재개발조합에 토지를 양도하고 상가를 분양받은 경우 양도소득세 과세 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.12.14 서울특별시 성동구 ○○○동 ○○○외 7필지 대지 698.42㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1996.4.1 ○○○ 제2구역 주택개량 재개발조합(이하 "재개발조합"이라 한다)에 양도하고, 그 대가로 서울특별시 성동구 ○○○동 ○○○ 183.23㎡(이하 "쟁점외아파트"라 한다)와 아파트 단지내 상가 ○○○ 14.35㎡, ○○○ 91.84㎡, ○○○ 73.82㎡(이하 "쟁점상가"라 한다)를 분양받았다. 처분청은 관리처분계획에 따라 분양받은 쟁점외아파트는 환지처분에 의한 것으로 보아 양도소득세 과세대상에서 제외하고, 쟁점상가는 청산금을 대물변제 받은 것으로 보아 쟁점토지중 쟁점상가분에 대하여 1999.3.25 청구인에게 1996년도 귀속 양도소득세 287,736,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.27 심사청구를 거쳐 1999.9.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 같은 법 제39조 제2항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보아 양도소득세 과세대상이 아님에도 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 도시재개발법에 의한 도시재개발사업지구내 토지 등을 소유하던 자가 동 재개발사업의 시행으로 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금을 현금으로 수령하였거나 분양받은 상가의 매입대금으로 대체한 것에 관계없이 소득세법 제88조 의 규정에 의한 양도에 해당되어 양도소득세가 과세되는 것이며, 재건축한 아파트를 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것인 바, 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지를 재개발조합에 양도한 대가로 재건축아파트를 분양받은 후 남은 청산금으로 상가를 취득하였으므로 쟁점토지 중 상가부분에 해당하는 면적에 대하여는 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 도시재개발사업지역내 토지소유자가 재개발조합에 쟁점토지를 양도하고 아파트와 상가를 분양받은 데 대하여, 아파트는 환지처분에 의한 것으로 보아 과세대상에서 제외하고, 상가는 청산금의 대물변제에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지중 상가분에 대하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항 에서 『제4조 제3호 및 이 장에서“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』고 규정하고, 제2항에서는 『 토지구획정리사업법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제152조 제1항에서는 『법 제88조 제2항에서“환지처분”이라 함은 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업, 농촌근대화촉진법에 의한 농지개량사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.12.14 쟁점토지를 취득하여 1996.4.1 재개발조합에 양도하고 쟁점외아파트와 쟁점상가를 분양받은 사실이 등기부등본, 분양계약서 등에 의해 확인되고, 처분청은 쟁점외아파트는 환지처분에 의한 것으로 양도에 해당하지 아니하나 쟁점상가는 재개발조합으로부터 청산금을 대물변제 받은 것이라 하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 관리처분계획에 따라 취득한 토지 및 시설물은 환지로 보아 양도소득세 과세대상이 아니라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

○○○구청장이 발급한 『주택개량개발사업 관리처분계획인가변경인가 현황(1997.8.14)』에 첨부된 『분양대상자별분양예정조서』 및 『재개발조합의 분양처분고시(조합고시 제98-○○○호, 1998.7.7)』에 의하면 관리처분계획에 따라 쟁점토지의 분양기준가액을 619,058,573원으로 평가하고 그 대가로 아파트 분양추산액 174,744,000원을 차감한 나머지 444,314,573원을 청산금으로 계산한 사실이 확인되고, 조합정관 제6장 제35조 제5항에서 『구역내에 종전 소유건축물을 상가, 공장, 사무실, 또는 유사복리시설을 소유하였던 자로서, 공동주택 1가구 분양후 잔여가액이 본인이 분양받고자 하는 건축시설가액 이상일 경우의 조합원에게 우선 분양한다』는 규정과, 정관 부칙 제6조에 『조합에서 건립하는 상가에 대하여는 조합정관 제35조 제5항의 규정에 의거 ○○○(청구인)외 4인의 전체가액중 공동주택분양기준금액을 제외한 잔여가액만큼 분양하되 총 500평을 초과하여 분양하여서는 아니된다』는 규정에 의하여 청구인은 재개발조합으로부터 쟁점상가를 분양받은 사실이 분양계약서에 의해 확인되는 바, 청구인이 관리처분계획에 따라 분양받은 쟁점외아파트는 환지처분에 의한 것으로 양도에 해당하지 아니한다 하겠으나, 쟁점상가는 환지청산금을 대물변제 받은 것으로 확인되므로, 청구인이 양도한 쟁점토지 중 쟁점상가분은 유상양도에 해당한다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 쟁점상가분을 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.