분양권 프리미엄에 대한 양도소득세 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1300(1999.12.15) 맛括�ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동에서 "○○○부동산"이라는 상호로 부동산중개업을 영위하였다. 처분청은 청구인이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○ 건물면적 82.04㎡(이하 "쟁점상가"라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 "분양권"이라 한다)를 당초 분양권자인 청구외 ○○○으로부터 9,000,000원(입찰보증금 2,000,000원 포함)에 매수하여 1995.8.30 청구외 ○○○에게 17,000,000원(계약금 16,380,000원 제외)에 양도한 것으로 보아 프리미엄 8,000,000원에 대하여 1999.1.5 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 5,702,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.31 심사청구를 거쳐 1999.6.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동에서 "○○○부동산"이라는 상호로 부동산중개업을 영위하면서 청구외 ○○○으로부터 쟁점상가의 분양권을 매도하여 달라는 부탁을 받고 청구외 ○○○에게 31,380,000원에 매매를 중개하고 매도인으로부터 중개수수료조로 1,000,000원을 받은 사실밖에 없음에도 쟁점상가의 분양권 매도계약 당시 청구외 ○○○의 대리인으로 참여한 청구외 ○○○에게 사실여부도 확인하지 아니한 채 쟁점상가의 분양권 양도시 프리미엄으로 7,000,000원을 수령하여 청구인에게 1,000,000원을 중개수수료조로 지급하였다는 매도인의 일방적인 진술만을 토대로 프리미엄 15,000,000원 중 매도자가 수령하였다고 인정한 7,000,000원을 제외한 나머지 프리미엄 8,000,000원이 청구인에게 귀속된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 계약일자, 분양대금 납부현황, 양도인과 양수인의 주민등록번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하여 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 계약서로 인정하기 어려우므로 쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 15,000,000원 중 매도인에게 귀속된 7,000,000원을 제외한 8,000,000원에 대하여 그 귀속자가 따로 있다고 인정할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 이 건의 경우 위 프리미엄 8,000,000원이 청구인에게 귀속되었다고 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 8,000,000원이 청구인에게 귀속된 것으로 보아 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제94조 에는『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하면서, 제2호에서 『대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제157조 제3항 제2호에는『법 제94조 제2호에서 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리라 함은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 말한다』고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 에는『과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점상가의 공급계약서를 보면, 건물과 토지의 분양면적은 각각 82.04㎡와 27.5㎡로, 분양금액은 81,900,000원(계약금 16,380,000원, 중도금 24,570,000원, 잔금 40,950,000원)으로, 당초 분양권자는 청구 외 ○○○으로 기재되어 있고 권리의무승계내역란에는 청구 외 ○○○에게 이전된 것으로 기재되어 있다. 한편, 청구인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 매매금액 31,380,000원 중 10,000,000원은 계약시에, 잔금 21,380,000원은 1995.8.30 지불하기로 약정되어 있고, 특약사항에 "중도금 납입과 함께 명의승계를 한다. 회사중도금 잔금은 매수인이 승계후 납입한다"고 되어 있다. 또한, 매도인란에 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○과 ○○○으로 하여 지장이 날인되어 있고, 매수인란에 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○로 기재되어 있으며, 중개업자란에는 중개인의 상호(○○○부동산)와 성명(○○○), 전화번호(○○○)가 각각 기재되어 있는 반면 계약일자, 분양대금 납부현황, 매도인과 매수인의 주민등록번호, 전화번호 등은 기재되어 있지 아니함을 알 수 있다. 청구 외 ○○○의 주소지 관할세무서장인 ㅇㅇ세무서장은 청구 외 ○○○이 쟁점상가의 분양권을 직접 청구 외 ○○○에게 양도한 것으로 보아 프리미엄 15,000,0000원에 대한 양도소득세를 과세하였다가 청구 외 ○○○이 프리미엄 7,000,000원만 받고 양도하였다고 이의를 제기하자 동 금액에 대하여만 과세하고, 나머지 프리미엄 8,000,000은 청구인에게 귀속되었다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보한 사실이 재산제세과세자료전 등에 의하여 확인된다. 청구 외 ○○○의 이의제기서 내용을 보면, 청구 외 ○○○은 1995.8월 공개분양 추첨을 통해 쟁점상가에 당첨된 후 중도금 및 잔액이 부담되어 망설이던 중 청구부동산을 운영하는 ○○○라는 사람이 원매자가 있다고 해서 중도금, 잔금은 생략한 채 2,000,000원을 계약금(입찰보증금)으로 돌려받고 7,000,000원의 차액을 받으면서 1,000,000원은 복비로 지불하였으며, 15,000,000원이란 차액이 생긴 계약서는 본인과 전혀 무관하며 그 당시 부동산업자끼리 위조로 작성하여 나머지 차액을 챙긴 것으로 생각된다고 되어 있다. 또한, 주민등록초본을 보면, 청구 외 ○○○은 1994.9.4부터 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에서 거주하다가 1995.9.11 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○로 전출하여 1995.11.16까지 거주한 것으로 등재되어 있다. 위 사실내용과 같이 청구인이 쟁점상가의 분양권을 중개한 것으로 기재되어 있는 매매계약서에는 청구 외 ○○○이 쟁점상가의 분양권을 청구 외 ○○○에게 직접 31,380,000원에 양도한 것으로 기재되어 있으나, 청구 외 ○○○은 쟁점상가의 분양권 양도계약 당시 참여하지 않았고, 양도대금으로 9,000,000원(입찰보증금 2,000,000원 포함)을 지급 받아 청구인에게 중개수수료조로 1,000,000원을 지급하였으며, 매매계약서에 기재·날인된 매도인의 주소와 지장이 본인의 주민등록초본상의 주소와 주민등록증상의 지장과 전혀 다르다고 진술하고 있는 바, 이와 같은 청구 외 ○○○의 진술은 주민등록증과 주민등록초본에 의하여 신빙성이 있는 것으로 보여지는 반면, 청구인이 제시하고 있는 쟁점상가의 분양권 매매계약서에는 계약일자, 분양대금 납부현황, 양도인과 양수인의 주민등록번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하여 일반적인 부동산 거래관행에 따라 작성된 계약서로 보기 어려우며, 청구인은 매매계약서상의 매도인란에 기재된 청구 외 ○○○이 매도인의 대리인이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 수 있는 위임장 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점상가의 분양권 매매를 중개하고 매도인으로부터 중개수수료조로 1,000,000원을 받은 사실밖에 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 그러하다면, 처분청이 쟁점상가의 분양권 양도에 따른 프리미엄 15,000,000원 중 매도인에게 귀속된 7,000,000원을 제외한 8,000,000원이 청구인에게 귀속되었다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.