부동산 양도자의 신고금액이 실지거래가액에 해당하는지 여부

심판청구번호 국심1999서 1377(1999.12.24) 맛括�1981.10.12 및 1986.9.3 각 취득한 서울특별시 강서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 162.6㎡ 및 그 위 주택건물 224.92㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.4.6 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.2.25 양도소득세 예정신고를 실지거래가액(양도가액 및 취득가액 각 157,600,000원 및 107,000,000원)으로 하였다. 처분청은 1999.1.2 청구인의 위 신고거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 18,769,810원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.5 심사청구를 거쳐 1999.6.24 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 ○○○에게서 1981.10.21 매수한 구주택을 멸실하고 1986.9.3 청구외 ○○○(시공업자)에 의해 68,000,000원에 재건축된 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 157,600,000원에 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고 납부하였음에도 정당한 사유도 없이 처분청이 이를 부인하고 이 건 양도소득세를 추징한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 (1). 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액의 경우, 토지 부분을 ○○○에게서 39,000,000원에 취득했다고 주장하면서 이에 대한 증빙으로 ○○○의 확인서만을 제시하고 있고 건물부분 신축 취득가액을 68,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 청구외 ○○○의 확인서 만을 제시하고 있어 청구인이 신고한 취득가액이 객관적으로 확인되지 아니하고 있다. (2). 따라서 쟁점부동산의 실지취득가액에 관하여 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 결정함이 정당한 바, 그렇다면 소득세법상 청구인이 신고한 양도가액의 사실 여부에 관계없이 양도가액도 기준시가로 결정하여야 할 것이므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정한 것은 잘못이 아니다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 금액들이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 확인되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 〔양도차익의 산정〕제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조〔양도차익의 산정〕제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (1). 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세요건을 정하고 있는 전시 소득세법령의 규정에 의하면 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세받기 위하여는 당해 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 신고된 실지거래가액이 제출된 증빙서류에 의하여 진실된 것으로 확인되어야함을 알 수 있다. (2). 청구인의 경우 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 납세지 관할세무서장에게 실지거래가액에 의한 과세를 신청(신고)하였다는 데에는 다툼이 없으므로 신고한 실지거래가액이 진정한 것으로 확인되면 실지거래가액에 의한 과세가 가능하다 하겠으므로 청구인이 실지거래가액으로 신고한 거래금액이 사실로 확인되는지 여부를 검토한다. (가). 쟁점부동산 취득가액 신고분(107,000,000원)에 대하여 1). 토지매수가액 39,000,000원의 경우 거래상대방(매도인 ○○○)의 확인서 만을 제출하고 있을 뿐 기타 취득금액을 객관적으로 확인하는데 필요한 중요한 자료(매매계약서 및 대금수수에 관한 영수증, 기타 금융자료 등)는 없다는데 다툼이 없는 바 청구인이 제출한 위 거래상대방의 확인서를 보면 거래금액을 토지와 (구)주택별로 각 구분하여 정하고 있는 내용으로 이는 주택 거래시 주택부분 및 토지부분을 나눔이 없이 한 단위로 포괄하여 총 매매대금을 정하고 있는 통상적인 거래 관행과 비교할 때 다소 이례적이라 아니할 수 없다. 2). 주택 건물 재건축 취득가액 68,000,000원의 경우 시공자임을 주장하는 청구외 ○○○의 확인서 외에는 위 금액을 실지취득가액이라고 인정할 만한 구체적인 자료(예컨대 해당사업자등록증 건물시공도급계약서 또는 공사대금지급내역 및 관련 금융자료 등)는 없다는데 다툼이 없다. 3). 위에서 살펴본 바와 같이 거래상대방 개인들의 확인서 외에는 청구인이 취득당시 실지거래가액으로 신고한 위 금액이 실지거래가액이라고 인정할 만한 아무런 객관적인 입증자료도 나타나 있지 아니하다. (나). 쟁점부동산 양도가액 신고분 (157,000,000원)에 대하여 1). 처분청의 조사보고서에 의하면 청구인이 쟁점부동산을, 이 건 양도 6개월 전, 복덕방에 내 놓은 가격이 평당 4,500,000원으로 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 평당 3,200,000원과 큰 차이를 보이고 있는 사실이 중개인의 매물장부에 의해 확인된다. 2). 청구인의 위 신고금액은 양도일 현재 기준시가 수준인 바, 그에 대한 청구인의 설명은 쟁점부동산이 막다른 골목에 위치한 관계로 정상적인 조건으로는 거래될 수 없었다는 것이기는 하나 청구인의 위 신고금액을 양도 당시 실지거래가액으로 인정할 만한 객관적인 다른 자료는 나타나 있지 아니하다. (3). 위와 같은 사실을 종합하여 보면 청구인이 신고한 위 금액들이 실지거래가액으로 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 해당한다고 하기는 어려우므로 청구인의 경우 달리 반증이 없는 한 처분청이 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.