미등기 양도가 투기성이 없는 것으로 보아 기준시가로 과세할 수 있는지 여부

강남세무서장이 1999.4.1 청구인에게 한 1994년도 귀속분양도소득세 257,765,770원의 부과처분은, 인천광역시 남구 ○○○동 ○○○소재 대지 721.3㎡ 및 그 지상건물 87.4㎡의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1993.3.15∼1995.8.23의 기간 동안 ○○○은행 총재에 재직하면서 재임기간동안 ○○○은행 직원을 회원으로 하고, 회원간의 상호부조, 복지증진 및 기타 필요한 사업추진을 목적으로 하여 1958.10.25 설립된 『○○○은행○○○회』(이하 "○○○회"라 한다)의 회장직을 수행하였는데, ○○○회가 1959.12.15 ○○○은행으로부터 취득한 인천광역시 남구 ○○○동 ○○○대지 721.3㎡ 및 지상건물 87.4㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 등기부상 명의를 변경하지 아니한 상태에서 전소유자인 ○○○은행을 매도인으로 하여 1994.8.3 청구외 ○○○ 외 1인에게 양도한 사실이 있으나 이에 대한 양도소득세를 양도소득세 과세표준확정신고기한까지 신고하지 아니하였다. 서울지방국세청장의 ○○○은행에 대한 세무조사시 위와 같은 사실이 적출됨에 따라 청구인은 1998.8.17 기준시가로 계산한 양도차익으로 양도소득세과세표준신고를 하고 그 양도소득세 220,765,770원을 미납하였는데, 처분청은 쟁점부동산의 양도를 미등기전매로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고·납부불성실가산세를 가산한 1994년 귀속 양도소득세 257,921,200원을 쟁점부동산 양도당시의 ○○○회 회장인 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.4 심사청구를 거쳐 1999.9.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

○○○회는 1959.12.15 쟁점부동산을 『○○○은행 ○○○관』부지로 사용할 목적으로 ○○○은행으로부터 취득하였으나 서울에서 원거리에 위치하고 있고, 인근지역이 30여년에 걸친 개발 등으로 유흥가화되어 ○○○관 건립이 부적합한 것으로 판단하여 1994.8 경쟁입찰을 통하여 처분하였는데, ○○○회가 1995.7.15 비영리법인으로 지정되기 전까지는 법인격이 없는 임의단체로 부동산 매입시 ○○○회 회장인 ○○○은행 총재 또는 간사장인 인사부장 개인명의로 등기이전하여야 했고 평균 1∼2년 주기의 인사때 마다 소유자를 변경등기 해야 하는 등의 번거로움과 1950년대의 부동산 등기에 관한 인식부족 등으로 취득등기를 하지 못한 것이지 부동산투기목적이나 양도소득세를 포탈할 목적으로 소유권이전 등기를 하지 않은 것이 아니므로, 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 제2호 의 단서 조항에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 바, 이 건 양도소득세 부과처분을 기준시가로 경정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

○○○회장으로 당연직인 ○○○은행총재 또는 인사부장이 인사이동될 때마다 수시로 변경등기를 하여야 하는 번거로움 때문에 쟁점부동산의 취득사실에 대한 등기를 하지아니하였다는 청구주장을 살펴보면, 취득에 대한 당초의 등기 이후에 ○○○회장의 변경에 대한 등기를 불이행함에 대한 이유는 될지언정 ○○○은행으로부터의 취득등기를 못함에 대한 이유는 될 수 없다 할 것이고, 공공기관의 직원들의 친목단체인 청구인이 미등기양도한 전매차익을 노출시키지 아니하고 있다가 서울지방국세청장의 세무조사시에 적발된 이후에, 양도소득세 확정신고기한이 3년3개월이나 경과한 후에 양도소득세 과세표준신고를 하는 등으로 미루어 보아 정상적인 행태로 볼 수 없으므로 투기성이 없다고 인정하지 아니한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 쟁 쟁점부동산의 미등기 양도가 투기성이 없는 것으로 보아 실지거래가액이 아닌 기준시가로 과세할 수 있는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구소득세법(1990.12.31 개정된 법률) 제70조【세율】제3항에서 『거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1.∼3.(생략)

양도소득과세표준의 100분의 75 5.(생략)』 이라고 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서는 『제3항 제4호에서 "미등기양도자산"이라함은 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】제4항에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

• 가. (생략)
• 나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우 다.∼바. (생략)』 라고 규정하고 있고, 같은 조 제9항에서는 『국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각목에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 실지거래가액의 적용여부는 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우에 한하여 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산하는 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점등으로 보아 투기성이 없는 부동산의 거래까지 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 부동산 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로, 투기성이 없는 부동산 양도의 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다. (국심 94중 4214, 1994.10.11 같은 뜻)

(2) 그렇다면 청구인의 쟁점부동산 미등기전매가 투기성이 있는지 여부를 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 살펴보면, 첫째, ○○○은행 ○○○회는 쟁점부동산을 1959년 ○○○은행으로부터 취득하여 1994년 양도시까지 25여년동안 장기 보유하여 왔고, ○○○관을 건립할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였으며, 둘째, 쟁점부동산 지상 건물은 단층 목조주택으로서 ○○○은행 ○○○지점의 별정직원인 청구외 ○○○이 그의 부모와 함께 거주하며 관리하여 왔고, 쟁점부동산이 서울과 원거리이고 주변이 유흥가화 되어 ○○○관건립에 적합하지 않아 쟁점부동산을 양도하게 되었으며, 셋째, 쟁점부동산 양도 당시 ○○○은행이 쟁점부동산을 감정평가 의뢰하여 공정한 시가로 양도한 점과 ○○○회 소유의 쟁점부동산의 양도차익이 개인에게 귀속되는 것이 아니므로 쟁점부동산을 투기목적으로 양도한 것으로 보기 어렵고, 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액이 288,000,000원으로 기준시가 250,291,100원과 많은 차이가 나지 아니하며 넷째, ○○○회가 1995.7.15 비영리법인으로 등록되기 전까지는 법인격 없는 임의단체의 형태로 존재하였는데 수시로 교체되는 ○○○회장인 ○○○은행 총재 또는 ○○○회 간사장인 인사부장 명의로 쟁점부동산을 등기하기가 법률상 불가능한 것은 아니라 하더라도 실무상에는 애로가 있었을 것으로 예상되므로 쟁점부동산을 미등기한 사유가 부동산 투기 내지 조세회피 목적이 아니었던 것으로 보이고, 설령, 청구인이 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 신고를 하지 않았다 하더라도 ○○○회와 직접 연관이 있는 ○○○은행이 양도자로 되어 있어 종국적으로는 조세회피가 불가능하였을 것으로 보인다.

(3) 위와 같이 ○○○은행 ○○○회가 ○○○은행으로부터 쟁점부동산을 취득하여 보유하고 있던 기간, 취득 및 양도 경위, 이용실태, 법령 규정의 취지 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 이 건 쟁점부동산 미등기 양도는 투기성이 있다고 볼 수 없으므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정한 처분은 재량을 일탈한 것으로 보여지는 바, 구 소득세법 시행령 제170조 제1항 제2호 의 단서 조항에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.