실지거래가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구외 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○소재 대지 181.8㎡ 및 그 지상 건물 449.42㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1988.6.29 취득하여 임대업을 영위하다가 1997.4.10 양도하고, 1997.6.18 실지거래가액(취득가액: 5억5천만원, 양도가액: 7억원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 46,598,790원을 신고·납부한 후, 1997.12.21 피상속인이 사망하였다. 처분청은 피상속인이 신고한 위 실지거래가액을 부인하고, 기준시가(양도가액: 694,828천원, 취득가액: 326,071천원)로 양도차익을 계산하여 청구인들을 연대납세의무자로 1999.4.9 1997년도분 양도소득세 107,008,090원을 추가하여 결정 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.6.17 심사청구를 거쳐 1999.8.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인들은 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 1997.12.21 피상속인의 사망으로 양도자에 대한 조사가 불가능하므로 양수자인 청구외 ○○○외 1인과 동 부동산 중개업자인 ○○○부동산 대표 청구외 ○○○에게 확인한 결과 쟁점부동산의 양도가액이 7억원이라는 사실이 증빙에 의하여 확인되며, 취득가액에 대하여도 1988.6.29 당초 피상속인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 5억5천만원에 매도하였다고 확인하고 있고, 피상속인이 쟁점부동산으로 임대업을 영위하면서 1993년∼1994년 제무제표에 동 부동산 가액을 397,928천원으로 기장한 것에 대하여 당시 세무대리인인 세무사 청구외 ○○○이 쟁점부동산을 기준시가 등을 참고하여 가액을 산정하였을 뿐 실제 취득가액이 아니라고 확인하고 있으며, 실제 취득가액이 5억5천만원이라는 사실이 관련자료에 의하여 확인되는 바, 쟁점부동산은 취득 및 양도시의 실지거래가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인되는 경우에 해당하므로, 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인들에게 연대납세의무자로 양도소득세 107,008,090원을 추가하여 결정 고지한 과세처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 첫째, 1988.5.10 매도자 ○○○ 명의의 근저당(○○○은행, 채권최고액 70백만원)이 설정된 상태에서 피상속인 명의로 소유권이 이전되었으며, 쟁점건물이 피상속인을 건축주로 하여 1988.3.19 착공 및 1988.6.23 준공검사를 거쳐 1988.6.29 소유권 보존 등기가 경료되었으나, 1988.5.10자 매매계약서에는 "현 공정상태에서 매매하고 잔금시까지 공사를 완공하는 조건으로 하고, 매매대금 5억5천만원에 매매계약을 체결"한 것으로 되어 있는 바, 취득시의 매매목적물에 매도자 명의의 근저당권이 있음에도 동 채무에 대하여 별도의 인계·인수를 하지 아니한 것은 이례적으로 별도의 인수·인계를 하지 아니할 사유가 있었다고 보기 어렵고, 매매계약서상 매도자가 신축중인 건물을 토지와 함께 양도한 것이라면 피상속인의 명의로 준공검사 및 보존등기를 할 필요가 없다고 보여지는 점에서 쟁점부동산을 신축중인 건물과 토지를 함께 매수한 것인지 아니면 토지만 매수하고 제3자에게 건물을 도급주어 신축한 것인지가 불분명하다. 둘째, 피상속인이 쟁점부동산을 임대업에 공하면서 종합소득세 신고시 제출한 1993∼1994년 제무제표에 397백만원(토지 218백만원, 건물 49백만원)으로 기장하고 있어 취득시의 550백만원과 차이가 있고, 쟁점부동산의 취득시점으로부터 4개월 후인 1988.10월의 쟁점부동산과 규모가 비슷한 ○○○지역의 상가건물 시세(3층 건물 연면적 80평의 경우 평당 256만원, ○○○지 88.10.10 창간호)로 비교하여 환산하면 그 가액이 348백만원(256백만원 × 건물면적 136평)으로 위 매매계약서상의 550백만원과 202백만원의 차이가 있는 점에서 쟁점부동산 취득시의 실지거래가액이 550백만원이라 단정하기 어렵다고 보여지므로 쟁점부동산의 경우는 양도시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지 살펴보기 이전에 취득시의 매매계약서는 신빙성이 없다고 할 것이어서, 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.29 개정된 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항의 규정에 의하면 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인이 쟁점부동산을 1988.6.29 취득하여 1997.4.10 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고한 것에 대하여 처분청에서는 피상속인이 신고한 취득가액의 경우 기준시가에 비해 현저히 높은 반면, 양도가액은 시세에 비해 낮은 가액이라 하여 피상속인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인들에게 연대납세의무자로 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 전시한 법령에 의하면 토지 등의 양도소득금액을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 취득·양도 당시의 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 과세표준신고시 제출한 증빙자료에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 되어 있는 바, 먼저 쟁점부동산의 취득가액이 증빙에 의하여 확인할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인들은 피상속인이 쟁점부동산을 1988.6.29 청구외 ○○○으로부터 5억5천만원에 취득하였다고 하면서 매매계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1988.5.10 주식회사 ○○○은행 ○○○지점에 토지지분 전체에 대하여 채권최고액 7천만원으로 저당권이 설정되어 있으며, 근저당권이 설정된 부동산을 양도할 경우 근저당권 설정에 관한 인수여부 등 당사자간의 약정사항을 매매계약서에 기록하는 것이 일반적이라 할 수 있으나 이에 대한 언급이 없으므로 계약내용의 신빙성을 인정하기 어려우며, 1988.5.10 작성된 매매계약서의 경우 매도·매수자 및 중개인이 날인한 인장의 상태 등을 살펴보면 작성된 지 10년이상 된 것이라고 보기 어렵고, 양도시의 계약서와 글씨체가 비슷한 점으로 미루어 볼 때 취득당시의 계약서가 아니라 양도소득세를 신고하기 위하여 추후에 재작성한 계약서라고 보여 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다.
• 나) 또한, 피상속인이 쟁점부동산으로 부동산 임대업을 영위하면서 종합소득세 신고시 제출한 1993-1994년 귀속 대차대조표상에 쟁점부동산의 가액을 397,928,000원으로 기재한 사실에 대하여 토지가액은 기준시가로 계산하여 218,160,000원, 건물가액은 실지 취득가액인 179,768,000원으로 기장한 것이라는 그 당시의 기장담당 세무사의 경위서를 제출하고 있으나, 이는 청구인들이 실지 취득가액이라고 주장하는 5억5천만원과 1억5천만원 이상의 차이가 있고, 쟁점부동산의 경우 취득당시 인근지역의 상가건물시세(평당 256만원, ○○○지 1988.10.10)에 쟁점부동산을 비교 환산하면 3억4천만원이라는 사실로 미루어 볼 때, 위 대차대조표에 기장한 가액이 실지 취득가액에 가깝다고 보여지므로 청구인들이 주장하는 취득시의 실지거래가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점부동산의 양도가액이 증빙에 의하여 확인되는 지 살펴보기 전에 위의 사실들을 종합하여 보면, 취득시의 거래가액이 신빙성이 없다고 판단되므로, 이 경우 전시한 법령에 의거 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니 하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.