부당행위계산부인 규정을 적용하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1987.7.23. 청구외 ○○○(토지)과 ○○○(건물)으로부터 취득한 경기도 안산시 ○○○동 ○○○ 대지 294㎡와 건물(주택 및 제재소) 179.62㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.7.21. 청구외 ○○○목재주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고, 1996.4.25. 실지거래가액(취득가액 65,000,000원, 양도가액 71,560,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 특수관계있는 청구외법인에게 시가보다 낮은 가격으로 쟁점부동산을 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산 부인규정에 의해 시가가 불분명한 경우에 적용하는 기준시가로 1999.2.3. 청구인에게 1995년귀속 양도소득세 26,650,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.22. 이의신청과 1999.4.8. 심사청구를 거쳐 1999.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전인 1995.3.15. 청구외법인의 주식 2,500주를 모두 양도하였으므로 쟁점부동산 양도당시 청구외법인의 주주가 아니고, 청구외법인의 대표이사도 아니므로 처분청이 청구인의 가족이 청구외법인의 주식을 51% 소유하고 있다는 이유로 청구인과 청구외법인을 특수관계에 있다고 본 처분은 부당하다. 또한, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액은 매매계약서와 잔금지급영수증에 의하여 확인되고, 실지양도가액 71,560,000원은 청구인과 청구외법인간의 매매계약서, ○○○시장이 발행한 토지거래허가증사본에 의하여 확인되고, 청구외법인의 장부상에도 쟁점부동산중 토지의 가액이 73,615,160원(매입가 70,560,000원, 등기비용 3,055,160원), 건물의 가액이 1,000,000원으로 계상되어 있음이 청구외법인의 대차대조표에 나타나고 있는 등 쟁점부동산의 실지거래가액이 명백하게 입증됨에도 불구하고 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 본 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구인의 가족이 청구외법인의 주식 51%를 소유하고 있으므로 청구외법인과 특수관계에 해당된다. 그리고, 토지거래계약허가증과 청구외법인의 재무제표상에는 쟁점부동산의 가액이 감정평가서상의 감정가액과 유사한 금액으로 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 양도일은 1995.7.21.로서 감정평가기준일인 1994.11.16.과 8개월여의 차이가 있는 바, 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가가 1994.6.30. 고시가액은 ㎡당 378,000원이나, 1995.6.30. 고시가액은 486,000원으로서 128.6% 상승된 사실과 등기부등본상 1994.11.28. 청구외법인을 채무자로, 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 처분청의 현지확인시 부동산중개사 2인이 쟁점부동산 양도당시 인근 토지가액이 평균 ㎡당 302,000원으로서 양도당시 시가가 최고였던 것으로 진술한 사실로 보아 상기 토지의 감정가액인 ㎡당 240,000원을 쟁점부동산의 양도당시 시가로 인정할 수 없으며, 정상거래가액도 확인되지 아니하므로 시가불분명시 적용하는 기준시가로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 특수관계 있는 청구외법인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제55조【부당행위계산】 제1항은 "정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다."라고 규정하고 있다. 또한, 같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정된 것) 제98조【부당행위계산의 부인】 제1항은 "법 제41조 및 법 제101조에서 '특수관계 있는 자'라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인"이라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항은 "법 제41조에서 '조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때'라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다."고 하고, 그 제1호에서 "특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자로부터 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때"라고 규정하고 있다. 그리고, 소득세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제170조【양도소득금액의 조사결정】 제8항은 "제111조 제1항 각호에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다."라고 규정하고, 1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정되어 1995년 1월 1일부터 시행하는 같은법시행령 제167조【양도차익산정의 특례】 제5항은 "제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가에 의한다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 청구외법인과 특수관계에 해당되고, 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가격에 양도하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산 부인규정에 의해 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 청구외법인과 특수관계에 해당하지 아니하고, 청구인이 신고한 실지양도가액이 쟁점부동산의 감정가액 등에 의해 시가로 확인되므로 처분청의 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1987.7.23. 청구외 ○○○(토지)과 청구외 ○○○(건물)로부터 취득한 쟁점부동산을 1995.7.21. 청구외법인에게 양도하고, 1996.4.25. 실지거래가액(취득가액 65,000,000원, 양도가액 71,560,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였음이 쟁점부동산의 등기부등본 및 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세신고서류 등에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인의 아들 청구외 ○○○가 청구외법인의 대표이사로 재직하고 있고, 청구인의 가족이 전체주식의 51%를 소유하고 있으므로 청구인과 청구외법인은 특수관계에 해당하고, 청구인이 신고한 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도가액의 49.5%에 불과하여 부당하게 양도소득세 부담을 감소시키기 위한 것으로 인정되므로 부당행위계산 부인대상에 해당된다 하여 시가가 불분명한 경우에 적용하는 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 먼저, 청구인과 청구외법인이 특수관계에 해당하는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도하기 전인 1995.3.15. 청구인이 소유하고 있던 청구외법인의 주식 2,500주를 청구외 ○○○에게 양도하고, 1993.11.9.과 1995.5.8. 청구외법인의 대표이사와 이사직을 사임한 사실이 청구외법인이 관할세무서(안산세무서장)에 제출한 주식이동상황명세서와 청구외법인의 등기부등본에 의해 확인되므로 청구외법인과 특수관계에 해당되지 않는다고 주장하고 있다. (나) 그러나, 청구인 소유의 청구외법인 주식 2,500주가 양도된 사실은 1996년 3월 청구외법인의 법인세신고시 제출된 주식이동상황명세서에 의하여 확인되나, 동 주식의 양도일이 쟁점부동산의 양도일 전임을 확인할 수 있는 주식양수도계약서 및 대금을 수수하였다는 증빙은 제시하지 못하고 있으며, 주식양도와 관련하여 증권거래세와 양도소득세를 납부한 사실도 확인되지 아니하므로 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 4개월 전인 1995.3.15. 청구외법인 주식 2,500주를 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 따라서, 청구인은 쟁점부동산 양도당시 청구외법인의 주주로서 청구인의 아들 ○○○, ○○○, 그리고, 청구인의 처 ○○○와 함께 청구외법인 총발행주식수의 100분의 50이상(76%)을 차지하고 있으므로 청구인과 청구외법인이 특수관계에 해당된다 할 것이다.

(4) 다음으로, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액이 시가보다 낮은 가격인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 근저당권자인 청구외 주식회사 ○○○은행 ○○○지점장의 의뢰에 의하여 ○○○감정평가법인이 1994.11.16.을 가격시점으로 평가한 쟁점부동산의 감정가액이 75,915,000원(토지 70,560,000원, 건물 5,355,000원)이고, ○○○시장이 1995.5.6. 발행한 토지거래계약허가증사본에 쟁점부동산 중 토지의 매매예정가액이 70,560,000원(주택 및 제재소 1,000,000원)으로 기재되어 있으며, 청구외법인의 1995사업연도 재무제표와 부동산보유명세서상 쟁점부동산 중 토지의 가액이 73,615,160원(매입가 70,560,000원, 등기비용 3,055,160원), 건물의 가액이 1,000,000원으로 계상되어 있는 점 등을 제시하면서 쟁점부동산의 실지양도가액 71,560,000원은 시가에 해당하는 가액이라고 주장하고 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 근저당권을 설정하기 위하여 양도하기 8개월 전인 1994.11.16.을 기준으로 감정평가한 가액이 75,915,000원이므로 청구인이 신고한 실지양도가액이 시가라는 주장이나, 쟁점부동산에 1994.11.29. 설정된 근저당권의 채권최고액이 130,000,000원인 점을 보면 근저당권자의 의뢰에 의해 평가한 감정가액이 쟁점부동산 양도당시의 시가를 반영한 정당한 평가로 보기는 어렵고, 일반적으로 부동산은 기준시가보다는 높은 가액으로 실제 거래되는 것이 일반사회현상임에도 청구인이 신고한 실지양도가액 71,560,000원(㎡당 240,000원)이 그 당시 기준시가 144,468,248원(㎡당 486,000원)의 49.5%에 불과한 점으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액을 시가로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 쟁점부동산의 양도가액은 기준시가에 의해 평가하여야 할 것인 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 71,560,000원은 기준시가인 144,468,248원보다 현저히 낮은 가액으로 인정된다.

(5) 위 사실은 종합해 보면, 청구인은 청구외법인과 특수관계에 해당되고, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액이 시가가 불분명한 경우에 적용하는 기준시가보다 낮은 가격에 양도하였음이 인정된다 할 것이므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 부당행위계산 부인규정을 적용하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.