건물의 임대보증금 및 임대료환산가액에 의한 평가

심판청구번호 국심1999서 1536(1999.12.29) (父) ○○○은 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 2,406.9㎡, 같은 곳 ○○○ 대지 332.6㎡ 합계 2,739.5㎡와 동 지상 상가건물 1,801.96㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 하며, 동 건물중 ○○○ 소유지분 789.96㎡, ○○○ 소유지분 548.77㎡, 청구인 소유지분 462.82㎡로서 청구인과 ○○○을 이하 "청구인등" 이라 하고, 청구인등의 건물지분을 합하여 이하 "쟁점건물" 이라 한다)를 1995.2.2 청구외 (주)○○○산업과 총매매대금 16,600,000,000원에 매매계약을 체결하고 수령한 매매대금중 ○○○의 자(子)이자 쟁점건물의 소유자인 청구인에게 770,000,000원, ○○○에게 913,400,000원을 지불한 바, 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상 토지와 건물이 구분없이 양도된 것이라 하여 쟁점건물에 대한 건물가액 상당액을 구 소득세법시행령 제170조 제2항 에서 규정하는 토지와 건물의 안분계산방법(기준시가)에 의하여 평가하여 청구인들의 부(父)인 ○○○으로부터 청구인등이 수령한 가액과의 차액(청구인: 678,482,080원, ○○○ 824,503,590원)을 현금증여로 보아 1998.10.9 청구인에게 1995년도 증여분 증여세 389,497,710원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.1 심사청구를 거쳐 1999.7.6 이 건 심판청구를 제기하였다.〔국세청장은 심사결정에서 이 건 증여가액을 산정함에 있어 쟁점건물의 가액을 청구인등의 1994년도 2기분 부가가치세 확정신고서상의 임대수입금액 내용에 의한 임대보증금 및 임대료 환산가액으로 평가한 건물가액 상당액(867,200,000원: 청구인 433,600,000원, ○○○ 433,600,000원)으로 보고, 동 가액에 청구인등이 쟁점건물의 임차인들에게 지급한 명도보상금(권리금) 295,000,000원(청구인 130,000,000원, ○○○ 165,000,000원)을 합한 금액인 1,162,200,000원을 청구인등이 수령한 쟁점건물의 대가 1,683,400,000원에서 차감하고, 나머지인 521,200,000원(청구인 206,400,000원, ○○○ 314,800,000원)을 실질 증여로 보아 이 건 증여세를 경정결정함〕

• 가. 청구주장 쟁점부동산을 청구외 (주)○○○산업에 양도함에 있어 청구인등은 쟁점건물을 청구인분 770,000,000원, ○○○분 913,400,000원으로 양도가액을 정하고 총매매대금을 16,600,000,000원으로 하여 편의상 청구인등을 대리한 부(父) ○○○의 단독명의로 매매계약을 체결한 것일 뿐, 쟁점건물은 청구인등이 철거하기로 약정하여 임차인들에게 임대보증금 및 철거에 따른 명도보상금(권리금)조로 청구인 지분에 대하여 260,000,000원, ○○○ 지분에 대하여 333,000,000원을 지급하고 쟁점건물을 철거한 것으로 매수인인 청구외 (주)○○○산업과의 정상적인 거래이며, 쟁점건물의 가액은 실제 매매쌍방이 합의한 매매실거래가액인 1,683,400,000원이므로 이 건 증여세 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점건물은 양도당시 현재 철거대상 건물로서 건물의 가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무등 제반상황에 의한 재산적 가치에 의하여 평가하여야 하는 것이나, 이 건 증여일 현재 쟁점건물의 시가에 해당하는 가액이 없으므로 구 상속세법 제9조의 규정에 의한 증여재산의 건물평가방법인 지방세과세시가표준액으로 평가한 가액과 임대보증금 및 임대료 환산가액에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 쟁점건물의 가액으로 하는 것이 적정하다고 판단되며, 쟁점건물은 청구인등의 소유이며 토지는 청구인등의 부(父) 소유로서 임대차계약이 임차자와 청구인등간에 체결되어 있었다고 당시의 임차자가 이를 확인하고 있으며, 부동산임대업에 대한 사업자등록이 청구인등의 각자로 되어 있고, 부가가치세등 제 국세를 청구인등의 각자가 납부하고 있음이 1994년도 2기분 부가가치세 신고서 첨부서류등에 의하여 확인되므로 임대보증금은 건물에만 귀속된다고 보아야 할 것인 바, 청구인등의 임대보증금 전액을 쟁점건물에 대한 임대보증금으로 보아 건물가액 상당액을 평가하는 것이 타당하다고 판단되며, 쟁점건물의 소유자인 청구인등이 쟁점건물 임차인들에게 지급한 명도보상금은 쟁점건물의 철거에 따라 임대보증금과는 별도로 지출된 금액이므로 이는 사실상 청구인등에게 귀속된 것으로 볼 수 없다고 판단되므로 청구인의 부(父) ○○○이 청구인등에게 지급한 쟁점건물의 대가 1,683,400,000원(청구인 770,000,000원, ○○○ 913,400,000원)에서 청구인등이 임차인들에게 지급한 명도보상금 295,000,000원(청구인 130,000,000원, ○○○ 165,000,000원)과 청구인등이 쟁점부동산 매매계약 직전인 1994년 2기 부가가치세 확정신고서상의 임대수입금액 내용에 의한 임대보증금 및 임대료환산가액으로 평가한 건물가액 상당액 867,200,000원(청구인 433,600,000원, ○○○ 433,600,000원)을 차감한 521,200,000원(청구인 206,400,000원, ○○○ 314,800,000원)을 실질증여로 보아 증여세를 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도대금중 청구인등의 부(父)가 쟁점건물의 대가로 청구인등에게 지급한 금액에서 쟁점건물가액 상당액을 임대료에 의하여 환산한 가액으로 평가하여 이를 공제한 나머지 금액을 부(父)가 청구인등에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전문개정되기 전의 것) 제29조의 2 제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자(이하생략)』으로 규정하고, 같은법 제9조 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다.』고 규정하고, 제2항에서는 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고 있으며, 제4항에서는 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.』고 규정하고 있고, 같은법 제34조의 7에서는 위 규정을 증여세에 대하여도 준용하도록 규정하고 있다. 상속세법시행령 제5조 제1항에서는 『법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.』고 규정하고, 제2항에서 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다(이하생략).』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제5조의 2에서는 『법 제9조 제4항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1∼5(생략).

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』으로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인등의 부(父) ○○○이 쟁점부동산의 토지와 건물을 각각 1974.3.15과 1973.6.29에 매매에 의하여 취득하고, 1982.12.23 및 1983.9.20 청구인과 ○○○이 각각 쟁점건물을 청구인의 부(父) ○○○으로부터 증여받은 사실과 청구인등은 각자 부동산임대사업자등록을 하여 쟁점건물의 부동산임대사업에 대한 신고(청구인 소유건물의 상가점포 10개, ○○○ 소유건물 상가점포 12개)를 하여 온 사실이 쟁점부동산의 등기부등본 및 부가가치세 신고서 등에 의하여 확인되고, 1995.2.2 청구인등의 부(父) ○○○은 쟁점부동산에 대한 양도계약을 청구외 (주)○○○산업과 16,600,000,000원에 체결한 사실, 청구인등의 부(父) ○○○이 쟁점부동산에 대한 매매대금 수령후 1995.4.25 쟁점건물에 대한 지분대가로 ○○○에게 913,400,000원, 청구인에게 770,000,000원을 지급한 사실과 1995.4.25 ○○○은 본인 소유지분 건물에 대한 임대보증금 및 권리금 330,300,000원, 청구인은 260,000,000원을 각각 쟁점건물의 임차인들에게 지급한 사실이 쟁점부동산의 매매계약서와 쟁점건물의 임차인들이 작성한 보증금 및 권리금의 영수증 및 인감증명, 처분청의 조사자료 등에 의하여 확인되며, 처분청은 쟁점건물에 대한 건물가액 상당액을 구 소득세법시행령 제170조 제2항 에서 규정하는 토지와 건물의 안분계산방법(기준시가)에 의하여 평가하여 청구인등의 부(父)로부터 청구인등이 수령한 가액과의 차액(청구인: 678,482,080원, ○○○ 824,503,590원)을 현금증여로 보아 청구인등에게 증여세를 과세한 사실, 국세청장은 심사결정에서 쟁점건물의 가액을 청구인등의 1994년도 2기분 부가가치세 확정신고서상의 임대수입금액 내용에 의한 임대보증금 및 임대료 환산가액으로 평가한 건물가액 상당액(867,200,000원: 청구인 130,000,000원, ○○○ 314,800,000원)으로 보고, 동 가액에 청구인등이 쟁점건물의 임차인들에게 지급한 명도보상금(권리금) 295,000,000원(청구인 130,000,000원, ○○○ 165,000,000원)을 합한 금액인 1,162,200,000원을 청구인등이 수령한 쟁점건물의 대가 1,683,400,000원에서 차감하고, 나머지인 521,200,000원(청구인 206,400,000원, ○○○ 314,800,000원)을 실질증여로 보아 이 건 증여세를 경정결정한 사실이 결정결의서 및 심사결정서에 의하여 확인된다.

(2) 이와같은 사실에 대하여 청구인등은 쟁점건물을 1,683,400,000원(○○○ 지분 913,400,000원, 청구인 지분 770,000,000원)에 매매하기로 매매쌍방간에 합의하여 매매한 것이므로 쟁점건물의 정당한 대가를 지급받은 것이어서 처분청이 계산한 쟁점건물의 가액과 청구인등이 지급받은 쟁점건물의 대가의 차액을 청구인등이 부(父)인 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 총 매매대금중 청구인등의 건물지분가액 1,683,400,00원(청구인 770,000,000원, ○○○ 913,400,000원)으로 한 매매계약서를 제시하고 있으나, 처분청이 쟁점부동산의 매수자인 청구외 (주)○○○산업으로부터 징취한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 청구인의 부(父) ○○○은 1995.2.2 쟁점부동산의 매매계약서상 부동산의 표시를 토지면적 2,739.5㎡로 하고 토지와 건물대금의 구분없이 16,600,000,000원에 매매계약을 체결(잔금지급일 1995.11.20)한 사실이 확인되고, 동 내용은 (주)○○○산업의 소유권이전등기접수시 첨부한 검인계약서와 동일함을 처분청이 확인하고 있어 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매계약서가 진정한 계약서로 보기 어려울 뿐만 아니라 위와 같은 매매계약서의 내용상의 차이에 대하여 달리 청구인이 객관적인 소명을 하고 있지도 아니하므로 청구인이 쟁점부동산의 매매계약시 쟁점건물의 대가를 토지와 구분하여 확정하고 거래하였다는 주장을 신빙성있는 것으로 인정하기 어렵다 할 것이다. (나) 건물의 가액은 이용도, 철거시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반상황에 의한 재산적 가치에 의하여 평가하여야 할 것이나, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물은 각각 1973년 및 1975년도에 준공된 브럭조 스레트 및 세멘벽돌조 건물로서 쟁점부동산의 잔금지급일 이전인 1995.8.24 멸실된 점에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 매매가 쟁점건물이 아닌 토지를 사용하기 위한 목적으로 보여지고 청구인등의 부(父) ○○○의 소유토지상에 청구인등이 지상권을 설정한 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 매매가액은 대부분이 쟁점토지의 가치를 반영한 것으로 볼 수 있는 반면, 달리 청구인은 청구인등이 부(父) ○○○으로부터 수령한 금액이 쟁점건물의 재산적 가치가 객관적으로 반영된 정상가액임을 입증하지도 못하고 있어 청구인등이 수령한 금액을 쟁점건물의 시가로 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점건물의 재산적 가치를 이 건 관련법령인 구 상속세법 제9조의 규정에 의하여 쟁점건물의 임대보증금 및 임대료 환산가액에 의하여 평가한 가액을 쟁점건물의 가액으로 보고, 청구인등이 청구인등의 부(父)로부터 수령한 대금에서 쟁점건물의 가액과 임차인들에게 지급한 명도보상금을 제외한 가액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.