임대보증금에 해당되어 간주임대료 계상 대상인지 여부

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 청구외 주식회사 ○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 ○○○빌딩과 ○○○빌딩(이하 "쟁점건물"이라한다)을 임대하고 받은 금액 20억원중 12억원(이하 "쟁점금액"이라 한다)은 차입금으로 8억원은 임대보증금으로 하여 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 신고한 데 대하여 쟁점금액을 임대보증금으로 보아 간주임대료를 산하여 총수입금액에 산입하는 등 하여 1999.1.6 청구인에게 종합소득세 1996년귀속 19,562,530원, 1997년귀속 50,031,570원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.3 심사청구를 거쳐 1999.8.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1996.7.1부터 청구외법인에게 쟁점건물을 영화관으로 임대하면서 임대보증금 8억원을 받았다. 쟁점건물이 낡아 이를 철거하고 새로 영화관 건물을 신축하려 하였더니 청구외법인 대표이사 ○○○이 새로 건물을 신축하면 청구외법인에게 다시 임대하여 달라고 하면서 12억원을 청구인에게 대여하였다. 청구인이 제공한 임대용역에 대한 임대보증금은 8억원이나 처분청은 용역의 제공이 없는 12억원까지도 임대용역이라고 하여 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 일반적으로 고액의 대금을 차입하거나 차용하는 경우에는 차용증 등을 작성하는 것이 관례이고 이때 담보물건이나 보증, 이자지급사항, 대여기간 등을 상세히 기록하여 향후 발생할 지 모르는 분쟁에 대비하는 것이나, 청구외법인이 미래에 신축할 건물에 대한 우선입주권이라 하여 현금보관증만 받고 아무런 대가없이 쟁점금액을 청구인에게 스스로 제공하였다는 것은 사회통념과 부합되지 아니하며, 청구인이 작성하여 보관하고 있는 예금잔액총괄표에는 96.5.3 5억원, 96.6.11 5억원, 96.7.4 10억원을 극장임대보증금이라고 표시하여 수입금으로 계상되었음이 확인되고 있는 바, 별도로 쟁점금액을 차입하였다면 8억원과 12억원을 구분하여 입금처리하는 것이 일반적인 거래라고 할 수 있으나 위 입금내역으로 보아 이를 구분할 수 없어 임대보증금으로 판단되므로 처분청에서 쟁점금액을 임대보증금으로 보아 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 청구인이 쟁점건물의 임대보증금으로 지급받은 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제25조 제1항 에서 "거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리를 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다"고 규정하고 같은 법 시행령 제53조 제2항에서 "법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이경우 총수입금액에 산입할 금액이 "0"보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수-임대용부동산의 건설비상당액 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율등을 참작하여 총리령이 정하는 이자율-당해 과세기간의 임대사업부문에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액"이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구외법인으로부터 지급받은 쟁점건물의 임대보증금은 8억원임에도 불구하고 쟁점금액을 임대보증금으로 보아 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 처분청이 청구인에 대한 부동산임대소득조사시 징구한 청구인의 예금잔액총괄표에 의하면 ○○○ ○○○사장으로부터 1996.5.3 극장임대보증금 5억원이, 1996.6.11 극장임대보증금 5억원이, 1996.7.4 극장임대보증금 10억원이 입금되어 있으며 처분청은 이를 근거로 청구인이 쟁점건물의 임대보증금으로 20억원을 수령한 것으로 보아 종합소득세를 과세하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점건물의 임대보증금이 8억원이라는 거증으로 제시하는 임대차계약서(1996.7.1)를 보면 쟁점건물인 ○○○ 소극장 1·2관과 ○○○소극장 3관 및 동 극장에 부속되는 영사기등 품목(별첨)들을 1996.7.1부터 1999.6.30(3년)까지 ○○○소극장 1·2관은 보증금을 5억원으로, 월임대료는 1,500만원으로 하고, ○○○소극장 3관은 보증금을 3억원으로, 월임대료는 1,000만원으로 하여 임차하기로 약정한 것으로 나타난다.

(3) 또한 쟁점건물의 임차인인 청구외법인 대표이사 ○○○의 확인서(1998.9.4)를 보면 1996.7.1 청구인과 극장임대차 계약을 함에 있어서 임대보증금은 8억원으로 하고 신축건물을 청구외법인에 임대하는 조건으로 임대보증금 8억원외 추가로 12억원을 무이자로 현금보관증을 받고 빌려주었다고 되어 있고 청구인이 제시하는 현금보관증(1996.7.1)에는 보관기간을 1996.7.1∼1999.6.30(3년간)로 하여 12억원을 보관하고 있음을 확인한다고 되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점건물 임대차계약서와 임차인인 청구외 ○○○의 확인서를 제시하면서 20억원중 8억원만 임대보증금이고 12억원은 신축중인 건물을 우선하여 임대하기로 하고 무이자로 대여받은 것이라고 주장하고 있으나, 청구인이 임대보증금으로 20억원을 수령하여 관리하고 있다는 것이 청구인의 예금현황에 의하여 확인되고 쟁점건물의 임대와 관련하여 받은 것이므로 그 명목여하에 관계없이 임대보증금으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점금액을 청구인의 쟁점건물의 임대보증금으로 보아 간주임대료를 계산하여 이를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.