신고누락 부동산임대수입금액의 종합소득세 과세 여부

심판청구번호 국심1999서 1534(1999. 9.20) �鮎�갹�강남구 ○○○동 ○○○외 5필지에 의료시설(건물면적 2,215.45㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 부동산임대업을 영위하는 사업자로서, 1995년도 및 1996년도 귀속 종합소득세를 신고하면서 쟁점부동산의 임대보증금 1,000,000,000원, 건설비 상당액을 930,000,000원으로 하여 임대수입금액을 계산하여 신고하였다. 처분청은 서울지방국세청장으로부터 청구인이 위 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 임대보증금 300,000,000원, 월 임대료 19,000,000원에 대한 수입금액을 신고 누락하였다는 과세자료를 통보받아, 1998.8.7 청구인에게 1995년 귀속 종합소득세 102,974,190원, 1996년도 귀속 종합소득세 6,333,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.3 이의신청 및 1999.2.25 심사청구를 거쳐 1999.7.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 청구외 ○○○와 1994.2.15 쟁점부동산 임대차계약을 체결하면서 임대보증금 1,300,000,000원, 월 임대료 19,000,000원으로 약정하였으나, 쟁점부동산 신축중 시공업자의 부도로 준공이 지연되어 1994.11월 월 임대료 없이 임대보증금 1,000,000,000원으로 재계약을 하고, 쟁점부동산의 수입금을 보증금 1,000,000,000원, 건설비 상당액을 930,000,000원으로 계산하여 신고하였는데도, 처분청이 쟁점부동산의 보증금을 1,300,000,000원, 월 임대료를 19,000,000원, 쟁점부동산의 건설비를 기준시가로 계산한 731,884,010원으로 하여 쟁점부동산에 대한 수입금을 계산한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 임대료가 처분청에서 제시하는 임대차계약서상의 금액인 보증금 1,300,000,000원, 월 임대료 19,000,000원이 사실임을 청구인과 임차인 ○○○가 확인하고 있고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 여건 변동사항은 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않으므로 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 건설비 상당액 930,000,000원도 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 기준시가로 계산한 731,884,010원을 건설비로 하여 보증금 1,300,000,000원에 대한 수입금액을 계산하고, 월 임대료 19,000,000원에 대한 수입금액을 당해 사업년도의 총수입금액에 산입하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 임대수입금액을 신고누락된 것으로 보아 이를 당해 사업년도의 총수입금에 산입하여 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제24조 제1항 에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』고 규정하고, 같은법 제25조 제1항에서는 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제27조 제1항에서는 『부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.』고 규정하고, 같은법 제80조 제2항에서는 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.(1994.12.22 개정)

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. (생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제53조 제2항에서 『법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 1995년도 및 1996년도 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 임대보증금을 1,000,000,000원, 건설비 상당액을 930,000,000원으로 하여 임대수입금액(1995년도 6,3000,000원, 1996년도 6,317,000원)을 계산하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 임대보증금이 1,300,000,000원, 월 임대료가 19,000,000원인 사실을 확인하고, 청구인이 신고한 쟁점부동산 건설비 상당액은 증빙이 불비하다 하여 이를 부인하고 기준시가로 계산한 731,884,010원을 건설비로 하여 임대보증금 1,300,000,000원에 대한 수입금액을 계산하고, 월 임대료 19,000,000원에 대한 수입금액을 총수입금액에 산입하여 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 당초 청구외 ○○○와 쟁점부동산의 임대보증금을 1,300,000,000원, 월임대료를 19,000,000원으로 하여 1994.2.15 부동산임대차계약을 체결하였으나, 쟁점부동산의 신축중에 시공업자의 부도 등으로 준공이 늦어져 임대보증금을 1,000,000,000원으로 수정계약을 체결하였으며, 건설비 상당액 930,000,000원이라고 주장하면서, 1994.7.1 작성한 쟁점부동산의 임대차가계약서와 1994.11월 작성한 합의각서 및 도급계약서를 제시하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인과 청구외 ○○○가 1994.2.15 체결한 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 쟁점부동산의 임대차기간을 1994년 건물준공일로부터 60개월로 하여 임대보증금 1,300,000,000원, 월임대료 19,000,000원으로 약정한 사실이 확인되며, 임차인 ○○○(○○○병원)는 1994.2.15 청구인과 전세보증금을 1,300,000,000원, 월세 19,000,000원으로 계약하여 현재까지 사용하고 있다고 확인(1998.1.20)하고 있고, 청구인도 위 내용이 사실임을 확인하는 확인서(1998.4월)를 세무공무원에게 제출한 사실이 있으며, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 임대차가계약서(1994.7.1 작성)에는 임대보증금 1,300,000,000원으로 기재되어 있고, 그 특약조건에는 임대료 및 관리비를 매년 1월 1일을 기준하여 증액 재계약한다고 기재되어 있으며, 1994.11월 작성된 합의각서에는 쟁점부동산에 대한 임시사용기간동안의 임대보증금은 1,000,000,000원으로 하며, 쟁점부동산의 준공후에는 임대보증금 300,000,000원의 추가 지급과 정식 임대차계약서를 새로 작성하기로 한다고 기재되어 있으나, 새로 작성한 정식 임대차계약서를 제시한 바가 없고, 청구인은 쟁점부동산 신축중에 시공업자의 부도 등 여건변동으로 쟁점부동산의 임대보증금을 1,000,000,000원으로 수정하여 임대하였다고 주장하나, 부도 등 여건변동의 내역을 확인할 수 있는 구체적인 자료를 제시하지 못할 뿐만 아니라, 청구인등 6인이 1994.12월 쟁점부동산이 임시사용 승인신청서를 서울특별시 강남구청장에게 제출하여 1994.12.24 강남구청장으로부터 1994.12.24∼1995.4.23기간중 쟁점부동산의 임시사용을 승인받은 사실이 임시사용승인서(94-임시 제11호)에 의하여 확인되는 바, 당초의 임대차계약서상에 임대하기로 한 1994.12월 쟁점부동산의 임시사용이 승인된 사실로 보아, 여건변동으로 쟁점부동산의 임대보증금을 1,000,000,000원으로 수정하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 청구인은 쟁점부동산의 건설비 상당액 930,000,000원에 대한 입증자료로 1993.10.9 작성한 건축공사표준도급계약서를 제시하고 있을 뿐 동 내용을 확인할 수 있는 세금계산서나 금융자료 등을 제시하지 못하므로 이를 신빙성있는 객관적인 자료로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 임대보증금을 1,300,000,000원, 월 임대료를 19,000,000원으로 하고, 건설비 상당액을 기준시가로 계산하여 쟁점부동산의 수입금액을 계산하여 과세한 처분은 다리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.