실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999서 1920(1999.12. 4) 울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○『대지』26,882㎡ 중 43,515분지 362.271 지분,『점포』1,626.11㎡ 중 1,626.11분지 362.271지분(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.8.24 취득하여 1996.5.6 청구외 ○○○에게 양도하였고 1996.7.1 취득가액을 150백만원, 양도가액을 160백만원으로 하여 자산양도차익예정신고하였다. 처분청은 1999.4.7 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1996년도 귀속분 양도소득세 3,993,660원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.8 심사청구를 거쳐 1999.8.18 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 실지거래가액을 처분청은 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한다고 하였으나, 청구인이 매매계약서와 매수인인 청구외 ○○○의 확인서를 제출하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 양도당시의 매매계약서는 임대하던 쟁점부동산을 양도하면서 임대보증금의 승계에 관한 특약이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 청구외 ○○○의 참여하에 작성하였다고 주장하면서 양도당시의 검인계약서에는 입회인이나 중개인이 전혀 기재되어 있지 아니한 점등으로 보아 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵고, 쟁점부동산을 150백만원에 취득하였다고 검인계약서만을 제시하고 있는 바, 동 검인계약서만으로 쟁점점포를 150백만원에 취득하였다고 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점부동산을 양도한 후 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】본문에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며 (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서『제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)』라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서『4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하면서 제2호에는『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산 취득시 부동산매매계약서(검인계약서)를 보면 매도인 청구외 ○○○, 매수인 청구인, 총매매대금 150백만원, 1993.6.25 계약금 15백만원, 1993.7.25 중도금 130백만원, 1993.8.24 잔금 5백만원으로 기재되어 있으나 위 검인계약서상의 취득가액을 입증하는 금융자료등은 제시하지 못하고 있고 쟁점부동산의 양도시 매매계약서(검인계약서)를 보면 매도인 청구인, 매수인 청구외 ○○○, 총매매대금 160백만원, 1996.4.5 계약금 16백만원, 1996.4.30중도금 100백만원, 1996.5.6 잔금 44백만원으로 기재되어 있다. 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 청구외 ○○○가 작성하여 처분청에 제출한 사실확인서를 보면 1996.5.6 작성한 사실확인서에는 160백만원에 양수하였다고 기재되어 있고, 1999.3.15자 사실확인서를 보면 1999.3.3 처분청 공무원에게 확인한 취득가액은 소유권이전비용, 잡비 등 비용을 합하여 답변한 금액으로 쟁점부동산을 180백만원에 매수하였다고 하였으나, 실제 취득가액은 160백원이라고 확인하였다. 위의 사실들을 종합하여 판단하여 보면, 청구인이 쟁점부동산의 취득·양도시 검인계약서와 양도시 거래상대방의 확인서만 제시하고 있을 뿐, 동 취득·양도가액이 진실임을 뒷받침하는 금융자료등을 제출하지 못하고 있어 객관적으로 신빙성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.