신고한 실지거래가액의 인정 여부

○○○세무서장이 1999.4.20 청구인에게 한 1998년 귀속 양도 소득세 65,788,800원의 과세처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 80.7㎡ 및 동 지상건물 85.49㎡의 양도가액을 370,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 80.7㎡ 및 동 지상건물 85.49㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1981.11.30 취득하여 1998.7.6 청구외 ○○○에게 양도하고, 1998.9.30 청구인이 주장하는 실지거래가액(양도가액 370,000,000원, 취득가액 239,977,347원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.4.20 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 65,788,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.25 심사청구를 거쳐 1999.9.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.2.2 쟁점부동산을 담보로 제공하고 ○○○신용금고로부터 300,000,000원의 융자를 받았으나, 이를 갚지 못하여 수차례 경매하겠다는 통지를 받게 되어 경매를 피하기 위하여 급매하고자 하였으나 IMF 등의 여파로 매매도 이루어지지 아니하였으며, 쟁점부동산 부속토지가 도시계획상 주차장부지로 지정되어 있어 대기업이 주차빌딩 신축목적으로 매입하지 않는 한 제값을 받을 수 없었던 상황에서 매수인을 물색하던 중 1998.7.6 임차인 ○○○의 친형인 ○○○에게 시가에 미치지 못하는 370,000,000원에 양도하면서, 금융기관으로부터 대출받은 채무잔액과 임대보증금채무를 상계한 것이 사실인데 처분청의 당초 조사시 청구인이 신고한 양도가액이 사실이라고 조사하고도 특별한 이유없이 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 실제취득가액은 의제취득일(1985.1.1) 현재의 기준시가에 의하였으므로 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 실지양도가액에 대하여 보면, 부동산거래시 채무의 인계·인수사항은 매매계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 일반적인 것임에도 별도의 특약사항이 없이 매매계약이 체결된 것은 이례적인 일이고, 이 건 매매계약서와 3건의 임대차계약서가 모두 동일인의 필체로 작성되어 있는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액 370,000,000원은 신빙성이 없으므로 처분청이 청구인의 신고를 부인하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지양도가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1998.7.6) 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호에 의하면, 양도가액은 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득이 필요경비계산) 제1항 제1호 가목에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 같은법 제100조(양도차익이 산정) 제1항에 의하면, "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서생략)"고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 의하면, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서, 그 제3호에는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 실지취득가액은 1994.12.22 개정 소득세법 부칙 제8조(양도자산의 취득시기에 관한 의제) 및 소득세법시행령 제167조 (양도차익산정의 특례) 제1항 제2호에 의하여 1985.1.1 현재의 기준시가로 신고하고, 동 가액에 의하여 양도차익을 산정하였으므로 취득가액에는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 신고한 실지양도가액(370,000,000원)이 사실인지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1994.2.2 쟁점부동산을 담보로 제공하고 ○○○신용금고로부터 300,000,000원의 대출을 받았고, 1998.5.27 및 1998.7.6 동 대출원리금 잔액(295,354,023원)을 상환한 사실이 ○○○신용금고의 대출계산서에 의하여 확인되고, 청구인이 임차인들에게 진 임대보증금 채무가 70,000,000원인 사실도 각 임대차계약서와 임차인들이 확인서에 의하여 확인되는 바, 이에 대하여는 처분청이 이미 금융조사 등을 통하여 매수인 ○○○가 위 채무액(365,354,023원)을 부담하고 차액 약 5,000,000원을 청구인에게 지급함으로써 청구인이 신고한 실지 양도가액(370,000,000원)이 사실임을 확인하였음이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 양도당시의 기준시가(465,904,900원)보다 낮게 양도한 사유가 대출금융기관인 ○○○신용금고로부터 수차례 경매통지가 있어 급히 양도할 수 밖에 없었고, 쟁점부동산 부속토지가 도시계획법상 1978년부터 ○○○지구로 고시되어 있어 주변(○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○건물 앞에 위치)의 대기업이 매수하여 주지 않는 한 매매할 수 없는 사정이 있었으며, 1997년에 발생한 IMF 등의 여파로 부동산 거래가 없어 당황하던 차에 임차인 ○○○이 그의 친형 ○○○가 매수하도록 소개하여 시가에도 미치지 못하는 낮은 가액으로 급히 매매된 것이라고 주장하는 바, 1978.9.26 ○○○시 공고문, 청구인이 ○○○시장에게 질의회신받은 공문(도정 58422-0161, 1999.6.29) 및 매수인 ○○○의 호적등본 등에 의하여 확인되고, 위 사실 역시 처분청이 이미 조사하였음이 조사복명서 등에 의하여 확인된다. (다) 처분청 및 국세청장은 이 건 매매계약서에 청구인의 채무를 매수인이 부담하면서도 이에 관한 특약사항이 없는 점과, 이 건 매매계약서와 청구인과 임차인들 간에 작성된 임대차계약서가 모두 동일 필체여서 청구인이 신고한 실지양도가액에 신빙성이 없다는 의견이고, 이에 대하여 청구인은 경매로 인하여 임차인들에게 발생하게 될지도 모르는 손실을 막기 위하여 시급히 담보 대출금을 상환하는 데 목적이 있었지 계약서의 형식을 미리 갖추어야 한다는 생각을 할 여유가 없었고, 담보대출금과 임대보증금채무를 공제하면 청구인이 순수하게 가져갈 금액도 거의 없었으므로 계약서형식은 문제가 되지 아니하였으며, 임대차계약서는 각 임차인들이 모두 장기간 식당을 운영하고 있어 계약갱신시 마다 중개인을 두어 소개비를 지급하는 것이 아깝고, 이 건 매매계약서 역시 청구인이 받아 갈 차액도 없는 상태에서 중개인을 두어 소개비를 지급할 이유가 없어 위 모든 계약서를 청구인이 작성하였다고 주장하는 바, 쟁점부동산의 부속토지가 1978년에 도시계획법상 주차장지구에 편입되어 주차장설치 이외의 목적으로는 매매가 용이하지 아니하였던 점, 청구인은 쟁점부동산을 담보로 제공하고, 금융기관으로부터 자금을 대출받았으나, 이를 상환하지 못하여 1998.7.6 양도시까지 누차 경매통지를 받음으로써 청구인으로서는 다소 시가에 미치지 못하더라도 저가경락에 따른 재산손실을 막기 위하여 다급하게 매매할 수 밖에 없었을 것이라는 점에서 볼 때, 매매계약서 상에 채무부담에 관한 특약사항을 따로 기재할 여유가 없었다는 주장에 신빙성이 인정되고, 청구인이 주장하는 실지양도가액(370,000,000원)이 금융기관으로부터의 대출채무와 임대보증금 채무를 이행함으로써 청구인에게 귀속될 금액이 거의 없었던 점으로 보아 특약사항을 따로 기재할 실익도 없었다 할 것이며, 쟁점부동산에서 식당 등을 운영하고 있는 임차인들은 1996년에도 쟁점부동산을 임차하여 영업을 하여 왔으므로 1997.2.25 갱신계약당시 다시 중개인을 두어 소개비를 지급할 필요가 없었다는 주장 역시 사실로 보이고, 쟁점부동산을 양도함으로써 청구인에게 귀속될 금액이 없는 상황에서 소개비를 지급할 여유가 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 매수인 ○○○는 임차인인 ○○○이 소개한 그의 친형으로서 중개업자로부터 소개받은 것이 아니어서 이 건 매매계약서 역시 그 작성시에 중개인을 두어 소개비를 지급하는 것이 아까웠다는 청구인의 주장은 사회통념상 타당한 주장이라 할 것이다. 위에 설시한 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 실지 양도가액(370,000,000원)이 청구인이 제시한 금융자료 등에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 처분청 스스로 금융조사 등 상세한 조사를 하여 사실에 부합한다고 조사하였고, 청구인이 신고한 실지양도가액외에 청구인이 매수인으로부터 추가로 지급받았다고 볼만한 금액이 확인되지 아니하였음에도 단지, 매매계약서에 특약사항이 기재되지 아니하였다거나, 임대차계약서의 필체가 동일인이라는 이유만으로 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.