기준시가에 의한 양도차익 산정의 정당성 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구인과 모, 그리고 형제(3명)가 1984.9.23 공동으로 상속받은 서울 중랑구 ○○○동 ○○○ 대지 119㎡ 및 같은동 ○○○ 대지 191㎡에 1993.12.29 상가주택 건물 668.06㎡(지하층∼5층)를 신축(이하 "쟁점부동산"이라 한다)하여 1995. 7.28 이를 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산중 1세대1주택으로 비과세대상인 3층과 4층부분(주택 249.15㎡와 그 부수토지 115.61㎡)을 제외하고, 나머지 부분(건물 418.91㎡, 토지 194.39㎡)중 청구인 소유지분에 해당되는 부분을 과세대상으로 하여 1998.12.15 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 13,226,180원(처분청은 이 건 심판청구 심리중 1세대1주택 부수토지의 면적계산 착오분을 정정하여 11,900,930원으로 경정결정하였다.)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.9 이의신청 및 1999.5.10 심사청구를 거쳐 1999.10.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 상속인들이 쟁점부동산을 공동상속받았으나 사실은 이를 청구인의 형과 모가 관리하였고 당해 건물을 신축함에 있어 소요된 건축비 260,000,000원도 동 부동산 임대보증금으로 충당코자 하였으나 임대 부진으로 건축비 및 기존의 채무에 대한 이자부담이 누적되어 부득이 손해를 보고 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도하여 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정전에 실지거래가액을 입증할 수 있는 서류를 갖추어 신고한 사실이 없고 실지거래가액에 대한 객관적인 증빙의 제시도 없으므로 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 겸용주택을 신축양도하고 당해 실지거래가액에 대한 증빙을 제출하지 아니한 경우 주택부분을 제외한 부분에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29 개정) 제94조 제1호는 "토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호는 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 하면서 예외적으로 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 있는 바 그 제3호(1995.12.30개정, 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용)에는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점부동산의 건물 668.06㎡ 및 토지 310㎡ 중 주택 259.15㎡와 주택부수토지 115.61㎡는 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 건물 및 토지부분을 과세대상으로 하면서 이 과세대상중 청구인의 소유지분에 해당하는 부분에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였고, 청구인은 이에 대해 쟁점부동산을 750,000,000원에 양도하였으나 건물을 신축하기 위한 은행융자금 260,000,000원의 이자 등의 부담으로 양도차손이 발생하였다고 주장하며 부동산매매(검인)계약서와 ○○○상호신용금고에서 발급한 부채잔액증명서, 건설공사표준도급계약서를 그 입증자료로 제시하고 있다.

(2) 청구인은 실지 양도가액에 대한 거증으로 쟁점부동산의 매매가액이 750,000,000원으로 기재된 검인계약서를 제시하고 있으나 당해 검인계약서의 신빙성을 뒷받침할 수 있는 증빙제시가 없어 위 검인계약서만으로 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려울 뿐만 아니라, ○○○상호신용금고에 대한 부채액의 용도 및 쟁점부동산의 건설공사비 지출액이 구체적으로 확인되지 않아 청구인이 주장하는 취득가액 등도 불분명하다하겠다.

(3) 또한, 전시 법규정에서 본 바와 같이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정받기 위해서는 청구인이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일인 1998.12.15까지 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서등 증빙서류를 갖추어 납세지 관할세무서장에게 신고를 하였어야 함에도 이를 이행한 바 없으므로 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.