양도가액이 실지가액인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○번지 대지 1,332㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 227㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 45㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 54㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 496㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 635㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 50㎡, 같은 동 ○○○번지 대지 60㎡ 합계 2,899㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.9.16 취득하여 1996.8.19 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점토지의 양도소득에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정하고 1999.4.2 1996년 귀속 양도소득세 37,519,720원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.24 심사청구를 거쳐 1999.9.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1991.9.16 서울지방철도청에서 실시하는 토지공매 입찰에 참가하여 쟁점토지를 318,890천원에 낙찰 취득하였으며, 입찰 당시 원주에 있는 본 토지의 현장 설명을 득하지 않고 낙찰 받은 뒤 본 토지를 확인한 결과 토지로서 활용할 수가 없는 문제점이 발생되어 있었다. 5년간 본 토지를 소유하고 있던 중 1996.8.19 청구외 ○○○에게 330,000천원에 매매를 하고 양도소득세 자진신고를 하여야 하는데 청구인의 무지로 신고를 하지 못했으나 취득가액과 양도가액이 청구인이 제시한 금액이 맞으니 실지가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 330,000천원에 양도하였다고 주장하나 등기부 등에 의하면 근저당 설정의 채권최고액이 520,000천원으로 되어 있고, 처분청의 조사서에 의하면 근저당 관련 대출금은 400,000천원으로 확인되고 있으며, 청구인이 제시하는 양도당시의 매매계약서에는 부동산 중개인의 표시가 없는 점 등으로 볼 때 330,000천원에 양도하였다는 청구 주장은 신빙성이 없어 보이고 거래금액을 객관적으로 입증할 만한 금융자료 등의 제시가 없어 실거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점토지에 대한 양도가액이 실지가액인지 여부가 쟁점이다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제96조 에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"라고 규정하면서, 제1호에 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 정하는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고, 제2호 "제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제1항 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항은 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"라고 규정하면서, 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 제5항은 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1991.9.16 서울지방철도청에서 실시하는 토지공매 입찰에 참가하여 318,890천원에 쟁점토지를 낙찰 받아 취득하여 청구외 ○○○에게 330,000천원에 양도하였다고 주장하는 바, 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으므로 양도가액 330,000천원에 대해 살펴본다. 쟁점토지의 등기부등본을 보면 1995.3.25 채무자를 청구외 ○○○건설주식회사(대표 ○○○), 근저당권자를 청구외 주식회사 ○○○은행으로 하여 채권최고액 520,000천원으로 설정되어 있고, 동 근저당권 설정과 관련하여 1995.2.20자 청구외 주식회사 ○○○은행이 의뢰한 감정평가서를 보면 평가시점일(1995.2.17) 현재 감정가액이 400,853천원으로 나타나며, 처분청의 실지거래가액 조사서를 보면 1996년 양도 당시의 평당 토지가액이 80만원으로 조사되고 있어 평당 37만원에 양도하였다는 청구인의 주장과 큰 차이가 있다. 또한 청구인은 양도대금수수에 관한 증빙자료도 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점토지를 330,000천원에 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.