26조·제28조·제28조의 2 및 제29조의 규정은 증여세에 준용한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 인천광역시의 고시 등 관련자료에 의하면 쟁점토지는 ○○○지구 토지구획정리사업지구 안에 소재하고 동 사업지구는 1990.5월 토지형질변경불허고시, 1992.4월 도시계획입안 공고, 1993.9월 도시계획결정 및 고시(○○○지구, 인천시 고시 93-○○○호), 1994.1월 토지구획정리사업시행명령이 있었던 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 1994.2.24 쟁점토지를 증여받고 1994.8.11 ○○○감정평가법인이 1994.2.22을 가격시점으로 감정평가한 가액 497,280,000원을 증여가액으로 하여 1994.8.22 증여세를 신고하였는 바, 위 감정가격은 1994년 공시지가 산정방법인 쟁점토지와 공시지가표준지(인천시 서구 ○○○동 ○○○ 대지 499㎡)를 비교하여 산정하였고 그 산정내역을 보면 쟁점토지는 표준지 인근 지역내에 소재하여 지역요인은 동일하나 개별요인은 0.622 열세(접면도로에 따른 비교치 75%×획지조건에 따른 비교치 87%×행정적조건 및 효용성 58%= 62.2%)한 것으로 감정하여 80,000원/㎡{표준지 공시지가 210,000원/㎡×0.378(1-0.622)≒80천원/㎡}로 결정하였음을 알 수 있다.

(3) 처분청은 위 감정가액에 쟁점토지의 시가가 정상적으로 반영되지 않았다하여 이를 시가로 보지않는데 반해, 청구인은 감정평가서에 의하여 개발상황을 면밀히 참작하고 주변의 도로, 위치등을 고려하여 평가된 것임을 알 수 있어 시가가 정상적으로 반영된 것으로 감정가액을 이 건 증여자산의 시가로 봄이 타당하다고 주장하며 감정평가서를 그 입증자료로 제시하고 있다. 국세청장의견에서 보는 바와 같이 위 감정가액은 쟁점토지가 비교표준지에 대비하여 62.2% 열세한 것으로 하여 산정되어 있는 반면 ○○○시 ○○○구청장이 작성한 1993년도 토지특성조사표 등에서 쟁점토지는 표준지(인천시 서구 ○○○동 ○○○ 대지 4990㎡) 대비 16% 열세로 나타나고, 환지예정 권리면적은 23%{쟁점토지: 2,922.4㎡(권리면적)/6,216㎡(총면적), 표준지: 305㎡(권리면적)/499㎡(총면적)} 열세로 나타나며, 환지처분 이후 고시된 97년도 개별공시지가는 5%(쟁점토지 321,000원/표준지 338,000원=95%)가 열세한 것으로 확인되고 있어 감정가액 산정시 책정된 열세비율이 토지특성조사표 등에 비해 과도한 것으로 나타나고 있고 또한 이 건 증여일 이전에 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행명령이 있었던 점으로 보아 증여당시에는 표준지에 대한 쟁점토지의 열세요인에 상당한 변화가 있었을 것이고 토지가격도 상당히 유동적이었을 것임을 알 수 있으므로 위 감정가액은 쟁점토지가 소재한 지역의 개발상황과 시가변동을 정확히 반영하여 증여당시의 시가를 객관적으로 반영하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 그렇다면, 이 건 증여재산인 쟁점토지를 평가함에 있어 증여당시의 시가가 불분명하다 하겠으므로 기준시가로 증여가액을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.