상속개시 후 부동산을 양도하는 경우 양도가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인들은 피상속인 ○○○이 1996.11.4 사망함에 따라 상속세를 신고하면서 상속재산중 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 158.6㎡, 주택 및 점포 184.17㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 시가를 토지는 기준시가, 건물은 지방세과세시가표준액으로 평가하여 294,637,730원으로 신고하였다. 처분청에서는 쟁점부동산의 시가를 신고한 대로 인정한 후 주택상속공제 신청액중 194,637,730원은 공제배제하고 1999.2.4 청구인들에게 1996년도분 상속세 45,731,060원을 결정고지하였다. 청구인들은 상속개시후 쟁점부동산을 150,000,000원에 양도하였으므로 시가는 실지양도가액이 되어야 한다고 1999.4.28 심사청구를 거쳐 1999.9.27 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 피상속인이 투병중에 살던 집으로 상속개시후 즉시 양도하고자 부동산중개소에 부탁하여 시세보다 저가로 양도하였는데, 상을 당한지 겨우 한달 후인 1996.12.15 매매계약하여 양도가액이 정상적인 거래가액은 아니라고 누구나 인정하나 이는 실지양도가액이므로 이건 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 상속재산의 평가는 시가에 의함이 원칙인데 청구인들은 상속개시일후 2개월내에 쟁점부동산을 양도한바 있어 그 거래가액이 확인되는 경우 그 가액은 시가로 볼 수 있으나 부동산의 가격은 거래당사자간의 주관에 따라 크게 달라질 가능성이 있으므로 실제 거래가 이루어졌다 하더라도 그 거래가액 자체를 시가로 인정하기 위해서는 세심한 검토가 필요한바, 통상적으로 기준시가는 시가의 70-80%에서 결정되고 있는바, 청구주장은 기준시가의 50.3%에 불과하고, 상속세신고시 임대보증금외 채무도 없는데 특별히 저가로 양도할 사정도 없어 보이고, 양도가액에 대한 금융자료를 제출하지 못하고 있어 쟁점부동산의 거래가액이 불분명하여 이를 시가로 인정할 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 시가를 볼 수 있는 지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세법(1996.12.30 법률제5193호로 개정되기 전의 것) 제9조【상속재산의 가액평가】 제1항에 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다』 제2항에 『제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 같은법시행령 제5조【상속재산의 평가방법】 제1항에 『법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.』 제2항에 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액에 의한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 상속세를 신고하면서 상속재산중 쟁점부동산의 시가를 토지는 개별공시지가로 272,792,000원, 건물은 지방세과세시가표준액으로 21,845,730원 합계 294,637,730원으로 신고하였고, 처분청은 이를 받아들여 상속세를 결정고지하였으나, 청구인들은 상속개시일후 1997.2.5 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 양도하였고, 그 거래가액이 150,000,000원으로 확인되므로 이를 시가로 인정하여야 한다고 부동산매매계약서 및 거래사실확인서를 제출하고 있어 이를 살펴보면,

(2) 상속세법에서 상속재산의 평가는 시가에 의하여 평가함을 원칙으로 하고 있고 시가는 상속개시일 현재 불특정 다수인이 자유로운 의사에 따라 거래하는 가액을 말하는 것이며, 예외적으로 시가가 불분명한 경우에 상속세법시행령 제5조의 규정에 의하여 평가한 가액을 시가로 보는 것인바, 청구인이 제출한 부동산 매매계약서는 쟁점부동산의 소유권이전을 위해 법무사 사무실에서 작성한 검인계약서로 중개인도 없이 작성 되었고 임대인에 대한 특약사항에 기술이 없는 점, 양도가액이 기준시가 및 지방세과세표준액으로 평가한 시가(294,637,730원)의 50.3%로 크게 차이가 나는 점 등으로 보아 진실된 계약서로 보기 어렵다. 또한 이 건 양도가액의 수수 사실을 입증할만한 객관적인 금융자료도 제시하지 아니하고 있으며, 아무리 피상속인이 투병중에 거주하였던 주택이라고 하더라도 주변시세보다 아주 낮게 급히 처분할 만한 사정에 대한 입증자료도 제출하지 못하고 있다.

(3) 사실이 이러하다면 청구인들이 상속세 신고후에 제시하는 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 보여져 받아들이기 어렵고 당초 청구인들이 신고한 시가로 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.