기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.7.10 취득하여 1995.8.30 양도한 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 137.2㎡ 및 그 대지상 건물 186.84㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 134,454,600원(당초 취득가액 83,000,000원 + 건물신축가액 51,454,600원)에 취득하여 170,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내인 1995.10.30 처분청에 실지거래가액으로 신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 부인하고, 기준시가(취득가액: 94,400,257원, 양도가액: 214,338,010원)로 양도차익을 계산하여 1999.1.6 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 40,761,310원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.6 심사청구를 거쳐 1999.8.27 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 1988.7.10 83,000,000원에 취득하고 1988.11월에 인근건물과 같이 신축하였으므로 이를 안분계산하여 51,454,600원을 가산한 실지취득가액은 134,454,600원이며 이를 1995.8.30 청구외 ○○○에게 170,000,000원에 양도하였는 바, 처분청에서 취득가액에 대한 증빙으로 제출한 건물도급계약과 영수금액 및 양도시의 증빙자료로 제출된 매매계약서와 관인계약서가 신빙성이 없다는 이유로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙으로 제출한 건물도급 계약서상의 내용과 영수금액이 불일치하고, 양도가액의 증빙으로 제출한 매매계약서 및 관인계약서가 동일자로 작성되었음에도 계약서상의 매매대금에 대한 지불약정금액과 매수인의 인장이 서로 달라 취득 및 양도시 거래가액은 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산 양도당시 시행되던 구소득세법(1995.12.29 개정이전) 제23조 제4항 제1호 및 그 단서와 제45조 제1항 제1호 가목 및 그 단서의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 되어 있으며 1995.12.29 개정된 같은 법 제96조 제1호 및 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항의 규정에 의하면 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령('95.12.30 개정분) 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생 략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있으며 같은 조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 신축관련 증빙자료로 쟁점부동산과 인접한 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○소재 주택 165.57㎡(1988.11월 신축)를 동시에 신축하였다 하여 청구외 ○○○와의 공사도급계약서와 총공사비에 대한 안분계산서 및 청구외 ○○○가 작성한 영수증 27매를 제출하고 있는 바, 공사도급 계약서를 살펴보면 평당 850,000원(당초 800,000원 + 추가 50,000원)으로 계약하고 계약시에 30%를, 기성후 3회(지하실 완공시 20%, 조적개시시 20%, 건물완공후 20%)로 나누어 지불하는 조건임을 알 수 있으며 쟁점부동산 및 인접주택에 대한 총공사비 90,625,000원을 기준시가로 안분계산한 51,454,600원을 신축건물의 취득가액으로 신고하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙은 공사비를 29회로 나누어 지급하고 있고, 이 또한 2매의 영수증이 분실하였다 하여 총 공사대금과 영수증 금액이 9,000,000원이 차이가 남을 알 수 있으며 청구외 ○○○ 발행영수증 이외에 공사금액의 지급을 객관적으로 알 수 있는 증빙은 제시하는 바가 없다.

(2) 다음 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. 구분 취득가액(A) 양도가액(B) 양도차익(B-A) 기준시가(처분청) 94,400,257원 214,338,010원 119,937,753원 실지거래가(청구주장) 134,454,600원 170,000,000원 35,545,400원 청구인은 쟁점부동산을 1995.8.30 청구외 ○○○에게 170,000,000원에 양도하였다고 주장하는 매매계약서와 관인계약서 및 청구외 ○○○의 확인서를 제출하고 있으나, 1995.8.21 작성된 각각의 계약서상의 인장이 서로 다름을 알 수 있으며 쟁점부동산에 대한 양도차익을 비교하여 보면 위표와 같다. 위와같이 청구인이 주장하는 양도시의 실지거래가액이 기준시가의 79.3%로 현저히 적은 수준이며, 양도가액에 대한 금융관련 자료를 제시하지 못하는 것을 볼때 청구인이 주장하는 실지거래가액을 사실과 부합되는 거래금액으로 보기 어렵다.

(3) 위의 사실들로 미루어 볼 때 이 건의 경우 전시한 법령에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.