실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1410(1999. 8.17) 括�서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○ 대지 93.62㎡ 및 건물 153.54㎡(건평 56평형으로 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1988.6.16 취득하여 1995.3.9 양도한 후 취득가액을 170백만원, 양도가액을 325백만원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 1999.1.21 청구인의 위 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고에 대하여 신빙성이 없다하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 99,846,120원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.28 심사청구를 거쳐 1999.6.23 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인의 주장 쟁점아파트를 위 신고가액으로 실지로 거래한 것이 사실임에도 이를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 신고한 취득가액 170백만원에 대하여 청구인은 실제 매매계약서, 대금수수관계에 대한 금융자료 등 구체적이고 객관적인 입증자료 제시없이 단지 전소유자인 청구외 ○○○의 거래사실확인서만을 제출하고 있으며, 쟁점아파트의 취득당시 ○○○지의 시세표상의 가격 220백만원과는 상당한 차이가 있는 점으로 볼 때 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이 없다. 둘째, 부동산거래시에는 가등기, 근저당권, 임대차에 따른 세입자와의 관계등 거래대상 부동산의 권리관계에 대한 특약을 하는 것이 통상적인 거래관행인 바, 쟁점아파트에는 양도당시 청구외 주식회사 ○○○은행의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 계약서에는 그에 대한 특별한 약정이 없이 매매가액만 325백만원으로 기재되어 있는 점, 쟁점아파트 소재지인 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○의 경우1995.3.7자 ○○○지의 시세표에 의하면 거래시세가 450백만원∼500백만원으로 게재되어 있고, 1995.6.29자 ○○○지의 서초구①편에 1995년 4월중 실지로 거래된 금액이 500백만원으로 게재되어 있는데, 청구인이 신고한 양도가액은 위 최저 거래금액 450백만원의 72.2%에 불과한 점을 고려할 때, 청구인이 신고한 양도가액 325백만원은 신빙성이 없다. 위의 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 자산양도차익예정신고시에 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 관하여 청구인이 신고한 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산)제1항 제1호 가목에 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가로 하되 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정)제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 양도한후 법정 신고기한 내에 실지거래가액에 의하여 양도차익예정신고를 하였다는데 다툼이 없으므로 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있다할 것이므로 청구인이 주장하는 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 진정한 것으로 확인되는지 여부를 검토한다.

(2) 청구인의 경우 거래 금액이 비교적 거액임에도 불구하고 취득 및 양도 당시 실지거래가액이 각각 170백만원 및 325백만원이라는 주장에 대한 입증자료로 취득 및 양도 당시 공히 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래자료 등 객관적인 증빙자료는 그 제시가 없고 단지 취득 당시 거래상대방 명의의 거래사실확인서(매매계약서 등은 제시하지 아니함)와 양도 당시 거래상대방 명의의 거래사실확인서 및 검인계약서만을 제출하고 있다.

(3) 취득 당시 거래상대방의 사실확인서라고 주장하면서 청구인이 제출한 것을 보면 취득가액이 170백만원이라는 내용이 기재되어 있기는 하나, 위 청구주장 취득가액은 처분청에서 현지 탐문조사한 취득 당시 매매실례가격(120백만원)보다 141.7%나 높은 금액인데다 달리 매매계약서 등 객관적인 증빙서류도 있지 아니하므로 위 거래사실확인서 만을 근거로 취득가액을 확정키 어려운 점이 있다.

(4) 양도 당시 부동산 매매계약서와 거래사실확인서라고 주장하면서 청구인이 제출한 것을 보면 양도가액이 325백만원이라는 취지로 각 작성되어 있기는 하나, 위 청구주장 양도가액은 양도 당시 기준시가(322백만원)와 거의 동일한 수준으로 처분청에 의해 양도 당시 매매실례가액으로 탐문조사된 500백만원의 65%에 불과한데다 매매계약서(검인계약서임)의 경우 양도일 현재 쟁점부동산 위에 설정된 근저당권(채권최고액:6억원)의 원인이 되는 은행대출(채무)금에 대한 상계 또는 채무인수 등에 대한 특약이 기재되어 있지 아니하고 달리 그러한 특이점에 대하여 납득할 만한 아무런 소명이나 설명자료도 나타나 있지 아니하므로 위 매매계약서와 사실확인서 만을 근거로 양도가액을 확정할 수도 없다 하겠다.

(5) 쟁점아파트를 시세보다 높은 가격으로 매입하여 시세보다 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장은 매입할 때에는 가급적 낮은 가격으로 매입하고 양도할 때에는 보다 높은 값을 받으려는 일반적인 상거래관행에 비추어 청구인이 그렇게 하지 아니할 수 없었다고 인정될 만한 부득이한 사유를 제시하지 못하고 있어 신빙성이 없어 보인다. 위에서 확인된 사실들을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 거래가액은 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 따라서 처분청이 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.