신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지 여부

심판청구번호 국심1999서 1301(1999.12.17) 永돔撚轢�36,509,040원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1989.4.7 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 195.0㎡, 주택 261.87㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1996.8.29 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.10월 실지취득가액을 200,000,000원으로, 실지양도가액을 230,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 5,453,770원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.1.5 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 36,509,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.19 심사청구를 거쳐 1999.6.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 갑작스런 발병으로 치료비에 충당하고자 쟁점주택을 시가보다 저렴하게 양도하고 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였음에도 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득계약서는 보관상태로 보아 쟁점주택 취득시 작성된 것으로 인정되고, 계약내용도 쟁점주택의 취득당시 상황을 구체적으로 반영하고 있는 점을 볼 때, 매매계약서에 의하여 취득가액 200,000,000원은 인정되나, 청구인이 신고한 양도가액은 쟁점주택 매매계약일 현재 청구인의 근저당설정 채무가 있었음에도 매매계약서에는 이에 대한 이행특약이 없고, "○○○"지 (96.7.25자 발행, 제196호)에 의하면, 쟁점주택이 소재하는 ○○○동의 대지의 경우 실지거래되었던 금액이 평당 5,500,000원∼7,000,000원으로 게재되어 있음에도 지하1층 및 지상2층인 쟁점주택의 양도가액은 위 최저 평당 토지가액의 70.9%에 불과하고, 기준시가 대비 80.4% 수준인 점을 볼 때, 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점주택의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지의 여부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서『양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제100조 제1항에는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점주택은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 195㎡에 지하 주택등 96.93㎡, 1층 주택 92.25㎡, 2층 주택 72.69㎡의 건물로 청구인이 1989.4.7 청구외 ○○○ 등 6인으로부터 취득하여 1991.5.1 청구외 ○○○은행, 1991.9.12 및 1991.10.2 청구외 ○○○은행, 1994.10.27 청구외 ○○○은행에 청구인을 채무자로 하여 근저당설정등기하였다가 1996.8.16 및 1996.8.13, 1996.8.20 각각 이를 말소등기한 후 1996.8.29 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하였음이 등기부등본, 은행부채증명원 등에 의하여 확인된다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하고, 1996.10월 실지취득가액을 200,000,000원으로, 실지양도가액을 230,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여 청구인이 신고한 가액 중 취득가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 먼저, 청구인이 신고한 취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 쟁점주택 취득에 대한 매매계약서를 보면, 매도인과 매수인은 각각 청구외 ○○○외 5인과 청구외 ○○○로 되어 있고, 매매대금은 1989.1.29 계약금 10,000,000원, 1989.2.22 중도금(1차) 50,000,000원, 1989.2.28 중도금(2차) 20,000,000원, 1989.3.17 잔금 120,000,000원 합계 200,000,000원으로 약정되어 있으며, 특약사항으로는 현 시설상태 및 전·월세계약은 매수자가 승계하고 월세금은 3월분까지 매도인이 수령키로 하며(임차보증금 40,000,000원), 매도인이 거주하는 1층 주택은 전세금 35,000,000원(임차기간: 1989.9월말까지)에 잔금정산시 전세계약서를 작성키로 한다는 내용 등으로 되어 있음을 알 수 있다. 매매대금 지급내역을 보면, 계약금 10,000,000원은 매매계약과 동시에 매도인이 이를 영수한 것으로 매매계약서상에 날인되어 있고, 1차중도금 50,000,000원은 1989.2.22에, 2차중도금 20,000,000원은 1989.2.28에, 잔금 45,000,000원은 1989.3.17에 지급하였음이 영수증에 의하여 확인된다. 처분청의 이 건 관련 조사복명서를 보면, 양도가액 230,000,000원은 매매계약서 등에 의하여 확인되나, 취득가액 200,000,000원은 매매계약서상의 매수인(청구외 ○○○)과 등기부상의 취득자(청구인)가 일치하지 아니하며, 증빙으로 제출한 잔금영수증상의 금액이 계약서상의 잔금 120,000,000원과 15,000,000원이 차이가 난다는 이유로 실지거래가액을 부인한 것으로 나타나고 있으나, 이는 청구외 ○○○가 청구인의 배우자인 점을 간과한 것이고, 계약서상 잔금지급 약정액은 120,000,000원이나 특약사항에 나타난 바와 같이 쟁점주택의 기 임차보증금 40,000,000원과 매도인의 전세금 35,000,000원을 공제하면 잔금영수증과 같은 금액인 45,000,000원이 되어 정확하게 일치하고 있으므로 처분청이 위와 같은 사유로 취득가액을 부인한 것은 잘못이 있는 것으로 보여진다. 한편, 국세청장은 청구인이 제시한 매매계약서의 진위여부 등 그 계약내용을 확인한 바 원본의 보관상태로 보아 쟁점주택 취득시 작성된 것으로 인정되고, 계약내용도 쟁점주택의 취득당시의 상황을 구체적으로 반영하고 있다 하여 매매계약서에 의한 취득가액 200,000,000원을 실지거래가액으로 인정하였음이 심사결정서에 의하여 확인된다. 위 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 매매계약서, 영수증은 신빙성이 있다고 보여지므로 청구인이 신고한 취득가액 200,000,000원은 거래증빙 등에 의하여 확인된다 하겠다. 다음, 청구인 신고한 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 쟁점주택 양도에 대한 매매계약서를 보면, 매도인 및 매수인, 중개인은 청구인 및 청구외 ○○○, ○○○공원 ○○○로 되어 있고, 매매대금은 1996.7.12 계약금 20,000,000원, 1996.7.25 중도금 100,000,000원, 1996.8.22 잔금 110,000,000원 합계 230,000,000원으로 약정되어 있으며, 특약사항으로는 현 시설물 상태에 매매하고 제세공과금은 잔금일 기준으로 정산하며, 잔금에서 각 임차보증금을 공제하고 세입자는 매수인이 승계하는 것으로 되어 있음을 알 수 있다. 매수인인 청구외 ○○○이 1996.8.22 작성한 부동산 거래사실 확인서(1996.8.22자 인감증명 첨부)를 보면, 쟁점주택의 매매가액은 230,000,000원이며, 1996.7.12 계약체결하여 1996.8.22 잔금지급하였음을 확인한다고 되어 있고, 또한 청구외 ○○○이 1999.5월에 작성한 잔금정산 확인서(인감증명 첨부)에 의하면, 쟁점주택을 230,000,000원에 매수하면서 1996.8.22 잔금 정산내역은 쟁점주택의 임차보증금 80,000,000원을 공제한 30,000,000원을 지급하였음을 확인한다고 되어 있다. 청구인이 제시한 ○○○병원의 입원확인서(1999.3.29 발행)를 보면, 청구인은 1996.5.24부터 1996.7.8까지 신경외과에 입원하여 입원진료를 받은 사실이 있음을 확인한다고 되어 있고, ○○○병원의 진단서에 의하면, 청구인은 뇌졸증 휴유증 및 우측 편부전 마비로 타 병원에서 수술요법을 시행하고 입원 중에 있으며, 전혀 기동이 불가능한 상태로 평생 입원진료가 요한다고 되어 있다. 국세청장은 매매계약서 작성일인 1996.7.12 현재 쟁점주택에 ○○○은행외 2개 은행이 근저당권을 설정한 사실이 있음에도 계약서상에는 근저당설정채무에 대한 승계 또는 이행특약이 없고, 쟁점주택의 매매가액이『○○○』지(1996.7.25 발행, 제196호)에 기재된 쟁점주택소재지 인근 토지의 최저 매매실례가액의 70.9%, 기준시가 대비 80.4%에 불과하다 하여 청구인이 신고한 양도가액을 부인하였음이 심사결정서에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점주택의 중도금을 지급받은 후 잔금일 이전에 근저당설정채무 16,800,000원(채권최고액 설정금액: 78,000,000원)을 전액 상환하고 근저당권을 해지하였음이 등기부등본, 대출금완납증명서 등에 의하여 확인되고 있는 바, 이는 쟁점주택의 매매계약서에 근저당설정채무에 대한 승계 또는 이행특약 내용이 없다 하여 동 매매계약서가 신빙성이 없다고 단정하기는 어렵다 할 것이고, 또한 부동산의 가격은 개별적 특성 즉, 위치, 주변환경, 급매물여부 등에 따라 좌우된다 할 것인 바, 청구인의 경우 뇌졸증 발병으로 치료비에 충당하고자 쟁점주택을 급매물로 내놓은 사정이 입원확인서 등에 의하여 확인되고 있어 단순히 기준시가 등보다 저가라 하여 매매계약서상의 가액이 신빙성이 없다고 보기는 어렵다 하겠다. 위 사실내용과 같이 쟁점주택 양도의 불가피성 등으로 인하여 저가 양도할 수 밖에 없었던 점에 수긍이 가고, 매매계약서의 내용대로 매매대금을 수수한 사실이 매수인이 쟁점주택 취득당시 작성한 확인서 등에 의하여 확인되고 있으며, 처분청이 이 건 과세당시 매매계약서에 의하여 양도가액이 확인된다고 한 점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 양도가액은 거래증빙에 의하여 확인되는 경우에 해당한다 하겠다. 그렇다면, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.