특수관계자간 저가양도 해당 여부

ㅇㅇ세무서장이 1999.49 청구인에게 한 1995년도분 증여세 57,750,440원의 부과처분은, 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 496.6㎡중 1/6지분과 지상건물 531.8㎡중 1/4 지분의 취득가액을 115,062,500원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 496.6㎡중 1/6지분과 지상건물 531.8㎡중 1/4지분(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1995.9.22 청구인의 동생인 청구외 ○○○로부터 70,000,000원에 취득하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득에 대하여 쟁점부동산의 기준시가 233,572,280원과 취득가액의 차액 163,572,280원을 청구인이 ○○○로부터 증여받은 것으로 보아 1999.4.9 증여세 57,750,440원 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.10 심사청구를 거쳐 1999.8.23 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점부동산을 70,000,000원에 매수한 것은 ○○○감정평가법인의 감정평가와 같이 쟁점부동산의 소유권이 제한되는 등의 이용가치로 볼 때 시가에 매수한 것이고, 1996.6.21 청구외 ○○○에게 80,000,000원에 재매도한 점으로 보아 기준시가와의 차액에 대하여 증여세를 부과한 처분은 부당하며, 기준시가로 과세하더라도 쟁점부동산 지분만큼의 임대보증금은 청구인이 실제 부담한 거래금액으로 인정하여 증여세를 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구외 ○○○가 쟁점부동산에 대한 권리를 행사함에 있어서 제약을 받은 사실이 입증되지 않으며, 쟁점부동산의 위치 등으로 미루어 이용가치가 낮다고 볼 수 없으므로 청구인이 특수관계인으로부터 현저히 저렴한 가액으로 쟁점부동산을 양수한데 대하여 그 대가와 시가와의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 특수관계자간의 저가양도에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 취득당시 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】제1항은 『상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.(단서 생략)』고 규정하고 있고, 제2항은 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류⋅규모⋅거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 제34조의 2【저가·고가양도시 증여의제】제1항은 『제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다. 다만, 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제2항은 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다』고 하고, 그 제1호 가목에서 토지의 평가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 『개별공시지가』 라 한다)에 의한다고 하고, 그 제1의 2호에서 건물의 평가는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제41조【현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】제1항은 『법 제34조의 2 제1항에 규정한 “현저히 저렴한 가액” 및 제14조의 2 제1항 제2호에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다.』고 규정하고, 제2항 제1호에서 양도자 또는 양수자의 친족이 법 제34조의 2 제1항·제2항에서 규정하는 “특수관계에 있는 자”에 해당한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 70,000,000원에 취득한 것은 쟁점부동산의 이용가치로 볼 때 시가에 매수한 것이며, 이는 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 1년 2개월여만에 청구외 ○○○에게 재양도하면서 80,000,000원을 받은 사실과, 감정평가 법인의 감정평가액과 비교해 보아도 쟁점부동산을 현저하게 저가로 취득한 것이 아니라는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1995.9.22 청구인의 동생인 ○○○로부터 70,000,000원에 취득하게된 이유가, 쟁점부동산의 지상건물은 2개월만에 경량골조로 신축한 임시가건물로서 재산적 가치가 거의 없으며, ○○○가 사업에 실패하고 채무에 시달리면서 쟁점부동산을 매물로 내놓았으나 그 당시 부동산 경기가 침체되어 거래가 이루어지지 않았고, 청구인에 대한 채권자로부터 쟁점부동산을 압류당할 가능성이 있으므로 ○○○의 누나인 청구인이 동생의 딱한 사정을 고려하여 일단 쟁점부동산을 취득하게된 것이며, 이를 계속 보유할 의사가 없었으므로 취득후 1년 2개월여만에 80,000,000원에 재양도하였다고 주장하면서 근저당권이 설정된 등기부등본과 생활형편이 어려워 ○○○의 부인이 ○○○생명보험(주)의 보험모집인으로 위촉된 사실에 대한 증명서등을 제시하였으나, 대출등의 금융거래와 주부등 여자의 사회활동이 보편화된 현재의 상황을 고려할 때, 대출금에 대하여 근저당이 설정된 것과 ○○○의 부인이 보험모집인으로 활동한 사실만으로는 청구인이 경제적으로 궁핍한 상황에서 부득이 쟁점부동산을 저가에 양도하였다는 청구주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 취득가액을 70,000,000원으로, 양도가액을 80,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여 그대로 결정되었으므로 쟁점부동산의 시가가 70,000,000원임을 처분청이 인정한 것이라고 주장하면서 양도소득세의 신고서, 매매계약서와 계약금 및 잔금의 수표사본등을 제시하였으나, 처분청에서 양도소득세의 결정시 신고한 실지거래가액을 인정한 것은 쟁점부동산의 대가로 70,000,000원이 지급된 것을 확인한 것으로 보아야 하며, 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점부동산의 시가를 그 금액으로 인정한 것으로 볼 수는 없는 것이며, 신고한 실지거래가액에 의하여 양도소득세가 과세된 경우라 하더라도 특수관계자간에 저가양도가 있었다고 인정될 경우에는 이에 따른 증여세는 부과할 수 있다고 보아야 할 것이다.(국심 97서2427, 1999.6.1 합동회의 같은 뜻)

(3) 청구인은 쟁점부동산에 대한 ○○○감정평가법인의 감정가액을 제시하고 있는 바, 동 감정평가는 1995.9.22일을 가격시점으로 하여 3년8개월을 소급하여 쟁점부동산의 시가를 감정한 것으로서 쟁점부동산의 위치, 규모 등의 제반요소를 고려하여 쟁점부동산의 토지를 157,320,000원으로 평가하였다. 이에 대하여 청구인은, 감정가액과 쟁점부동산의 건물을 과세시가표준액으로 평가한 가액을 합산하면 쟁점부동산의 총 감정가액은 181,860,500원이 되며, 다만, 동 감정가액을 산출함에 있어서 쟁점부동산의 토지가 공유지분이어서 지분 매각시 환가성이 불리함에도 이를 감정가액에 반영하지 않았으므로 쟁점부동산의 시가가 이 때문에 20% 감소한다고 주장하면서, 이와같이 감정가액을 조정하면 쟁점부동산의 감정가액은 145,488,400원이 되어, 임대보증금의 승계사항을 고려할 경우에는 쟁점부동산의 취득이 특수관계자간의 저가양도에 해당하지 않는다고 주장하고 있으나, 청구인이 주장하는 토지소유가 공유인 점은 감정평가서상에 평가가격 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Ⅳ. 기타사항에서 『본건은 공유지분으로서, 인근 필지 대상토지와 비교할 때, 본 건 지분 매각시에는 환가성이 불리하므로 거래가격에 영향을 미칠 것으로 판단됨』이라고 적시되어 있는 점으로 보아 이러한 사실은 이미 감정가격 평가에 반영되었다고 보아야 할 것이며, 설령 반영되지 아니하였다 하더라도 청구인이 주장하는 바와 같이 자의적으로 20% 감소요인이라고 단정할 수는 없을 것이며, 더욱이 이 건 감정평가는 쟁점부동산의 토지만을 평가한 것으로 건물분을 제외하였기 때문에 쟁점부동산 전체의 시가를 반영한 것으로 인정할 수 없다 할 것이다.

(4) 한편, 임대보증금의 승계에 관하여 살펴보면, 쟁점부동산의 양도당시에 쟁점부동산의 임대보증금이 180,250,000원이었음이 1995.2기 부가가치세 신고시 제출한 부동산 임대가액명세서에 의해 확인되는 바, 청구인은 임대보증금에 관한 사항은 당연 승계사항이라고 주장하면서 청구인의 쟁점부동산 토지에 대한 1/6지분에 대한 임대보증금 30,041,660원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 줄 것을 주장하고 있다. 쟁점부동산의 취득 및 재양도 후에 쟁점부동산의 부동산임대업에 관한 사업자등록상 공동사업자를 청구인과 ○○○으로 정정한 사실로 미루어 이를 근거로 비록 누나와 동생간에 매매계약서상 임대보증금의 승계에 관한 별도의 특약이 없었더라도 쟁점부동산의 임대보증금이 청구인에게 당연히 승계되었다고 보아야 할 것이며, 다만, 건물에 대한 지분과 토지에 대한 지분이 다른 경우에 있어서의 임대보증금은 건물에 귀속되는 것으로 보아야 할 것이므로(같은 뜻: 국심 97서515, 1997.9.13, 1992.12.29 합동회의등 다수), 승계된 것으로 인정할 수 있는 임대보증금은 전체 임대보증금중 쟁점부동산의 건물에 대한 청구인의 지분(1/4)에 따라 계산한 45,062,500원이 되며, 그렇다면, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 115,062,500원이 된다고 보아야 할 것이다. 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점부동산 취득당시의 시가가 불분명하므로 기준시가에 의하여 이를 산정한 것은 잘못이 없으나, 청구인이 쟁점부동산을 취득하는데 소요된 대가를 115,062,500원으로 하여 이 건 증여세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.