실지거래가액 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1990.3.26 취득하여 1997.9.9 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 225,000,000원과 245,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하고 1998.12.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 30,177,240원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.11 이의신청 및 1999.5.10 심사청구를 거쳐 1999.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점주택을 225,000,000원에 취득하여 245,000,000원에 양도한 사실이 취득 및 양도 당시의 매매계약서와 거래사실확인서 및 대금영수증에 의하여 확인됨에도 불구하고, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택에는 근저당권이 설정되어 있었고, 청구인은 쟁점주택에 거주하지 않아 임대에 공하고 있었음에도 불구하고, 청구인이 제시하는 쟁점주택의 매매계약서에는 근저당권 승계 및 임대보증금 승계에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하여 청구인이 제출한 매매계약서는 신빙성이 없어 보이고, 한편 처분청이 인근 부동산중개사무소에 탐문한 바에 의하면, 쟁점주택 양도 당시 쟁점주택과 비슷한 아파트의 경우 매매시세가 290,000,000원에 상당한 것으로 확인되는 바, 청구인이 쟁점주택을 시가보다 저가 양도하여야 할 만한 특별한 사유를 제시하고 있지 못하고 있으므로, 처분청에서 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차액과 세액을 계산하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정된 것) 제96조 제1항에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고, 제1호의 (가)목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 『당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고, 그 제4호에서 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점주택의 양도가액이 실지거래가액을 입증하기 위하여 1997.6.25 청구외 ○○○을 매수자 및 매매대금 245,000,000원으로 약정하고 법무사 ○○○이 검인신청한 검인계약서와 청구인이 쟁점주택의 대금을 수령하고 발행한 영수증 4매 및 쟁점주택의 취득자인 ○○○의 인감증명서를첨부한 거래사실확인서를 제시하고 있다.

(2) 청구인이 1997.9.2 쟁점주택에 주식회사 ○○○은행 ○○○지점에 채권최고액을 60,000,000원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 1996.3.12 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○으로 주소지를 이전한 사실이 쟁점주택의 등기부등본과 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 제시하는 쟁점주택의 검인계약서에는 청구인이 쟁점주택을 담보로 하여 근저당권을 설정하였던 채무 60,000,000원과 임대보증금의 처리에 대한 언급이 없어 동 검인계약서는 진실한 것으로 인정하기 어렵고, 한편 처분청이 제시하는 ○○○지에 의한 쟁점주택의 양도당시 인근아파트의 시세는 290,000,000원부터 360,000,000원에 이르는 것으로 나타나고, 처분청의 인근 부동산중개사무소에 대한 탐문내용도 위 ○○○지의 시세와 동일한 것으로 나타나는 사실등에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액은 신빙성이 없어 보인다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점주택을 245,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 양도당시의 거래시세보다 저가로 양도하여야 할 만한 특별한 사유를 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택의 양도가액을 입증할 금융자료등 구체적인 자료를 제시하고 있지 못하고 있다. 소득세법에서 부동산의 양도에 대한 양도차액은 기준시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이고, 다만, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이나, 이 건의 경우 청구인이 제시하는 쟁점주택의 양도당시의 실지거래가액은 청구인이 제시하는 증빙으로 확인되지 않으므로, 처분청에서 기준시가에 의하여 양도차익과 세액을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.