실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1586(1999.10. 8) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 188.5㎡(이하 "쟁점토지1"이라 한다)를 1990.2.27 취득하고, ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 198㎡(이하 "쟁점토지2"라 한다)를 1990.7.12 취득한 후 이상 2필지의 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1993.8.2 양도하고 1993.9.27 실지거래가액(양도가액 615,000천원, 취득가액 564,400천원)에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1999.2.1 청구인에게 1993년 귀속분 양도소득세 52,144,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.23 심사청구를 거쳐 1999.7.23 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지1을 1990.2.27 전소유자인 ○○○으로부터 239,400천원에 취득하였고, 쟁점토지2를 1990.7.12 청구외 ○○○로부터 325,000천원에 취득한 후 1993.9.27 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 615,000천원에 양도하고 양도차익을 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 있으며, 쟁점토지2의 경우 취득당시 등기부상 전소유자는 청구외 ○○○이었으나, 청구외 ○○○가 자신이 실질소유자이고 청구외 ○○○는 명의수탁자라고 하여 청구외 ○○○와 매매계약을 체결하고 대금을 수수하면서 등기이전에 필요한 서류를 받아서 등기이전하였다. 국세청장은 청구인이 취득한 2필지 토지의 취득가액이 3개월 사이에 1㎡당 1,270천원과 1,614천원으로 차이가 나고 매매계약서에 근저당권에 대한 언급이 없으므로 매매계약서를 실지매매계약서로 볼 수 없다고 하였으나 쟁점토지1의 경우 전소유자인 청구외 ○○○의 급박한 사정으로 시세보다 싼 가격에 매입한 것이고, 취득 및 양도시 근저당된 채무는 매매잔금에서 차감하기로 구두상 양해하였기 때문에 매매계약서에 언급하지 않은 것이다. 청구인은 쟁점토지를 양도하고 예정신고 기간내에 매매계약서와 대금지불 영수증을 첨부하여 성실하게 신고하였으며 신고내용이 모두 진실된 것임에도 불구하고 처분청이 사실여부를 확인해 보지도 아니하고 신고내용을 부인하여 기준시가로 양도소득세를 과세함은 잘못이고, 청구인은 경험없이 상업에 종사하다가 실패하여 전 재산을 잃고 생계유지도 어려운 형편으로 국세를 납부할 능력이 없으므로 이 건 과세는 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 사회통념상 부동산 거래시에 등기부상 소유자와 부동산매매계약의 계약자가 상이한 경우에는 등기부상 소유자를 매도자로 기재하고 대리인을 병기하는 것임에도, 청구인이 쟁점토지2의 등기부상 전소유자는 청구외 ○○○이지만 실지 소유자는 청구외 ○○○이고 그로부터 325백만원에 취득하였다고 주장하면서 제시한 매매계약서를 살펴보면 매도자가 청구외 ○○○로 기재되어 있으며, 쟁점토지2를 취득할 당시에 근저당권이 설정되어 있음에도 이에 대한 언급이 없고, 청구외 ○○○가 쟁점토지2의 실지 소유자임을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하며, 등기부상 소유자인 청구외 ○○○가 쟁점토지2를 담보로 제공하고 청구외 ○○○조합중앙회로부터 금전을 차용한 사실이 있는 점, 쟁점토지1의 취득가액은 1㎡당 약 1,270천원임에 비하여 쟁점토지1을 취득한 후 3월뒤에 취득하였다는 쟁점토지2의 취득가액은 1㎡당 1,614천원으로 차이가 큰 점등으로 보아 실지거래가액이 불분명한 경우로 보인다.

(2) 쟁점토지에는 양도당시 근저당권이 설정되어 있었음에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 이에 대한 언급이 없는 점 등으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 쟁점토지 양도시의 실지 매매계약서로 볼 수 없어 양도 당시 실지거래가액도 불분명한 경우라 할 것이다.

(3) 위의 내용을 종합하면, 쟁점토지의 양도 및 취득시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 신고한 내용을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.고 규정하고 있고, 그 제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.고 규정하고 있고, 그 제1호【취득가액】의 가목은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산의 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항 본문은 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.고 규정하고 있고, 그 제3호는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 본문은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 그 제2호는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우를 규정하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙 제1조【시행일】제1항은 이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다.(단서생략)고 규정하고 있고, 같은조 제2항은 …제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.고 규정하고 있다.
• 다. 기준시가를 적용한 과세처분의 당부 청구인은 쟁점토지를 1990년도에 564,400천원에 취득하여 1993년도에 615,000천원에 양도하고 예정신고기한내에 매매계약서와 영수증을 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는데 처분청이 신고내용의 사실여부를 확인해보지도 아니하고 기준시가를 적용하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 증거자료로 취득시 및 양도시의 부동산 매매계약서, 취득시 영수증, 양도시 양수인의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 매매계약서와 영수증 등의 경우 그 내용을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증거자료가 없이는 신빙성을 인정하기 어렵고, 특히 쟁점토지2의 경우 취득시 매매계약서의 거래상대방과 등기부상 전소유자가 다른 점에 대한 이유가 증거자료에 의하여 입증되지 않고 있는 점, 쟁점토지 양도시 기 설정되어 있던 근저당권의 처리에 대하여 매매계약서에 약정이 없는 점, 이에 대해 청구인은 구두로 약정하였다고 해명을 하고 있으나 이는 부동산거래관행에 비추어 볼 때 타당치 않은 점 등을 종합하여 보면 이 건의 경우는 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 기준시가를 적용하여 과세한 처분청의 처분이 타당한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.