취득당시 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 과세한 처분의 당부 및 자산양도차익 예정신고납부한 것을 확정신고...

○○○(구:○○○)세무서장이 1999.4.2 청구인에게 한 1996년 귀속 양도소득세 20,148,700원의 부과처분은 신고 및 납부불성실가산세를 제외하여 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 잡종지 1,172㎡, 같은 곳 ○○○ 답 1,261㎡, 같은 곳 ○○○ 도로 7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.4.15 청구외 ○○○으로부터 취득하여 그 지상에 축사 등 건물 572.4㎡를 신축(이하 "쟁점건물"이라 한다)한 후 쟁점토지와 쟁점건물을 1996.6.29 청구외 ○○○, ○○○에게 양도하고, 1996.7.25 양도차익을 실지거래가액{취득가액 206,000,000원(토지 150,000,000원, 건물 56,000,000원), 양도가액 205,000,000원(토지 145,000,000원, 건물 60,000,000원)}에 의한 △1,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 20,148,700원을 1999.4.2 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.23 심사청구를 거쳐 1999.9.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 양도차익예정신고시 제출하였던 쟁점토지의 매매(취득)계약서는 당초 계약서를 분실하여 매도인 ○○○에게 재작성할 것을 요구하였으나 이를 거부하므로 동 토지의 매매 알선인(소개인)중 당시의 거래금액을 알고 있던 청구외 ○○○에게 의뢰하여 재작성한 것으로 이 거래가액은 금융자료등에 의하여 확인되고, 쟁점건물에 대한 신고가액 56,000,000원은 당해건물 신축비용으로 이는 건축비가 ㎡당 100,000원(총 건축면적 572.4㎡)도 되지않아 추가로 더 지출되었음은 일반 상식으로 보아도 명백하나 증빙이 있는 금액만을 신고한 것이므로 이들 금액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서는 매도인 이름 및 도장이 ○○○으로 되어 있어 동 계약서는 사실과 다른 허위계약서임이 확인되고, 다시 제출한 계약서에는 매도인 이름이 ○○○으로 기재되었으나 매수인이 청구인이 아닌 청구외 ○○○으로 기재되어 있고, 매도인의 도장이 네모난 것으로서 처분청에서 위 매도인에게 확인한 바로는 위의 ○○○은 네모난 도장이 없는 것으로 밝혀져 청구인이 제출한 취득시 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 또한 청구인은 쟁점토지를 210,000,000원에 청구외 ○○○에게 매매계약을 체결하였다가 매수자의 요청으로 매매대금 210,000,000원에서 소개비 5,000,000원을 차감하고, 각 필지별로 구분하여 ○○○, ○○○는 청구외 ○○○에게 160,000,000원으로, ○○○는 청구외 ○○○에게 45,000,000원으로 계약서를 재작성하였다고 주장하나, 청구인이 원본이라고 제출한 계약서에는 소개인 없이 쌍방합의 계약으로 기재되어 있고, 동 계약서 사본은 소개인란에 ○○○이 추가로 기재되어 있는 등 계약서마다 기재내용이 다르고, 쟁점토지는 1996.3.2 채권최고액 250,000,000원으로 ○○○은행에서 근저당권을 설정하고 있음에도 계약서에 이에 대한 특약사항이 기재되지 않는 등 청구인이 제출한 계약서는 신뢰할 수 없으므로 동 계약서를 기초로 하여 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세원인 당시의 소득세법 제96조 【양도가액】은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호는 실지거래가액으로 결정하는 경우로 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』를 규정하고 있고, 그 제5항 제2호는 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 이 건 과세자료에 의하면 처분청은 청구인이 1996.7.25 양도차익예정신고한 쟁점토지 및 쟁점건물의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였고, 이후 청구인이 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 진정서를 제출함에 따라 재조사하여 위 신고한 양도가액은 적정한 것으로 인정되나 취득가액은 예정신고시 제출한 매매계약서 및 청구인의 형 청구외 ○○○이 위 진정시 추가로 제출한 매매계약서가 허위로 작성된 것이라는 이유로 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 당초처분이 정당하다고 통보하였다.

(2) 먼저 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지를 본다. 청구인이 처분청에 제시한 쟁점토지의 취득에 대한 매매계약서는 2종인 바, 처분청은 예정신고시 제출한 매매계약서는 매도인 이름 및 도장이 ○○○으로 기재되어 있고 다시 제출한 계약서에는 매도인 이름이 ○○○으로 기재되었으나, 매수인이 청구인이 아닌 청구외 ○○○으로 기재되어 있고, 매도인의 도장이 네모난 것으로서 ○○○에게 확인한 바로는 네모난 도장이 없는 것으로 밝혀져 제시된 매매계약서의 신빙성을 부인하였다. 이에 대하여 청구인은 당초계약서를 분실하여 매도인에게 계약서의 재작성과 사실확인서를 요구하였으나 매도인이 이를 거부하여 1996.4.12 ○○○의 소개로 150,000,000원에 매입하고 전 소유자 ○○○ 명의로 건축 허가된축사가 부실공사 등으로 준공이 늦어져 93.7 준공후 명의이전 받았다는 내용증명을 발송하고 매매계약서를 재작성하였으나 그 매매가액(150,000,000원)은 사실이라고 주장하며 금융자료를 그 입증자료로 제시하고 있어 이를 본다. 청구인은 ① 90.3.4 20,000,000원(수표번호 ○○○) ② 90.4.15 75,000,000원(수표번호 ○○○) ③ 90.4.15 50,000,00원(수표번호 ○○○)의 당좌수표 3매와 ④ 자기앞수표 5,000,000원(5매) 계 150,000,000원으로 취득대금을 지급하였다고 하면서 위 자료를 제시하고 있다. 위 당좌수표는 ○○○은행 ○○○지점의 청구인의 형 ○○○ 구좌에서 발행된 것으로 ○○○은행 ○○○지점장이 우리 심판원에 회신한 공문(○○○ 2000-14, 2000.4.15)에 의하면 위 ①은 매도인 ○○○의 처 ○○○ 구좌에 1990.3.15 입금되었음이 확인되고 위 ②에는 ○○○과 그의 구좌번호 ○○○가, 위 ③에는 ○○○과 그의 구좌번호 ○○○이 각각 배서되어 있는 것으로 나타나고 있어 청구주장이 일응 신빙성이 있는 것으로 보인다. 그러나 청구인은 전 소유자 ○○○이 건축허가를 받아 쟁점건물을 착공한 상태에서 쟁점토지를 취득한 것이 청구인과 공사시행자 ○○○간에 작성한 건축공사계약서 및 ○○○의 사실확인서에 의하여 확인되는 바, 사실이 이러하다면 청구인이 주장하는 150,000,000원에는 쟁점건물의 대가가 포함되어 있다고 보아야 함에도 청구인이 제시하고 있는 계약서상 이에 대한 언급이 없어 청구주장 150,000,000원을 쟁점토지 취득당시의 실지취득가액으로 인정하기에는 어려움이 있다 하겠다. 다음으로 청구주장 건물신축대금 56,000,000원도 건축계약서 및 사실확인서만으로는 객관성이 부족하여 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 본다.

(3) 그렇다면, 쟁점토지와 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 이 건 청구주장 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 살펴볼 필요없이 처분청이 위 관련법령에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 잘못이 없다 하겠다. 다만, 법정신고기간내에 자산양도차익예정신고 및 납부한 이 건의 경우 처분청이 당해 확정신고기간내에 이 건 양도소득세를 결정고지하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에도 불구하고 양도소득세확정신고기한(1997.5.31)을 1년 10개월 경과한 후 이 건 양도소득세를 결정고지하면서 동 가산세를 부과하였음은 부당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으나 당초처분에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.