양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1355(1999.12. 7) 은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 168㎡ 및 동 지상건물 415.84㎡(이하 쟁점부동산이라 한다)를 청구외 ○○○와 공동으로 취득하여 이를 청구외 ○○○에게 1996.6.15 양도하고 청구인지분 양도가액과 취득가액을 각각 90,000,000원과 50,707,530원으로 하여 1996.8.31 자산양도차익 예정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1998.12.16 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 29,938,570원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.19 심사청구를 거쳐 1999.6.22 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구외 ○○○는 1987.6.17 청구외 ○○○외1인 으로부터 쟁점토지의 환지전 지번인 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 93㎡와 동지상건물 48.23㎡를 6,972,830원에 취득한 후 같은해 11월 위 환지전 토지위에 이건 건물 415.84㎡를 67,000,000원에 취득한 다음 1992.11.25 위 토지의 구획정리사업 시행으로 인한 과도면적 75㎡를 27,442,230원에, 관련자산의 취득세 등 672,160원을 들어 취득하였으므로 쟁점부동산의 청구인지분 취득가액은 51,043,610원이고, 쟁점부동산을 180,000,000원에 양도하였으므로 청구인지분 양도가액은 90,000,000원인 바, 쟁점부동산중 위 환지전지번 토지와 그 지상건물에 대한 취득시 매매계약서는 분실하여 제시를 못하지만 거래 당사자인 위 ○○○이 직접 처분청을 방문하여 청구인 취득당시의 거래상황을 확인하였고 사법서사가 매매계약서를 확인한 후 매도증서에 그 내용을 기재하여 등기필 날인을 받음으로써 등기절차가 경료되었으므로 위 환지전 지번토지와 그지상건물에 대한 취득가액은 실지의 거래가액이며 국세청장은 양도시 매매계약서에 쟁점부동산에 설정된 근저당권의 처리방법에 대한 기재가 없다는 이유로 이를 일반적인 부동산매매계약서로 인정하기 어렵다고 하고 있으나 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 양도시 전금수령전인 1996.5.27에 말소하였으므로 이는 부동산거래에 충실한 매매계약서이므로 실지거래가액으로 하여 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지중 93㎡를 1987.6.17 청구외 ○○○, ○○○으로부터 6,972,830원에 취득하였다는 증빙서류로 부동산등기권리중에 첨부된 매도증서를 제출하였으며 1992.11.25 토지구획정리시에 추가로 75㎡를 27,442,230원에 매입하였다는 증빙서류로 토지구획정리 과도대금 영수증을 제출하고 건물신축비에 대한 증빙서류로 청구외 ○○○건설(주)와 체결한 공사도급계약서를 제출하고 있으며, 양도가액에 대한 증빙서류로 양도시 부동산매매계약서를 제출하였다.

(2) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙서류로 거래시 작성한 부동산매매계약서는 제출하지 않고 단지 부동산등기권리증에 첨부된 매도증서만 제출하고 있어 이를 객관적으로 인정되는 취득가액이라고 인정하기 어렵고, 양도가액에 대한 증빙서류로 부동산매매계약서(법무사가 작성한 검인계약서)를 제출하고 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 양도당시 (주)○○○은행에 채권최고액을 300,000,000원으로 하는 근저당권이 설정되어 있었는데도 동 근저당권에 대한 처리방법에 대하여 약정사항이 기재되어 있지 않고 총 매매대금 180,000,000원중 계약시 20,000,000원, 1996.6.12 잔금 160,000,000원을 지급하기로 기재되어 있어 일반적으로 부동산 거래시 작성된 부동산매매계약서로 인정하기 어려운 바, 양도소득세 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 않으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하고 과세한 당초처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점 부동산 양도당시의 소득세법 시행령 제166조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액), 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 "가"목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고 위의 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1호 "가"목의 규정은 각각 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, "당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호), 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"를 제1호 내지 제3호에서 규정하고 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우"를 규정하고, 제5항에서는 위 제4항의 규정을 적용함에 있어서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항의 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하고 있는 쟁점부동산 전체의 실지거래가액과 기준시가를 대비하여 보면, 다음과 같은 바 청구인 주장 양도가액은 기준시가보다 110,889,440원이 적고 청구인주장 취득가액은 기준시가보다 26,104,108원이 많음을 알 수 있다. 구 분 청구주장 가액 기 준 시 가 양 도 가 액 180,000,000 290,889,440 취 득 가 액 101,415,060 75,310,952

(2) 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 환지전 지번토지와 동지상건물 취득가액(6,972,830원) 거증과 쟁점부동산 양도시의 매매계약서는 원시의 매매계약서가 아닌 등기신청시 첨부된 매매계약서이고 쟁점부동산의 근저당권설정내용에 의하면, 1991.10.14자에 설정된 근저당권의 채권최고액은 20억원이고 1992.12.1에 설정된 근저당권설정시의 채권최고액은 3억원임이 확인된다.

(3) 살피건대, 쟁점부동산의 청구주장 양도가액은 기준시가 대비 61.8%에 불과하고 쟁점부동산중 양도당시의 토지의 기준가액만을 살펴보더라도 청구주장양도가액 180,000,000원보다 30,000,000원이 많은 210,000,000원(125만원/㎡×168)에 이르고 있을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점부동산을 쟁점부동산 부수토지의 공시지가보다도 적게 매도할 만한 구체적인 거증도 미제시하고 있고, 또한 청구주장 취득가액도 청구주장을 받아들일만한 객관적이고 구체적인 거증도 미제시하고 있으므로 처분청이 청구인이 제시하고 있는 증빙을 증거능력을 갖춘 거증으로 볼 수 없다 하여 이를 받아들이지 아니하고 전시규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.