양도차익 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1971.7.15. 취득한 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○ 전 2,063㎡ 중 지분 1/5 412.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1994.1.24. 청구외 ○○○에게 양도하고, 1995.5.25 실지거래가액(취득가액 649,956원, 양도가액 25,000,000원)에 의하여 양도소득세확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 불분명하다하여 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.18 청구인에게 1994년도귀속 양도소득세 16,071,240원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.13 심사청구를 거쳐 1999.9.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 양도대금 25,000,000원 중 계약시 5,000,000원, 1993.12.1 15,000,000원을 수표로 받아 청구인의 예금계좌(○○○중앙회 ○○○지점, ○○○지점)에 입금한 사실이 금융자료에 의해 확인되고, 쟁점토지의 매수자인 청구외 ○○○도 1994.3.23 쟁점토지의 양도가액이 25,000,000원임을 확인한 바 있으며, 청구외 ○○○이 처분청에서 쟁점토지의 양도가액이 실제 72,500,000원이었다고 진술한 내용은 허위이므로 청구외 ○○○을 서초경찰서에 고발한 사실이 있고, 토지거래허가증상 매매예정금액이 72,617,600원으로 기재된 것은 관할구청의 허가를 받기 위해 임의로 작성한 것이며, 쟁점토지가 문화재보호구역, 군사보호구역으로 묶여있는 개발제한구역내의 토지로서 재산권행사가 어렵고 경제적 사정으로 현지인인 청구외 ○○○에게 기준시가보다 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 그리고, 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 1993.12.1이므로 1994년 귀속으로 양도소득세를 과세한 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 매수인인 청구외 ○○○에 대한 처분청의 조사결과, 쟁점토지는 매수인이 임차하여 4∼5년간 농원을 운영하던 토지로서 매수인이 실제로는 72,500,000원에 거래하였으나, 청구인의 부탁으로 25,000,000원에 거래한 것으로 확인하여 주었다고 진술하고 있고, 토지거래허가증상 매매예정금액도 72,617,600원(145,235,200원 중 청구인 지분 1/2)으로 기재되어 있으며, 또한, 청구인이 신고한 실지양도가액은 기준시가의 34.4%에 불과한 저가로서 동 거래가액을 구체적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없어 신빙성이 없으므로 전시법령에 의하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서는 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 하고, 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 하고, 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에서 "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액이 불분명하다하여 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 금융자료 등에 의해 확인되고 있으므로 처분청의 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지가 속한 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○ 전 2,063㎡의 등기부등본 등을 보면, 청구인 등 5명이 1971.7.15 위 토지를 공동으로 취득하였다가 그 중 청구인과 청구외 ○○○가 1994.1.24 각각의 지분인 1/5(청구인 지분인 412.6㎡가 쟁점토지임)씩을 청구외 ○○○에게 양도하였음을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 1995.5.25 양도소득세확정신고시 쟁점토지의 취득가액을 649,956원, 양도가액을 25,000,000원으로 하고, 양도소득세 5,961,300원을 신고하고 납부한 사실이 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도당시 매매계약서를 보면, 청구인은 청구외 ○○○에게 쟁점토지를 25,000,000원(계약금 5백만원, 1993.12.1 잔금 2천만원)에 매도하기로 계약을 체결하였으며(계약일은 확인되지 않으나, 청구인은 공유자인 청구외 ○○○의 매매계약서상 계약일인 1993.11.27.이라고 함), 쟁점토지의 매수자인 청구외 ○○○이 1994.3.23 작성한 매매사실확인서에는 쟁점토지를 1994.1.22 25,000,000원에 매매하였다고 확인하고 있음이 나타나고 있다.

(4) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대한 실지조사시 쟁점토지의 양도가액에 대하여 매수자인 청구외 ○○○을 조사한 바, 쟁점토지는 당초 매수자가 임차하여 4∼5년간 농원을 하던 토지로 실제는 72,500,000원에 거래하였으나, 청구인이 부탁하여 25,000,000원에 거래한 것으로 확인하여 주었다고 진술하고 있고, 토지거래계약허가증상 매매예정금액도 동일한 금액인 72,617,600원으로 기재되어 있으며, 인근토지에 대한 양도당시 거래가액이 ㎡당 150,000원∼200,000원으로 매매가액이 형성되어 거래되었다고 확인됨에 따라 청구인이 신고한 실지양도가액은 매수자인 청구외 ○○○이 확인한 가액과 서로 다르므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 산정한 1994년도 귀속 양도소득세 16,071,246원을 결정고지하였음이 처분청의 실지거래가액 조사복명서 및 결정결의서에 나타난다.

(5) 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액 25,000,000원이 사실이라고 주장하면서 제시한 증빙을 보면, 쟁점토지의 양도대금 25,000,000원 중 계약시 5,000,000원, 1993.12.1 15,000,000원을 수표로 받아 청구인의 예금계좌(○○○중앙회 ○○○지점, ○○○지점)에 입금한 사실이 금융자료에 나타나고 있으나, 나머지 5,000,000원의 수수사실은 확인되지 아니하고, 위 금융자료 만으로는 매매대금 전액이 25,000,000원이라고 인정하기는 어렵다 할 것이며, 청구외 ○○○이 처분청의 담당공무원에게 쟁점토지의 양도가액이 72,500,000원이라고 말한 것은 허위진술이라하여 1999.8.18 청구외 ○○○을 서초경찰서에 고발한 사실이 있으나, 그 후 이에 대해 실체적인 진실을 규명하기위한 조사가 이루어진 바가 없으며, 쟁점토지가 개발제한구역내(문화재보호구역, 군사보호구역)의 토지인 관계로 재산권행사가 어렵고 청구인의 경제적 사정으로 현지인인 청구외 ○○○에게 기준시가보다 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었다고 주장하고 있으나, 이러한 정황만으로 쟁점토지를 기준시가에 훨씬 미달하는 금액(34.4%)에 양도하였다는 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 공유자인 청구외 ○○○가 청구인이 신고한 실지양도가액과 같은 실지거래가액으로 신고하고 납부하여 그대로 결정된 사실이 있다고 주장하고 있으나, 청구외 ○○○에 대한 과세내용을 관할세무서장(파주세무서)에게 조회한 바, 1997년 3월 기준시가로 양도소득세 15,982,500원을 결정고지한 사실이 있음이 확인되므로 이 또한, 사실로 받아들일 수 없다 할 것이다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점토지의 실지양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.