납세자가 주장하는 실지거래가액과 처분청이 확인한 실지거래가액이 모두 불확실한 경우 기준시가로 과세하는 것임
납세자가 주장하는 실지거래가액과 처분청이 확인한 실지거래가액이 모두 불확실한 경우 기준시가로 과세하는 것임
○○○세무서장이 1999.2.1 청구인에게 한 1996년 귀속 양도소득세 43,240,920원의 부과처분은 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 3,636㎡ 중 청구인 지분에 해당하는 토지의 소유권이전등기된 3636분지 1486지분 면적에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하되 신고·납부 불성실가산세는 제외하여 그 세액을 경정한다.
청구인은 1994.3.31 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 임야 3,636㎡(이하 "전체토지"라 한다)중 3636분지 2565지분(이하 "청구인토지"라 하고, 잔여지분인 3636분지 1071지분은 "○○○씨문중토지"라 한다)을 경락으로 취득하여 1996.9.21 토지거래허가를 받아 1996.9.30 청구외 ○○○에게 양도하였으나, 1996.10.8 청구인 토지 중 전체토지의 3636분지 1486지분(이하 "쟁점토지"라 한다)만을 등기이전하고 쟁점토지에 대하여 1996.11.26 실지거래가액(취득가액 51,445,000원, 양도가액 54,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 처분청이 조사·확인한 양도가액 145,844,000원으로 양도차익을 산정하고 신고·납부불성실가산세 7,206,820원을 포함하여 1999.2.1 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 43,240,920원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.11 심사청구를 거쳐 1999.7.30 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 청구인토지를 ○○○지방법원으로부터 88,800,000원에 경락을 받아 보유하다 1996.4.23 공장을 경영하는 청구외 ○○○에게 공동 소유자인 ○○○씨문중 사람들(대표 ○○○)과 함께 전체토지 3,636㎡를 평당 145,000원씩 총가액 159,500,000원에 양도하였으며(청구인 지분: 3636분지 2565, ○○○씨문중 지분: 3636분지 1071), 따라서 청구인토지의 양도가액은 112,520,000원이다(계산근거: 159,500,000원 × 2565/3636).
(2) 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기 신청시 제출된 매매계약서에 근거하여 동 계약서상의 매매대금 145,844,000원을 실지거래가액이라고 주장하나, 위 매매계약서는 법무사가 등기이전시 임의로 작성한 계약서로서 그 매매대금 145,844,000원은 매수인인 청구외 ○○○이 1996.9.21 ○○○군수로부터 받은 토지거래계약허가증에 기재된 공장부지 허가면적인 2,557㎡(쟁점토지+○○○씨문중토지)에 대한 매매예정금액이 250,884,000원이었기 때문에 동 금액을 허가면적에서 쟁점토지가 차지하는 면적비율로 안분하여 계산한 액수일 뿐이고 실지거래가액과는 무관하며, 위 ○○○이 토지거래계약허가 신청시 기재한 예정금액 250,884,000원은 공장부지조성공사비 등이 포함된 금액으로서 법무사 사무실에서 토지의 등기이전을 위해 임의로 적은 금액에 불과하다. 처분청은 양도가액 조사시 취득자 ○○○이 사업부도로 도피중인 관계로 양도가액 확인절차와 금융거래조사, 인근 부동산 중개업소 탐문조사 등을 거치지 않고 단순히 등기신청서 부본에 첨부된 '사실과 다른 계약서'에 기재된 금액을 기준으로 양도가액을 산정하여 과세한 바, 당시의 매매가격이 평당 145,000원이라는 사실은 인근 부동산중개업소 등에 탐문조사할 경우 확인될 수 있고, 양도토지의 실지거래가액은 공동양도자인 ○○○씨문중, 매수자 ○○○, 소개자인 ○○○ 등에게 확인할 수 있는 사항이다.
(3) 위에서 기술한 바와 같이 청구인토지의 양도가액은 112,520,000원이며, 그 취득가액은 88,800,000원이므로 처분청이 사실과 다른 매매계약서에 근거하여 결정고지한 양도소득세 43,240,920원은 경정결정되어야 한다.
(1) 양도차익의 산정에 관하여 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제96조에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서, 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 제5항에서, 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(2) 가산세에 관하여 소득세법 제105조 제1항 에서 [제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산 양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.]라고 규정하고 있고, 같은법 제110조 제4항에서는 [자산양도차익 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다.]라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제115조 제1항에서 [거주자가 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.]라고 규정하고 있고, 그 제2항에서는 [거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.]라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 청구인토지를 1993.10.5자 경락을 원인으로 1994.3.31 취득하였으며, 1996.9.21 토지거래허가를 받아 ○○○씨문중 토지와 함께 1996.9.30 공장설립을 추진중에 있던 청구외 ○○○에게 양도하였다 하나, 1996.10.8 청구인토지중 일부인 쟁점토지만을 등기이전하고 1996.11.26 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 신빙성이 없다고 보아 처분청이 조사·확인한 양도가액으로 양도차익을 산정하여 1999.2.1 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세를 결정고지하였다.
(2) 소득세법상 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액과 취득가액은 각각 양도당시와 취득당시의 기준시가를 적용하는 것이 원칙이나, 이의 예외로서 소득세법시행령 제166조 제4항 에서 실지거래가액이 적용되는 경우를 규정하고 있는 바, 위 관련 법령에 의할 때 쟁점토지는 청구인이 실지거래가액으로 사전 신고하였으므로 신고된 금액이 증빙서류에 의해 입증되거나, 처분청이 조사한 거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 과세되는 것이나 위 어느 경우에도 해당하지 아니하면 기준시가로 과세된다 할 것이다.
(3) 쟁점토지의 취득가액은 전체토지 중 청구외 ○○○ 지분(3636분지 2565)에 대한 1993.10.3자 ○○○지방법원의 경락허가결정서상 금액(88,800,000원)을 기준으로 산정(88,800,000원 × 1486/2565 = 51,445,000원)되었으며, 이를 실지거래가액으로 보는 데에 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으나, 쟁점토지의 양도가액이 확인되는지가 이 건의 쟁점인 바, 청구인이 주장하는 양도가액과 처분청이 적용한 양도가액 중 어느 것이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴본다. (가) 청구인은 전체토지의 매매대금이 159,500,000원이므로 청구인지분의 양도가액은 112,520,000원이라고 주장하면서 청구인과 매수인인 청구외 ○○○간에 작성한 1996.4.23자 매매계약서(매매대금: 159,500,000원, 계약금: 15,000,000원, 중도금: 65,000,000원<96.5.23>, 잔금: 79,500,000원<96.6.23>)와 청구외 ○○○의 출금자료 및 청구인 계좌에의 입금자료 등 금융자료를 제시하고 있으나, 청구인이 예정신고시·심사청구시·심판청구시 제출한 매매계약서상의 매매대금이 각각 상이할 뿐만 아니라 심판청구시 제출된 ○○○씨문중지분을 포함한 전체토지에 대한 매매계약서에 청구인만 매도인으로 표시되어 있어 동 매매계약서도 신빙성이 있다고 보기 어려운 점, 청구인이 주장하는 전체토지의 매매대금 중 ○○○씨문중지분에 해당하는 토지의 거래내용이 확인되지 아니한 점, 청구인토지를 모두 양도하였다고 하나 쟁점토지만 등기이전되었고 나머지 토지 3636분지 1079지분 면적은 심판심리일 현재까지도 이전되지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 청구인토지 전부의 양도와 그 실지거래가액을 인정하기 어렵다고 할 것이다. (나) 한편, 국세청장은 청구인이 예정신고시 신고한 쟁점토지의 양도가액 54,000,000원은 기준시가의 60%에 불과하고, 심사청구시 주장한 양도가액 60,750,000원과도 상이하여 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성 없다고 보았고, 매수인 청구외 ○○○이 ○○○군수로부터 토지거래허가를 득한 후 소유권이전등기 신청시 제출한 매매계약서에 기재되어 있는 양도가액 145,884,000원이 양도당시 기준시가(101,196,000원)보다 높은 점에서 처분청이 이를 근거로 과세한 것이 정당하다는 입장이나, 동 양도가액이 실지거래가액임을 뒷받침하는 객관적인 증빙이 있는 것은 아니며 또한 청구인은 위 계약서상 양도가액은 청구외 ○○○이 임야를 공장용지로 전용하기 위한 부지조성공사비를 포함하여 임의로 작성된 것이라고 주장하고 있는 점에서 객관적으로 확인되는 실지거래가액이라고 보기는 어렵다고 하겠다. (다) 그러하다면, 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고 처분청이 적용한 양도가액도 객관적으로 확인되는 가격이라고 하기에는 불충분한 이 건의 경우 실지거래가액으로 과세할 수 없으므로 청구인토지 중 소유권이전등기된 쟁점토지에 대하여 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.
(4) 또한, 청구인과 처분청이 다툰 사항은 아니지만 쟁점토지를 양도한 후 예정신고납부를 한 이 건의 경우 신고·납부불성실가산세를 부과한 처분청의 처분이 정당한지에 대하여 본다. 양도소득세에 대한 신고·납부불성실가산세규정에 의하면, 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 경우 가산세를 부과하도록 하고 있어 청구인의 과세표준 확정신고 의무이행 여부가 문제가 되므로 자산양도차익 예정신고를 한 자가 과세표준 확정신고를 할 의무가 있는지의 여부에 대하여 살펴보면, 1994.12.22 법률 제4803호로 소득세법이 전면개정(1996.1.1 이후 양도분부터 적용)된 후에는 소득세법 제110조 제4항 에서 "자산양도차익 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 아니할 수 있다."고 규정하고 있는 바, 청구인과 같이 1996.1.1이후 쟁점부동산을 양도한 본 건의 경우에는 여타의 소득 유무에 불구하고 과세표준 확정신고를 할 의무가 없다(구법 제101조 제1항 제7의 2호에서는 양도소득만 있는 거주자로서 자산양도차익 예정신고를 한 자만 과세표준 확정신고를 하지 아니하여도 된다고 규정하였음)고 할 것이므로 처분청이 신고 및 납부불성실가산세를 총결정세액에 가산하여 고지하였음은 잘못이라고 판단된다(국심 99중2540, 2000.3.28 등 다수 같은 뜻).
결정 내용은 붙임과 같습니다.