실가신고한 거래가액이 확인되지 않아 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 전 1236㎡ 및 같은리 ○○○ 임야 57㎡(합계 2필지 1.293㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1994.8.20. 취득하여 1996.6.28. 양도하고 1996.11.29. 실지거래가액(취득가액: 76,000,000원, 양도가액: 113,390,000원)으로 양도소득세과세표준신고를 하였고 처분청은 청구인이 양도소득세과세표준신고시 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.5.15. 청구인에게 1996년분 양도소득세 62,235,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.6. 심사청구를 거쳐 1999.10.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지를 1994.8.20. 청구외 ○○○으로부터 76,000,000원에 취득하여 1996.6.28. 청구외 ○○○·○○○에게 113,900,000원에 양도하였음이 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서와 거래사실확인서에 의하여 확인되는데도 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 결정고지한 세액이 62,235,340원으로 실지거래가액에 의한 양도차액인 8,271,520원을 초과하므로 그 세액은 실지양도차익의 범위로 제한해야 한다.(대법원 96누 17974, 1997.6.13.)

• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도소득세과세표준신고시 실지양도가액이라 신고한 금액(매매대금 113,390,000원)에 대하여 쟁점토지의 매수인인 청구외 ○○○에게 확인한 바 이를 부인하고 있어 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 결정고지한 양도소득세부과처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1996.12.30. 법률 제5191호로 개정되기 전의 것)제96조(양도가액)는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 개정)”고 규정하고 있으며 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산)제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고 제1호 "취득가액"가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 개정)"고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1996.12.31. 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것)제166조(양도차익의 산정)제4항은 "법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서, '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(95.12.30. 개정)”고 규정하고 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30. 개정)"를 규정하고 있으며 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(95.12.30. 개정)"고 규정하고 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30. 개정)"를 규정하고 있으며 같은법시행령 부칙(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조(양도소득세에 관한 적용례) 제2항은 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도소득세과세표준을 신고한데 대하여 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 바 청구인은 신고한 실지거래가액이 사실이라고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1994.8.20. 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1996.6.28. 청구외 ○○○·○○○에게 양도하였고 1996.11.29. 양도가액을 113,390,000원, 취득가액을 76,000,000원, 납부세액을 2,885,760원으로 하여 양도소득세과세표준신고를 하였으며 처분청은 청구인의 신고내용을 검토하여 실지조사대상자로 분류하였고 실지거래가액조사결과 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 양도소득세과세표준신고시 신고한 쟁점토지의 취득가액(76,000,000원)과 양도가액(113,390,000원)이 사실이라 주장하며 취득당시 및 양도당시의 부동산매매계약서와 취득당시 매도인인 청구외 ○○○과 양도당시 매수인인 청구외 ○○○ ○○○의 인감증명을 첨부한 부동산거래사실확인서를 제시하였다.

(3) 청구인이 제시한 부동산매매계약서와 부동산거래사실확인서에 나타난 쟁점토지의 양도가액은 113,390,000원이며 취득가액은 76,000,000원으로 되어 있으나 양도가액은 기준시가보다 낮고(89.0%) 취득가액은 기준시가보다 3배이상 높은 것으로(368.2%)되어 있으며 실제 매매대금을 수수하였다고 인정할 만한 증빙의 제시가 없고 양도당시 매매계약서에는 부동산중개인이 입회하지도 않았으며, 처분청조사시 쟁점토지의 매수인인 청구외 ○○○이 검인계약서상의 금액인 127,476,000원보다 많은 금액을 쟁점토지의 대금으로 지불하였으나 청구인과의 인간관계상 실지지급액을 진술할 수 없다고 확인한 사실 등을 감안하면 청구인이 제시한 부동산매매계약서와 부동산거래사실확인서는 신빙성이 없는 것으로 인정된다.

(4) 쟁점토지는 1996.5.28. 항만법 제8조 의 규정에 의하여 경기도 ○○○시 ○○○면 ○○○리와 같은시 ○○○면 ○○○리 구간의 ○○○항 임항지역으로 설정고시(해운항만청고시 제○○○)된 구역내에 위치하고 있으며 1996.7.7. ○○○시장으로부터 근린생활시설(식당)부지조성을 위하여 농지전용허가를 받은 사실을 감안하면 1996.6.28. 청구인이 쟁점토지를 기준시가(127,453,200원)보다 낮은 가액(113,390,000원)에 양도하였다는 주장은 사실로 인정하기 어렵다고 할 것이다

(5) 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다 또한 청구인은 기준시가에 의해 과세한다 하더라도 기준시가에 의하여 결정한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익(8,271,520원)을 한도로 하여야 한다고 주장하고 있으나 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 수 없는 경우이므로 실지거래가액에 의한 양도차익을 한도로 과세하여야 한다는 주장도 받아들이기 어렵다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.