주택신축판매업의 종합소득세 과세처분의 적법 여부

심판청구번호 국심1999서1328(2000. 8.23) 0인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 529㎡를 포함한 4필지대지 1,806㎡의 소유자들로 지상의 구주택(○○○연립주택등)을 멸실하고 새로이 ○○○빌라 19세대를 재건축하기로 하고 신축주택 중 9세대(이하 "쟁점주택"이라한다)를 건축대금으로 공사시공자에게 소유권을 이전하여 주는 조건으로 청구외 ○○○과 공사도급계약을 체결하고(그 후 ○○○의 공사포기로 인하여 청구외 ○○○주식회사와 다시 계약함) 신축주택을 완공한 후 10세대는 토지소유자들 명의로 소유권보존등기하였고, 나머지 9세대는 1997.4.19 위 ○○○주식회사로 부터 쟁점주택의 분양권 등 일체의 권리를 양수 받은 청구외 ○○○ 명의로 소유권보존 등기를 하였다. 처분청은 ○○○빌라 19세대 중 쟁점주택을 1997.4.9. 실지시공자인 ○○○ 명의로 소유권보존등기한 데 대하여 주택소유자들이 쟁점주택을 건축공사비로 판매한 것으로 보아 쟁점주택가액 중 청구인지분인 1/10에 해당하는 금액 282,433,884원을 청구인의 수입금액으로 하여 1998.12.1 청구인에게 1997년 귀속분 종합소득세 23,446,670원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.29. 심사청구를 거쳐 1999.6.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 10인이 공동으로 소유하고 있던 구주택을 철거하고 ○○○빌라 19세대를 신축하기로 청구외 ○○○(이후 청구외 ○○○으로 변경됨)과 주택신축공사 도급계약을 체결하고 시공한 바, 대지지분이 감소되는 대신 신축된 주택을 취득하게 된 것으로서 이 경우 사업성이 있는 것으로 볼 수 없으므로 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 건설업(주택신축판매업)으로 사업자등록(○○○)하였으며, 처분청이 쟁점주택을 신축공사비로 청구외 ○○○에게 소유권 이전등기한데 대하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 사실이 있고 소득세법 관련규정은 주택을 건설하여 판매하는 사업을 건설업으로 보도록 규정하고 있어 청구인등이 공사비로 쟁점주택을 제공한 것은 주택을 신축하여 판매한 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점주택가액 중 청구인지분을 청구인의 사업소득으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인등 10인소유 토지상에 시공사가 공사비를 부담하여 신축한 쟁점주택을 공사시공자 명의로 소유권보존등기한 데 대하여 주택신축판매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1997.12.13. 법률제5424호로 개정되기 전의 것) 제19조(사업소득)제1항에는 "사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다"고 규정하고 제6호에서 "건설업(대통령령이 정하는 주택신축 판매업을 포함한다. 이하같다)에서 발생하는 소득"을 규정하고 있고 소득세법시행령(1997.12.31. 대통령령제15565호로 개정되기 전의 것) 제32조(주택신축판매업의 범위) 제1항에서는 "법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다"고 규정하고 제1호에서 "주택을 건설하여 판매하는 사업"을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인등 10인이 쟁점주택을 건축업자에게 소유권이전등기한 것은 청구인등 10인이 재화를 공급한 것으로서 주택신축판매업에 해당한다 하여 종합소득세를 과세한바, 청구인은 대지지분이 감소되는 대신 신축주택을 취득하게 된 것으로 사업성이 있는 것으로 볼 수 없어 주택신축판매업으로 볼 수 없다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인등 9인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 548㎡, 같은동 ○○○ 대지 529㎡ 및 같은동 ○○○ 대지 497㎡의 공동소유자이고 청구외 ○○○은 같은 동 ○○○ 대지 232㎡의 소유자였고, 토지소유자들인 청구인등 10인과 청구외 ○○○은 1997년 위 토지상에 지하1층 지상4층 규모로 19세대의 ○○○빌라를 신축하여 19세대 중 10세대는 청구인등 토지소유자명의로 각각 소유권보존등기를 하였고 나머지 9세대(쟁점주택)는 1997.4.9. 청구외 ○○○(위 ○○○이 공사를 포기하여 청구인등과 공사도급계약을 체결한 청구외 ○○○주식회사로 부터 공사에 관한 권리를 승계 받은 자임)명의로 소유권보존등기한 사실이 관련등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 처분청은 청구인등 토지소유자 10인이 공동사업자로서 청구인등의 소유토지상에 ○○○빌라 19세대를 신축하고 공사대금의 지급에 갈음하여 공사시공자명의로 쟁점주택의 소유권보존등기를 하였다 하여 청구인등이 쟁점주택을 판매한 것으로 보아 쟁점주택가액 중 청구인지분에 해당하는 282,433,884원을 청구인의 수입금액으로 보아 종합소득세 23,446,670원을 과세한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 이 건 ○○○빌라 신축경위를 보면 토지소유자인 청구인등 10인은 1990.5.30 구주택을 멸실하고 ○○○빌라 18세대(국민주택규모이상, 45평∼68평)를 신축하기로 약정하고 신축주택 중 10세대는 토지소유자 10인에게 각각 1세대씩 공급하고 잔여 9세대의 분양대금은 건축비에 충당하기로 청구외 ○○○과 건설공사도급계약을 체결하여 공사를 진행하던 중 내부공사일부만 남은 상태에서 입주민의 의견차이와 시공자인 ○○○의 자금사정으로 공사가 장기간 지연됨에 따라 1994.6.15 ○○○은 입주자 대표인 청구외 ○○○에게 ○○○빌라 공사에 대한 일체의 권리를 포기하는 각서를 교부하였고 ○○○는 1995.2.7 청구외 ○○○주식회사와 ○○○빌라 준공 후 건축대금조로 쟁점주택의 소유권을 이전하여 주기로 하는 공사도급계약을 체결하였고, 같은날 ○○○주식회사는 청구외 ○○○에게 ○○○빌라 신축공사에 관한 모든 권리를 양도하였으며, 시공자인 ○○○은 잔여건축공사를 완공하고 당초 약정한대로 1997.4.9. 청구인 등 토지소유자 10인 명의로 각 1세대씩, 쟁점주택(9세대)은 최종적으로 공사를 완료한 청구외 ○○○ 명의로 소유권보존등기하였음이 공사도급 계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(4) 처분청이 청구인등 10인이 쟁점주택을 공사비조로 청구외 ○○○ 명의로 소유권보존등기 한 것을 재화의 공급으로 보아 쟁점주택 가액을 공급가액으로 하여 부가가치세를 과세한 데 대하여 불복하여 제기된 심판청구에서 우리 원에서는 청구인등 소유자 10인이 공동사업으로 ○○○빌라를 신축하여 각각 1세대씩 소유하고 잔여세대인 쟁점주택을 청구인등 10인이 건설용역의 대가로 건축업자에게 소유권 이전등기 하여 준 것으로 보아 재화의 공급에 해당하므로 부가가치세를 과세한 처분이 정당하다는 결정(국심 98서1089,. 1998.10.12.)을 한 사실이 우리심판원결정문에 나타난다.

(5) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인등 10인이 1990.11.20.경 청구외 ○○○과 체결한 공사도급계약내용이 구주택을 멸실하고 ○○○빌라 19세대를 신축하여 신축주택 중 10세대는 토지소유자 10인에게 각각 1세대씩 공급하고 잔여 9세대는 건축비조로 ○○○의 지분으로 하는 것으로 되어 있고 그 후 ○○○빌라 신축공사에 관한 모든 권리를 양수한 시공자인 청구외 ○○○이 ○○○빌라 신축공사를 완공하고 1997.4.9. 당초 약정대로 신축주택중 9세대인 쟁점주택을 청구외 ○○○ 명의로 소유권 보존등기 하였는 바 이는 청구인들이 연립주택 19세대를 신축하여 9세대를 공사비로 대물변제한 것으로 신축주택을 타인에게 매매한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인이 주택을 신축하여 판매한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.