양도시기가 언제인지 여부

심판청구번호 국심1999서 1539(1999.12.15) 주 문 ㅇㅇ세무서장이 1998.6.16 청구인에게 한 1996년도분 증여세 97,518,910원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 23㎡ 주택23.96㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1990.10.8 취득하여 보유하던 중 1995.12.5 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지194.7㎡ 주택 235.64㎡(이하 "다른주택"이라 한다)를 취득하였으며 1998.2.12 종전주택을 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도일을 등기부상 소유권이전일인 1998.2.12로 보고 청구인이 1세대 2주택에 해당되는 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.12.17 청구인에게 양도소득세 14,310,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.17 심사청구를 거쳐 1999.7.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 양도에 따른 실제 잔금청산일은 1996.5.31 임에도 매수인의 사정 등으로 등기가 지연된 것일 뿐 청구인은 다른주택을 취득한 날로부터 1년이내에 종전주택을 양도한 것으로서 1세대 1주택의 비과세대상에 해당됨에도 처분청이 실제 잔금청산일을 인정하지 않고 쟁점주택의 등기접수일을 양도일로 보아 다른주택을 취득한 1995.12.5로부터 1년이내 양도하지 않았다하여 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보지 아니하여 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 당초의 매매계약서에 쟁점주택에 설정된 근저당채무에 대한 내용이 누락되어 있는 점, 동 매매계약서를 등기부등본상 매수자인 ○○○이 아닌 ○○○(○○○의 부)이 계약하였으며 청구인이 임의 제시한 각서에는 1998.1.23 이후의 제세공과금은 매수인이 부담한다고 되어있는 점등으로 보아 쟁점주택의 양도에 따른 잔금을 1996.5.31 받았다는 주장은 신빙성이 없다. 또한 쟁점주택을 근저당설정한 채무자인 청구외 ○○○은 청구인의 남편인지가 확인되지 않으므로 타인의 채무를 청구인의 쟁점주택 양도의 잔금으로 대체하였다는 주장도 인정하기 어려우며, 이는 쟁점주택의 잔금청산일이 확인되지 않는 경우에 해당되어 쟁점주택의 양도일은 등기부등본상 접수일인 1998.2.12로 보아야 할 것인 바 이 경우 쟁점주택의 양도는 1세대 2주택에 해당되므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점주택의 양도일을 청구주장의 잔금청산일로 보아 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택의 비과세대상으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』고 하면서 같은법 시행령 제162조 제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.』고 규정하고 있다. 소득세법 제89조 에는 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세" 라 한다)를 부과하지 아니한다. 1.∼2. (생 략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 규정하면서, 같은법 시행령 제154조 제1항에서『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택" 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제155조 제1항에서는『국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에는 그 양도일 또는 수용일)부터 1년 이내에 종전의 주택(제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 그 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 말한다)을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 총리령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 1990.10.8 취득하여 1997.12.22를 매매원인일로 하여 1998.2.12 청구외 ○○○에게 소유권이 이전된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 쟁점주택을 소유하던 중인 1995.12.5 다른주택을 취득하여 소유하고 있는 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점주택의 양도일을 매매계약서상의 잔금청산일인 1996.5.31로 볼 수 있는지를 본다. (가) 청구인이 이 건 처분청의 고지결정전 제출한 계약서는 2부인 바, 청구인이 쟁점주택의 양도와 관련하여 실제계약서라고 주장하는 당초의 계약서는 매매대금을 75,000,000원으로 하고 잔금 67,500,000원은 1996.5.31 지급하는 것으로 하여 1996.4.23 작성된 것으로 매수인은 청구인, 매도인은 ○○○(○○○의 父) 명의로 되어 있어 매도인과 매수인이 바뀌어 기재되어 있음이 확인되고, 또 다른 계약서는 처분청이 이 건 불복청구단계에서 매수인과 매도인이 바뀌어 작성된 점등을 들어 당초의 계약서가 신빙성이 부족하다는 문제를 제기하자 청구인은 매도인을 등기부상 소유권자인 청구인 명의로 수정하여 재작성한 계약서라고 주장하고 있다. (나) 쟁점주택의 매수인인 ○○○은 ○○○의 아들임이 주민등록등본에 의하여 확인되며 ○○○은 쟁점주택의 양도계약 당시 미국에 거주하고 있었던 사실이 확인되므로 ○○○은 그의 부친인 ○○○에게 매매대리에 대한 권한을 위임하여 매매계약서를 작성한 것이라는 청구주장이 수긍이 가고, 매도인과 매수인이 뒤바뀌어 기재된 것은 계약당시 매수인(계약서상 매도인)측인 ○○○은 고령(90세)이고 중개인 ○○○도 환갑이 넘었으며 매도인(계약서상 매수인)측인 청구인의 남편 ○○○은 국내법에 어두운 화교인 점등을 감안하면 당초의 계약서 작성시 착오가 있을 수 있었던 점이 인정되므로 당초계약서가 실제의 계약서라는 청구주장은 사실로서 보인다. (다) 처분청은 쟁점주택을 담보로 ○○○협동조합에 근저당한 청구외 ○○○이 주민등록상 배우자임이 확인되지 않아 ○○○ 명의의 채무액 50,000,000원을 쟁점주택 양도의 잔금으로 대체하였다는 청구주장을 믿기 어렵다고 하였으나, 청구외 ○○○은 국적이 대만인으로 되어 있는 화교임이 외국인등록사실증명에 의하여 확인되는 바, 주민등록표상에 등재되어 있지는 않으나 청구인의 남편임이 의료보험증에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점주택을 담보로 남편인 ○○○의 명의로 1996.3.25 ○○○협동조합에서 50,000,000원을 대출받아 매월이자를 상환하다가 1998.1.16 대출금을 변제한 사실을 ○○○협동조합 이사장 ○○○이 확인하고 있으며 동 대출금에 대한 이자를 쟁점주택의 잔금청산일인 1996.5.31 이후에는 매수인측인 ○○○이 입금한 사실(1996.11.30자 417,120원 등)이 무통장입금증 및 ○○○협동조합의 예금통장(○○○은행 ○○○)에 의하여 일부 확인되고 있다. 또한, 쟁점주택의 매수인측인 ○○○은 쟁점주택을 매수한 이후인 1996.9.9자로 청구외 ○○○에게 보증금80만원 월세 20만원에, 1996.10.31자로 청구외 ○○○에게 보증금 1,000,000원 월세 15만원에 각각 임대한 사실이 청구인이 제시한 월세계약서에 의하여 확인된다. (라) 위 사실을 종합하여 보건대, 쟁점주택의 양도일은 매수인측인 ○○○이 쟁점주택 매수시 인수한 채무에 대하여 ○○○조합에 이자를 납부하여온 사실, 쟁점주택의 월세계약서 등에 의하여 당초계약서에 기재된 잔금청산일인 1996.5.31 임이 인정된다.

(3) 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면 쟁점주택의 양도일은 잔금청산일인 1996.5.31로 보는 것이 타당하고, 그렇다면 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 다른주택을 취득한 날로부터 1년이내에 양도한 것이므로 쟁점주택의 양도는 전시한 소득세법시행령 제155조 제1항 에 의하여 1세대 1주택 해당된다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점주택을 양도한 데 대하여 이를 1세대 2주택에 해당되는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.