실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999서 1500(2000. 1.11) 개요 청구인은 1991.5.14 서울시 구로구 ○○○동 ○○○ 대지 102㎡를 취득하여 1991.12.23 위 지상에 건물을 254.85㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다 1996.12.15 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 당초 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서에 실지 양도가액이 토지 210,000,000원, 건물 33,000,000원으로 구분 된 것으로 보고, 토지는 실지거래가액으로, 건물은 증빙가액(33,000,000원)에서 시가표준액을 기준으로 환산한 가액을 취득가액으로 양도차익을 산정하여 1998.12.2 1996년 귀속 양도소득세 5,489,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 국세청에 심사청구를 하였으며 국세청은 쟁점 부동산 양도시의 매매가액을 토지와 건물의 기준시가에 비례하여 안분한 토지가액을 토지의 실거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고, 건물은 양도 및 취득시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정하라는 결정에 따라 처분청은 1999.4월 당초 결정세액에서 3,420,080원을 감액 결정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.3 심사청구를 거쳐 1999.7.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 건물 취득시 실제 건축비 지급액인 95,060,000원이 청구인이 제시한 증빙에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신축한 건물에 대한 취득가액을 증빙에 의하여 실거래가액으로 인정하기 어려우므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 건물의 취득당시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거 나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분 이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비 례 하여 안분계산한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.5.14 대지를 취득하여 1991.12.23 위 지상에 건물을 신축하여 보유하다 1996.12.15 양도하고 실지거래가액에 의해 자산양도차익 예정신고를 하였음이 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.

(2) 이 건의 경우 토지와 건물의 실지양도가액과 토지의 실지 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 건물의 취득가액에 대하여는 다툼이 있는데, 청구인은 청구인이 신고한 95,060,000원이 신축 공사비로 지급한 실지거래가액이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인의 건물 건축공사가 청구인이 직접 착공하여 완공한 직영공사인지, 건설회사에 도급을 주어 건축한 도급공사인지가 불분명하고, 청구인은 건물 취득가액의 증빙으로 건축비용명세서(46건)와 건축비를 지급하고 받은 영수증, 간이세금계산서, 입금표 등을 제시하고 있으나, 대부분 사인간에 거래하면서 주고 받는 일반영수증으로 확인되고 건축비가 실제 청구인이 지급하였음을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 증빙 제시가 없어 영수증상의 금액을 실지 지급한 것이라고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 실제 신축비용을 건물 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 이 건은 건물의 양도가액은 확인되나 그 취득가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 건물의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.