토지에 대한 적정임대료 계산

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인에 대한 종합소득세 실지조사에서 청구인, 청구인의 子 ○○○, 동 ○○○(이하 "청구인 등"이라 한다) 등 3인 공동소유의 인천광역시 ㅇ구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 소재 대지 5,960.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인 등과 특수관계에 있고 부동산 임대사업을 영위하고 있는 법인인 청구외 ○○○종합기업주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 시가에 미달하게 임대하였다 하여 부당행위계산부인하고 청구외법인이 재임대한 토지와 건물의 전체기준시가중 쟁점토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱한 금액을 쟁점토지의 적정임대료로 산정하여 그 중 청구인 소유지분에 해당되는 금액을 청구인의 수입금액으로 보아 1999.3.5 청구인에게 1993년∼1997년 각 과세연도의 종합소득세로 1993년도 16,260,220원, 1994년도 17,265,780원, 1995년도 14,239,280원, 1996년도 13,062,370원, 1997년도 14,925,780원, 합계 75,753,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.20 심사청구를 제기하였으며, 국세청장의 심사청구결정에 따라 처분청은 "청구인 수입금액 = 청구외법인의 임대수입금액×청구인이 임대한 토지의 기준시가/(재임대한 토지·건물의 전체기준시가+기계장치·공구와 기구·구축물의 장부가액)"의 산식을 적용하여 청구인의 수입금액을 산정한 후 종합소득세를 재경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구외법인은 제재소 3개동을 임대한 수입으로 운영하고 있는 바, 제재소이므로 희소가치가 있어 유리한 입장에서 임대료가 형성될 수도 있으므로, 동 수입금액을 정상적인 상거래로 인한 적정 임대료로 보고 처분청의 평가방법으로 과세함은 부당하며 청구인 처럼 토지만을 임대한 유사한 동업자의 수입금액을 비교·검토하여 조세를 부당히 감소시켰다는 입증을 제시하고 과세함이 정당할 것이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인등과 청구외법인과는 특수관계에 있다는 사실, 청구외법인이 ○○○임업 등 3개업체에게 토지와 건물이외에 기계장치 등을 포함하여 임대하고 있으며 실제로 제재소 전체를 임대하여 공장내 구축물 등도 같이 임대하고 있다는 사실에 대하여는 양자간 다툼이 없다. 부당행위 계산부인에 따른 각 과세년도의 소득금액 계산에 있어서, 적정임대료의 산정에 대하여 관련법규상 명문화된 규정이 없는 바, 특수관계에 있지 아니한 자간의 건전한 사회통념 내지 관행에 의하여 형성되는 임대실례가액으로 하는 것이 타당하나, 쟁점토지는 인근 임대실례가액이 없으므로 임대한 물건의 기준시가로 수입금액을 안분하는 것이 적정하다고 판단되는 바, 청구외법인이 재임대한 토지와 건물만의 전체기준시가가 아닌, 재임대한 토지·건물 기준시가와 기계장치·공구와 기구·구축물 장부가액을 합친 금액중 청구인이 임대한 토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외법인의 임대수입금액에 곱한 금액을 적정임대료로 하는 것이 보다 더 합리적이라 할 것이다.

• 가. 쟁점 이 건 다툼은 부당행위계산부인시의 쟁점토지에 대한 적정임대료를 다음과 같이 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 적정임대료 = 청구외법인의 임대수입금액 ×청구인이 임대한 토지의 기준시가/(재임대한 토지·건물의 전체기준시가+기계장치·공구와 기구·구축물의 장부가액)
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 전면 개정된 것) 제41조【부당행위계산】 제1항에서는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】 제1항에서는 「법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자" 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1.∼3. (생 략)

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 5.∼6. (생 략)」고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서는 「법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생 략)

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 3.∼5. (생 략)」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 등과 그 친족인 ○○○, ○○○ 등은 청구외법인이 발행한 총주식의 86.67%를 소유하고 있어 청구인 등과 청구외법인이 특수관계에 있다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 청구인 등은 쟁점토지를 청구외법인에 임대하고 있고, 청구외법인은 쟁점토지와 동 법인소유의 토지상에 공장건물을 신축하여 동 건물과 기계장치 등을 일괄하여 주식회사 ○○○임업, 주식회사 ○○○목재, 주식회사 ○○○목재에 임대하고 있다는 사실에 대하여도 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 국세청 심사청구결정에서 청구인이 받아야 할 쟁점토지의 적정임대료는 청구외법인의 임대수입금액중 쟁점토지의 기준시가에 의하여 안분계산한 금액으로 하여야 한다고 결정한 반면, 청구인은 쟁점토지와 유사한 조건하의 토지 임대가격을 비교·검토하여 산정하여야 한다고 주장한다.

(3) 부당행위계산부인에 따른 각 과세연도의 소득금액을 계산함에 있어 적정임대료라 함은 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 및 상관행에 의하여 형성되는 임대실례가액을 말한다 할 것이고, 임대실례가격이 없는 경우에는 당해 자산의 위치, 입지조건, 노후정도, 이용상황, 사용범위 등 당해 자산의 특성 또는 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정된 금액으로 하여야 할 것인 바, 청구인은 쟁점토지와 유사한 토지의 임대료를 비교·검토하여 적정임대료를 산정하여야 한다고 주장만 할 뿐 그 실례를 제시하지 못하고 있어, 쟁점토지와 유사한 조건의 임대실례가격이 없다고 보여지는 이 건의 경우, 청구외법인의 전체 임대수입금액중 쟁점토지의 기준시가에 의하여 안분계산한 금액을 청구인의 쟁점토지에 대한 임대수입으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구의 청구주장은 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.