기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1580(2000. 6.16) 주 문 ㅇㅇ세무서장이 1999.1.5 청구인에게 한 1997년도분 양도소득 세 115,519,580원의 과세처분은 신고불성실가산세 9,626,631원과 납부불성실가산세 9,626,631원을 가산하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각한다.

청구인이 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 2,704㎡중 1,387㎡를 1994.10.4 취득하여 같은곳 ○○○ 공장 용지 1,282㎡와 같은곳 ○○○ 대지 105㎡(이하 공장용지와 대지를 합하여 "쟁점토지"라 한다)로 분할 및 형질변경하고, 1995.4.15 공장건물 490,89㎡(쟁점토지와 건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축한 후 쟁점부동산을 1997.3.17 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 339,339,590원과 320,000,000원으로 하여 양도소득금액을 ⁘22,628,120원으로 자산양도차익예정신고한데 대하여, 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액이 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.5 청구인에게 1997년도분 양도소득세 115,519,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.23 심사청구를 거쳐 1999.7.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 매도자 ○○○ 및 인근주민중 ○○○씨 ○○○파 ○○○종중 일원인 청구외 ○○○이 240,000,000원이라고 확인하고 있고, 쟁점토지위의 공장건물은 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○에 거주하는 청구외 ○○○에게 70,000,000원에 도급을 주는 등 기타비용을 합하여 취득비용이 102,628,120원이며, 1996.12.21 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 320,000,000원에 양도하였음이 매수인의 확인서에 의하여 확인되므로 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도차익을 산정함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점토지 취득당시 매매계약서에는 계약당시 청구외 축산업협동조합이 채권최고액을 45,000,000원으로 하여 저당권을 설정하고 있었음에도 이의 승계에 대한 특약이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 매매면적도 계약서상으로는 400평이나 등기된 것은 419.57평으로 서로 일치하지 아니하며, 검인계약서상 쟁점토지의 취득금액은 51,319,000원으로 기재되어 있는 반면에, 청구인은 쟁점토지의 취득대금으로 1993.9.19 계약금 50,000,000원, 1993.12.20 중도금 80,000,000원, 1994.10.28 중도금 60,000,000원, 1995.1.10 잔금 50,000,000원 합계 240,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있어 매매계약서와 금융자료상의 지급일자나 금액이 각기 다른 점 등으로 보아 쟁점토지를 240,000,000원에 취득하였다고 인정하기가 어려워 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있으며, 같은법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에서는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어는 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호에서 "법 제96조 제1항 단서 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"로 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 열거하고, 제4항 제2호에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"라고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 1)청구인은 1994.10.1 취득한 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○답 1,387㎡를 같은곳 ○○○ 1,282㎡(공장용지) 및 ○○○ 105㎡(도로)로 분할 및 형질변경하고, 1995.4.15 공장건물 490.89㎡를 신축한 후 1997.3.17 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.5.9 취득가액을 339,339,590원으로, 양도가액을 320,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세하였다. 먼저 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 1993.9.19 쟁점토지를 매입하기로 매매계약을 체결하였으나 실제대금지급은 매매계약서 내용과 달리 다음과 같이 대금결제가 이루어졌으며, <청구인의 쟁점토지 취득대금 지급내역> (단위: 천원) 구분 계약서상 실제 대금지급내역 비고 계약금

1993. 9.19 50,000

1993. 9.19 50,000 계약시 지급 중도금 1993.12.20 80,000 1993.11.15 30,000

○○○에게 차입후 지급 1993.11.17 30,000

○○○상사 계좌에서 인출 1993.12.20 20,000

○○○상사 계좌 인출 및 현금 잔금

1994. 1.20 110,000

1994. 1.15 10,000 가압류 말소 위에 농협에 대납

1994. 8.29 34,000 경매 말소를 위해 축협에 대납 1994.10.27 30,000 농협융자금 중 일부로 지급

1995. 1.10 36,000 진입로 확보비용으로 대체 계 240,000 240,000 1995.4.15 신축한 공장건물을 청구외 ○○○ 70,000,000원에 도급계약을 하여 다음과 같이 건물신축비용을 지불하였다고 간이영수증과 입금표를 그 증빙으로 제시하고 있다. <건물신축비용 내역> (단위: 원) 일 자 적 요 거 래 처 금 액 1994.10. 1 건축공사계약

○○○ 70,000,000

1995. 4. 3 전기공사

○○○자기 6,500,000 1994.12.20 설 계 비

○○○건축사 5,000,000

1994. 9.15 농지조성비 농지관리기금 특별회비 5,849,280

1994. 9.15 전용부담료 " 6,369,300 1996.12.31 건물취득세등 ㅇㅇ군청외 3,228,610 1995.3.20∼1995.12.30 대기배출시설공사외

○○○건축사외 5,680,930 계 102,628,120 판단컨대, ① 청구인이 쟁점토지를 매입하기 위한 매매계약을 체결한 1993.9.19 당시 쟁점토지상에 1992.5.13자로 축산업협동조합을 근저당권자로 하여 채권최고액 45,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었는데도 청구인이 제시하는 계약서에는 저당권 설정에 따른 채무에 대한 언급이 없는 점, ② 쟁점토지 매매계약 체결일(1993.9.19) 이후인 1993.9.28 전소유자 ○○○이 쟁점토지에 대하여 청구외 ○○○에게 30,000,000원의 근저당권을 설정하여 준 점, ③ 청구인의 자산양도차익예정신고서상 쟁점부동산의 취득가액이 339,399,590원으로 되어 있으나 이 건 심판청구시에는 실제취득가액이 342,628,120원이라고 주장하고 있는 점, ④ 쟁점토지 취득당시 계약서상에는 그 면적이 400평임에도 등기부상은 419.57평으로 등재된 점과, 매매계약서상의 대금지급일자 및 금액과 청구인이 주장하는 대금지급일자 및 금액이 서로 다르고 1995.1.10 최종잔금 36,000,000원을 쟁점토지 진입도로 확보비용으로 대체하였다 하나 이에 대한 당사자간의 합의서 등 증빙의 제시가 없는 점, ⑤ 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 지목이 답(畓)으로 기준시가가 26,907,000원(㎡당 19,000원)인데도 청구인은 취득가액이 240,000,000원(㎡당 169,000원)이라고 주장하여 공장용지 및 나대지로 형질변경된 후의 가액에 가까운 점 등을 종합하여 판단하여 볼 때 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 관계법령에 의하여, 토지·건물의 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 할 것이므로, 처분청이 취득가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세(국심 97경639, 1997.9.8 등 다수 같은뜻임)한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

2. 다음으로 처분청에서 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부에 대하여 살펴본다. 청구인은 1997.3.17 쟁점부동산을 양도하고 1997.5.9 처분청에 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세과세표준을 예정신고한 사실과 처분청이 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 9,626,631원과 납부불성실가산세 9,626,631원을 청구인의 결정세액에 가산하여 양도소득세를 결정하였음이 자산양도차익에정신고서 및 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 소득세법의 가산세 관련규정에 의하면, 가산세는 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 경우에 이를 부과하도록 규정하고 있어 이 건과 같이 1996.1.1 이후 자산을 양도하고 자산양도 차익예정신고를 한 경우에 있어서 과세표준확정신고를 이행할 의무가 있는지에 대하여 살펴보면, 1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 소득세법 제101조 제1항 제7의 2호의 규정에는 "양도소득만이 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자에 한하여 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하였으나, 위 호로 개정된 소득세법(1996.1.1 이후 양도분부터 적용) 제110조 제4항에서는 "자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하고 있으므로 여타 소득유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다고 할 것이다.(국심 97부2724, 1998.3.26외 다수 같은 뜻임). 그렇다면 청구인은 법정신고기간내에 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였으므로 처분청이 확정신고기간내에 양도소득세를 결정고지하였더라면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에도 불구하고, 처분청이 청구인의 부동산양도신고 후 1년 8개월이 경과하여 양도소득세를 결정고지하면서 산출세액에 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 결정고지한 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.