양도차익 산정

심판청구번호 국심1999서 1947(2000. 1.11) 括�충청남도 천안시 ○○○동 ○○○ 답 1,831㎡(청구인 지분1/2, 이하 "쟁점①토지"라 한다)를 1989.9.20 취득하고, 같은동 ○○○ 답 218㎡(이하 "쟁점②토지"라 하고, 쟁점①토지와 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 1989.10.31 취득하여 쟁점토지를 1996.5.17 양도하고, 양도가액 265,534,410원, 취득가액 229,711,250원의 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 1997.5.31 자산양도차익 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용을 부인하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.4.3 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 60,220,170원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.23 심사청구를 거쳐 1999.9.17 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 청구인은 1989.9.20 충청남도 천안시 ○○○동 ○○○ 답 1,961㎡를 청구외 ○○○으로부터 397,444,000원에 청구외 ○○○와 공동으로 취득하고, 충청남도 천안시 ○○○동 ○○○ 답 587㎡를 1989.10.31 청구외 ○○○으로부터 118,925,000원에 취득한 것으로서, 청구외 ○○○은 등기부상 소유자와 매수계약을 체결한 상태에서 청구인에게 미등기양도하였으며, 1992.9.21 위 토지를 분할하여 1996.5.17 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 480,000,000원에 양도하고 양도차익을 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 신고한 사실이 있음에도 처분청은 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 ○○○이 청구인에게 미등기전매한 것이라고 주장하고 있으나, 청구외 ○○○이 쟁점토지의 등기부상 소유자인 청구외 ○○○ 및 ○○○과 매매계약을 체결하고 계약금 등을 지급하였는지 여부가 불분명하고, 사회통념상 부동산 거래시에 등기부상 소유자와 계약자가 상이한 경우에는 등기부상 소유자를 매도자로 기재하고 계약자를 병기하는 것임에도, 청구인이 제시한 매매계약서를 살펴보면 매도자가 청구외 ○○○으로 기재되어 있으며, 또한 소개인의 표시가 없는 점 등으로 보아 실지거래가액이 불분명하므로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 실지거래가액이 불분명하다고 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점①토지의 등기부상 소유자는 ○○○이나, 청구외 ○○○이 청구외 ○○○과 위 토지의 매매계약을 하고 계약금과 중도금을 지불한 상태에서 청구외 ○○○으로부터 청구외 ○○○와 공동으로 1989.9.20 397,444,000원에 취득하였고, 쟁점②토지의 등기부상소유자는 청구외 ○○○이나, 청구외 ○○○이 청구외 ○○○과 위 토지의 매매계약을 하고 계약금을 지불한 상태에서 청구외 ○○○으로부터 1989.10.31 118,925,000원에 취득하여 1996.5.17 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 480,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점토지의 등기부상 소유자는 청구외 ○○○ 및 ○○○이나 청구외 ○○○이 청구외 ○○○ 및 ○○○에게 계약금등을 지불한 상태에서 청구인에게 미등기전매한 것이라고 주장하고 있으나, 청구외 ○○○이 쟁점토지의 등기부상 소유자인 청구외 ○○○ 및 ○○○과 매매계약을 체결하고 계약금 등을 지급하였는지 여부가 불분명하고, 사회통념상 부동산 거래시에 등기부상 소유자와 계약자가 상이한 경우에는 등기부상 소유자를 매도자로 기재하고 계약자를 병기하는 것임에도, 청구인이 제시한 매매계약서를 살펴보면 매도자가 청구외 ○○○으로 기재되어 있으며, 또한 소개인의 표시가 없는 점 등으로 보아 실지거래가액이 불분명한 경우로 보여진다. (나) 청구인은 쟁점토지의 취득시 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서와 청구외 ○○○의 거래사실확인서 및 인증서를 제시하였으며, 양도시 실지거래가액의 증빙으로는 매매계약서와 대금수령 영수증, 매수인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서와 쟁점토지 인근지역 부동산중개사의 토지가액확인서 등을 제시하였으나, 위 거래사실을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없어 위 제시한 증빙서류만으로는 쟁점토지의 실지거래가액이 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지를 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.