실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1983.10.26 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 토지 270.7㎡, 건물 295.76㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1994.6.30 양도하고, 1994.7.30 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 신고시 양도가액 285백만원, 취득가액 138백만원이 실지거래가액이라 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고에 대하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 후 1999.2.1 청구인에게 1994년 귀속 양도소득세 56,894,670원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.19 심사청구를 거쳐 1999.8.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 청구인이 매입할 때부터 부실건축물이었고, 취득후 누수·균열 등을 보수하기위해 많은 돈을 들였지만 근본적인 문제점을 시정하지 못한 채 양도하게 되어 저가 양도할 수밖에 없었다. 국세청장은 취득시 매매계약서가 재작성된 점을 들어 그 진실성을 인정하지 않았으나, 취득시의 매매계약서를 분실하여 전소유자를 찾아서 재작성 하였지만 기재된 거래금액은 틀림이 없고, 청구인은 조세를 포탈하기 위해 담합에 의해 거래금액, 거래시기를 조작한 사실이 없으므로 위 계약서는 허위가공계약서가 아니다. 또한, 과세관청에서는 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 과세하여 납세자의 권리를 침해하였고, 청구인은 양도·양수인의 거래사실확인서 및 부동산중개인의 매매사실확인서를 제출하여 실지거래가액으로 신고하였는데도 처분청에서는 그 진위여부를 철저하게 검증하지 아니하고 기준시가를 적용하여 과세하였으므로 과세처분이 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있고(소득세법시행령 제166조 제5항 제2호, 제6호), 공정과세위원회의 자문기관으로서의 성격이나 그 소집권이 세무서장에게 있는 점 등에 비추어 납세의무자가 공정과세위원회에 회부를 요청하였다고 하더라도 이는 세무서장으로 하여금 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없고, 그러한 요청이 있다고 하여 공정과세위원회를 반드시 거쳐야 한다고 볼 아무런 근거는 없으며 이러한 절차를 밟지 아니하였다 하여 거기에 재량권의 범위를 일탈한 위법이 있다고 할 수 없으므로(같은 뜻: 대법원 95누6090, 1997.6.10) 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 기준시가로 과세하였다고 하여 법적요건을 결여한 위법한 처분이라는 청구주장은 일정할 수 없다. 청구인은 실지거래가액을 입증하는 증거자료로서 취득 및 양도 당시의 부동산매매계약서와 매도자의 사실확인서만을 제시하고 있으나, 1983.9.10 계약한 취득시 부동산매매계약서에는 건물면적이나 중개인이 기재되어 있지 아니하여 일반적인 부동산거래관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵다 할 것이고, 취득시 부동산매매계약서에 기재되어 있는 청구인의 전화번호 "○○○"는 1985.7.5에 부여된 것이어서 취득시 부동산매매계약서는 취득등기 후에 재작성한 계약서로 확인되며, 거래가액 138백만원에 매매하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류가 없으므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 판단되고, 1994.5.2 작성된 양도시 부동산매매계약서에는 특약사항에 임대보증금 104,000,000원을 잔금에서 공제한다고 기재되어 있고 1층 점포 3개, 2층 주택 2세대에 대한 임대보증금의 구체적인 내용이 전혀 없어서 임대를 직접 관리한 청구인의 처에게 전화로 문의하자, 1층은 전세보증금 없이 월세만 320,000원, 2층 주택은 전세보증금이 34,000,000원 이라고 하여 양도 당시 부동산계약서에 기재되어 있는 내용과 전혀 다른 답변을 하고 있고, 거래가액 285백만원에 양도하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류가 없으며, 기준시가가 440,773,650원인 쟁점부동산을 285,000,000원에 저가 양도하여야 할 특별한 사유가 없고, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류만으로 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 세액을 결정고지한 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 [제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호【취득가액】의 가목은 [제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산의 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항 본문은 [법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙 제1조【시행일】제1항은 [이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다.(단서생략)]고 규정하고 있고, 같은조 제2항은 […제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.]고 규정하고 있다.
• 다. 기준시가를 적용한 과세처분의 당부 청구인은 1983.10.26 쟁점부동산을 138백만원에 취득하여 1994.6.30 285백만원에 양도하고 예정신고기한 내에 부동산매매계약서와 양도·양수인 및 부동산중개인의 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는데 처분청이 신고내용의 사실여부를 확인해보지도 아니하고 기준시가를 적용하여 과세하였으므로 과세가 부당하고 쟁점부동산은 부실건축물이어서 시가보다 저가양도 하였다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 당초 자산양도차익 예정신고시에 재작성된 취득시 부동산매매계약서를 제출하였다가 동 계약서에 기재한 전화번호에 의해 당초 매매계약시 작성한 실지 부동산매매계약서가 아닌 사실이 밝혀지자 재작성된 사실을 시인한 바 있고, 양도시 부동산매매계약서의 경우에도 국세청의 사실조사시 임대를 직접 관리한 청구인의 처가 동 부동산매매계약서에 특약사항으로 기재된 임대보증금 금액과는 다른 임대보증금 금액을 답변한 바 있어 동 부동산매매계약서도 신빙성이 부족하며, 또한 청구인이 국세심판소에 출석하여 의견진술을 할 때 청구인은 쟁점부동산 양도당시 토지와 건물의 가액을 얼마로 하여 양도가액을 산정하였는지에 대하여 질문을 받았으나 이에 대해 답변을 하지 못하였고, 그 외에도 건물에 일부 하자가 있다고 하여 토지의 개별공시지가만 하여도 419백만원이나 되는 쟁점부동산을 285백만원에 양도하였다는 것은 납득이 되지 아니한다. 이처럼 청구인이 주장하는 실지거래가액이 달리 증거자료에 의하여 입증되지 못하므로 처분청에서 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되는 것으로 보아 기준시가를 적용한 것은 타당한 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 공정과세위원회의 자문을 거치지 않은 점을 들어 이 건 처분의 위법성을 주장하고 있으나, 공정과세위원회는 세무서장의 자문기관으로서의 성격이 있고, 그 소집권이 세무서장에게 있는 점 등에 의거해 볼 때 이러한 절차를 거치지 않았다고 하더라도 재량권의 범위를 일탈한 위법이 있다고는 할 수 없으므로(같은 뜻, 대법원 95누6090, 1997.6.10) 청구주장은 받아들이기 어렵다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.