임대료 등에 의한 평가액이 기준시가에 의한 평가액보다 큰 금액이므로 쟁점건물을 임대료 등에 의한 평가방법을 적용한 가액으로 평가한 사례
임대료 등에 의한 평가액이 기준시가에 의한 평가액보다 큰 금액이므로 쟁점건물을 임대료 등에 의한 평가방법을 적용한 가액으로 평가한 사례
심판청구번호 국심1999서 1264(2000. 9. 1) 청구인 성 명 ○○○ 주 소 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대리인 성 명 주 소 행 정 처 분 청 ○○○ 세무서장 주 문 ○○○세무서장이 1999.1.17 청구인에게 한 1995년도 증여분 증여세 318,790,270원과 1997년도 증여분 증여세 759,774,260원의 부과처분은,
(1) 청구인이 ○○○으로부터 증여받은 것으로 본 ○○○동 ○○○금고 출자금 통장(계좌번호:
○○○)의 1996. 3. 13 현재 잔액 10,000,000원 을 증여재산가액에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정 하고,
(2) 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1995.6.30 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 건물 513.41㎡(이하 “○○○동 건물”이라 한다)와 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 건물 815.2㎡(이하 “○○○동 건물”이라 하며, ○○○동 건물과 ○○○동 건물을 합하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 청구인의 부(父) ○○○으로부터 증여 받고 증여재산가액을 쟁점건물의 과세시가표준액으로 하고, 쟁점건물의 임대보증금을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 건물분에 해당하는 가액을 채무로 공제하여 1995.12.29 증여세를 신고납부하였고, 1997.6.17 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 토지 655.2㎡(이하 “○○○동 토지”라 한다)를 ○○○으로부터 증여 받고 증여재산가액을 개별공시지가로 하고, ○○○동 건물의 임대보증금을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지분에 해당하는 가액을 채무로 공제하여 1997.8.30 증여세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점건물의 증여재산가액을 임대차계약이 체결된 부동산의 평가방법에 의하여 평가한 후, 임대보증금 합계액을 채무로 공제하여 산출한 1995년도 증여분 증여세 318,790,270원과 청구인이 1997.6.17 증여 받은 ○○○동 토지외 5필지 토지와 청구인명의의 ○○○신탁 ○○○지점 예금계좌(계좌번호: ○○○)의 1997.12.4 입금액 128,520,516원(이하 “쟁점예금①”이라 한다), ○○○은행 ○○○지점 예금통장(계좌번호: ○○○)의 1997.3.18 현재 잔액 138,830,824원(이하 “쟁점예금②”라 한다), ○○○동 ○○○금고 출자금 통장(계좌번호: ○○○)의 1996.3.13 현재 잔액 10,000,000원(이하 “쟁점예금③”이라 하며, 쟁점예금①,②,③을 합하여 이하“쟁점예금”이라 한다) 및 청구인이 자진신고·납부한 1995년도 증여분 증여세 납부액 중 30,518,730원(이하 “쟁점납부세액①”이라 한다), 1997년도 증여분 증여세 납부액 중 75,351,480원(이하 “쟁점납부세액②”라 하며, 쟁점납부세액①,②를 합하여 이하“쟁점납부세액”이라 한다)을 청구인이 부(父)인 ○○○으로부터 증여 받은 것으로 보아 산출한 1997년도 증여분 증여세 759,774,260원을 1999.1.7 청구인에게 각각 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.28 심사청구를 거쳐 1999.6.12 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 지상 건축물이란 토지가 부수되지 않을 수 없기 때문에 임대목적물은 건물만을 의미하는 것이 아니라 건물에 부수되는 토지와 함께 일체를 이루어 임대되는 것이므로 처분청과 같이 임대가액에 의하여 평가한 가액을 쟁점건물의 증여재산가액으로 보는 것은 부당하고, 청구인이 쟁점건물의 증여재산가액을 기준시가에 의하여 신고한 내용은 정당하며, 부담부 증여에 따른 쟁점건물의 보증금 채무공제도 청구인의 경우와 같이 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 채무공제신고한 것이 정당하다.
(2) 쟁점예금은 실질적인 소유주가 청구인의 부(父)로서 증여재산이 아니며, 청구인이 이를 사용하거나 보유한 사실이 없이 인출후 청구인의 부(父)의 계좌로 입금된 사실이 확인되므로 이를 증여재산으로 보는 것은 부당하다.
(3) 쟁점납부세액은 청구인이 부(父)로부터 현금증여 받은 것이 아니라 청구인의 소유였던 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 4필지 27,279평을 1988.4.30 청구외 ○○○외 2인에게 68,000,000원에 매매하였던 자금이 원천이므로 이를 재차증여로 보아 과세함은 부당하다.
(1) 쟁점건물의 임대차계약이 건물만으로 하여 이루어졌음을 볼 때, 임대차와 관련한 모든 권리와 의무는 건물 소유주에게 귀속된다고 보아야 할 것이므로 쟁점건물의 증여재산가액을 임대료로 환산한 가액과 보증금을 합한 가액으로 평가한 처분은 정당하고, 쟁점건물에 대한 임대보증금 전액을 부채로 공제하여 증여세를 과세한 처분도 정당하며, 쟁점건물의 수증시 임대보증금 합계액 288,000,000원을 부담부증여 부채평가액으로 전액 인정하였고, ○○○동 토지 수증시에는 부채 평가액이 없는 것으로 결정한 것이므로 청구주장을 인정하기 어렵다.
(2) 금융실명제 실시이후에는 특별한 사정이 없는 한 실명확인을 한 예금명의자와 예금계약을 체결하였다고 보아야 할 것이며, 청구인 명의의 계좌입금은 청구인의 실명이 확인된 경우에 가능한 것이므로 이에 대한 수증의사가 있는 것으로 보아야 할 것이므로, 청구인의 부(父) ○○○이 청구인 명의로 예금계좌를 개설하여 관리 운용할 특별한 사유가 없는 한 쟁점예금의 실질적 소유자는 청구인으로 보는 것이 타당하므로 이를 증여로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(3) 청구인이 1988.4.30 양도한 부동산의 양도대금에 대한 청구인 명의의 금융자료의 관리운용에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 자금의 흐름도 확인되지 않고 있어, 청구인의 부(父) ○○○의 예금계좌에서 납부된 쟁점납부세액을 청구인이 ○○○으로부터 증여 받은 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(1) 부담부증여받은 쟁점건물의 증여재산가액 평가와 채무공제액 계산이 정당한지 여부,
(2) 쟁점예금이 부(父)로부터 증여 받은 재산인지 여부와
(3) 쟁점납부세액을 부(父)로부터 증여 받았는지의 여부를 가리는 데 있다.
1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여 받을 당시 국내에 주소를 둔 자(이하생략)』라고 규정하고, 같은 법 제9조(1997년도 적용법조문: 상속세 및 증여세법 제60조) 제1항에서 『상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여당시의 현황에 의한다.』고 규정하고, 제2항에서는 『제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고 있으며, 제4항에서는 『다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1∼3(생략)
4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산』으로 규정하고 있고, 같은 법 제34조의 7에서는 위 규정을 증여세에 대하여도 준용하도록 규정하고 있다. 상속세법시행령 제5조(1997년도 적용법조문: 상속세 및 증여세법 시행령 제50조) 제1항에서는 『법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다.』고 규정하고, 제2항에서 『유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.
6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액』으로 규정하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증여 받은 쟁점건물의 시가가 불분명하며, 임대차계약이 체결된 부동산(임대보증금 합계액: 288,000,000원)인 사실과 동 부동산의 임대보증금을 포함하여 부담부증여받은 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. (나) 쟁점건물 및 부수토지의 등기부등본등 관련서류에 의하여 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 청구인의 부(父)로부터 ○○○봉건물의 부수토지를 1990.4.26 증여에 의하여 취득하여 소유하여 온 사실과 1995.5.30 쟁점건물을 증여받은 사실, 1997.6.17 ○○○동토지를 증여받은 사실이 확인되며, 결정결의서등 이 건 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점건물의 증여세를 신고함에 있어 증여재산가액을 기준시가(지방세과세시가표준액)로 하여 신고(○○○동건물 81,632,190원, ○○○동건물 150,812,000원)하였으며, 처분청은 임대료 및 임대보증금에 의한 환산가액(○○○봉동건물 374,000,000원, ○○○동건물 574,000,000원)으로 증여재산가액을 평가한 사실, ○○○동토지의 경우는 기준시가(개별공시지가)인 2,063,880,000원의 신고가액을 처분청이 증여재산가액으로 인정하고 있는 사실과 청구인은 토지 및 건물의 기준시가로 안분한 쟁점건물의 임대보증금 가액을 증여시기별로 쟁점건물 및 ○○○동 토지의 채무로 하여 신고한 반면, 처분청은 쟁점건물에 대한 임대보증금 전액을 1995년도 쟁점건물의 증여채무로 공제한 사실이 확인된다. (다) 또한, 이 건 관련법령에 의하면 증여재산을 평가함에 있어 임대용부동산인 경우 시가 또는 보충적인 방법에 의한 평가액(이 건의 경우는 시가를 알 수 없으므로 기준시가)과 임대료등의 환산에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 적용하여 증여재산가액을 평가하도록 규정하고 있고, 처분청은 쟁점건물의 평가시 임대보증금과 임대료가 쟁점건물에 한정된 것이라 하여 임대료 등에 의한 평가액이 기준시가에 의한 평가액보다 많다는 이유로 쟁점건물을 임대료등에 의한 평가방법을 적용한 가액으로 평가하고 있으나, 청구인은 지상 건축물이란 토지가 부수되지 않을 수 없기 때문에 임대목적물은 건물만을 의미하는 것이 아니라 건물에 부수되는 토지와 함께 일체를 이루어 임대되는 것이라고 주장하고 있다. (라) 이에 대하여 일반적으로 임대보증금이 건물 뿐아니라 토지에도 귀속된다고 특별하게 임대차계약을 하거나 임대보증금의 반환채무를 분담한다는 내용이 있는 경우외에 임대차계약이 건물을 임대차 목적물로 하여 체결된다면 그 임차인의 사용수익권(임차권)은 건물로 한정되는 것이고 임대보증금의 반환의무도 건물소유자에게 지워지는 것인 바(국심92서3331, 92.12.29외 다수와 같은 뜻), 청구인이 증빙으로 제출한 청구인의 부(父)가 체결한 쟁점건물의 임대차계약서를 보면 특별히 토지에 대하여 언급된 바가 없고 건물의 층수와 호수 등만을 명시하고 있어 이는 건물을 임대목적물로 한 것으로 보이며 따라서 임대보증금은 건물에 귀속된다고 할 수 있겠다. (마) 따라서 쟁점부동산(쟁점건물 및 부수토지)을 보충적인 평가방법(기준시가)으로 평가하면서 임대보증금과 임대료가 쟁점건물에 한정된 것이고 임대료 등에 의한 평가액이 기준시가에 의한 평가액보다 큰 금액이므로 쟁점건물을 임대료등에 의한 평가방법을 적용한 가액으로 평가한 당초 처분은 타당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 결정결의서등 과세자료에 의하면, 처분청은 청구인이 청구인의 부(父) ○○○으로부터 쟁점예금을 증여 받은 것으로 보아 1997년도 증여분 증여세 과세표준계산시 증여가액에 포함하여 증여세를 과세한 사실이 확인되며, 청구인은 청구인이 학생신분으로서 쟁점예금의 사실상 소유자 및 관리자는 청구인의 부(父)이며 예금주의 명의를 청구인으로 하여 입금하였을 뿐 입출금은 모두 청구인의 부(父)의 계산에 의하여 이루어진 것으로서 단순한 차명계좌일 뿐이라는 주장인 바 이에 대하여 살펴본다. (나) 쟁점예금①의 거래내역 조회서 및 ○○○신탁 ○○○지점장의 확인서와 입출금전표에 의하면, 1998.1.6 쟁점예금①계좌의 출금액 75,000,000원이 청구인의 부(父) ○○○의 계좌(○○○)로 대체되었음이 확인되고, 쟁점예금②의 예금통장(○○○은행 ○○○ 월복리신탁)에 의하면, 1996.1.4∼1997.3.18까지 예탁금이 발생하여 1997.3.18 현재잔액 138,830,824원인 쟁점예금②가 된 사실이 확인되고, 1997.6.16부터 1998.12.3 쟁점예금② 계좌 해지시까지 계속하여 입금 및 출금이 이루어지고 있으며, 계좌해지시 잔액 6,590,660원 및 신탁이익 558,828원이 발생한 것으로 확인되고, 쟁점예금②의 입출금 관련전표에 의하면 위 계좌해지에 따른 출금액 7,149,488원(잔액 및 신탁이익액을 합한 금액임)이 출금되어 청구인의 부(父) ○○○의 계좌(○○○은행 기업자유예금 통장 ○○○)로 동일자에 입금된 사실이 확인되며, 쟁점예금③의 거래원장에 의하면 청구인 명의로 1996.3.11 금 10,000원, 1996.3.13 금 9,990,000원이 입금되어 1996.3.13 현재 잔액 10,000,000원이 된 사실과 위 출자금 통장에 의하면 통장개설일이 1996.3.11로서 청구인명의의 통장의 거래인감은 청구인의 부(父) ○○○의 인감을 사용하고 있으며, 1999.4.26 현금 9,990,000원이 출금되어 청구인의 부 ○○○ 명의의 같은 금융기관 온라인 자립예탁금 통장(계좌번호: ○○○)에 입금된 사실이 확인된다. (다) 청구인의 여권상의 출입국 내용에 의하면, 청구인은 1997.9.10 러시아로 출국하여 1998.3.25 한국에 입국한 사실이 확인되고, ○○○대학 러시아어 연구센타 발행 증명서에 의하면, 1997.9.10부터 1998.3.20까지 청구인이 동 대학에서 어학연수한 사실이 확인된다. (라) 청구인은 1997.8.30 채무자를 본인명의로 하여 ○○○은행으로부터 청구인의 부 예금을 담보로 제공하고, 1억원을 가계자금으로 대출받아 쟁점②예금계좌에 입금한 사실이 있고, 청구인의 의료보험료가 쟁점②예금계좌에서 매월 자동결제된 것으로 나타나며, ○○○금고로부터 청구인의 가족명의 정기예탁금을 담보로 제공하고 1억원의 사업자금을 대출받은 것으로 나타나고 있는 바, 이에 대하여 청구인은 청구인이 학생신분으로서 달리 가계자금이나 사업자금을 필요로 할 이유가 없고, 위와같은 사실은 오히려 쟁점예금의 실질 운용자가 청구인의 부(父)라는 사실이 실제로 입증되는 사례이며, 청구인의 의료보험료가 쟁점②예금계좌에서 인출된 것은 청구인이 부로부터 기 증여받은 바 있는 ○○○동의 건물 소재지로 형식상 세대분가하여 단독세대로 주민등록이 등재되었기 때문에 지역의료보험료를 납부하여야 했던 것이고, 동 의료보험료가 청구인 명의의 쟁점②예금계좌를 통하여 자동납부되도록 하였던 것에 불과하다는 주장인 바, 청구인이 학생신분인 사실과 주민등록상 세대원이 없는 단독세대주로 등재되었던 사실에 비추어 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (마) 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 1997.9.10∼1998.3.25 어학연수차 러시아에 체제한 중에도 쟁점예금계좌는 입출금이 반복되었고, 쟁점예금①은 1997.12.4 개설되었다가 1998.2.6 폐쇄된 계좌로서 이 기간은 청구인이 국내에 없는 기간으로 확인되며, 쟁점예금②도 1998.12.3 계좌폐쇄와 함께 7,149,488원이 인출되어 청구인의 부(父)의 계좌로 재입금되었고, 1996.6.13 개설된 쟁점예금③계좌의 10,000,000원도 거래인감을 청구인의 부(父)인 ○○○의 인감을 사용하고 있고, 1999.4.26 계좌해지로 인출된 금액이 청구인의 부(父)의 계좌로 재입금된 것으로 나타나고 있는 사실과 쟁점예금의 입출금당시 청구인이 학생신분으로서 달리 자금의 수요가 입증되거나 쟁점예금을 원천으로 한 다른 재산의 증식사실이 확인되지 아니한 바, 이에 비추어 보면 쟁점예금은 청구인 명의의 차명계좌로서 실질 소유자는 청구인의 부 ○○○이라는 청구인의 주장이 신빙성이 있다 할 것이고, 또한 쟁점예금계좌 폐지시 청구인의 부의 예금계좌로 잔액이 입금된 시기가 처분청의 증여세 조사일 이후로 나타나고 있으나, 실제로 청구인이 동 예금을 사용한 사실이 없고, 쟁점예금을 청구인의 부(父)가 지배·관리하였다면 그러한 사실이 증여세를 회피하기 위한 행위로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 단지 청구인의 부(父) ○○○이 자금운용·관리상의 필요에 따라 청구인의 명의를 빌려 쟁점예금거래를 한 것으로 보여지는 이 건의 경우 쟁점예금이 청구인의 명의로 입금되었다는 사실만으로 동금액을 부(父)로부터 증여 받은 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다 하겠다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점납부세액이 청구인의 부(父) ○○○의 예금계좌에서 인출되어 납부되어진 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점납부세액을 청구인의 부로부터 재차증여받은 것으로 보아 이를 1997년도 증여분 증여세 과세시 증여가액에 포함하여 과세하고 있는 반면, 청구인은 청구인이 청구인의 부로부터 1984.3.13에 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 4필지 총 27,379평을 증여 받아 보유하다가 1988.4.30 청구외 ○○○외 2명에게 68,000,000원에 매매한 사실이 있으며, 당시 청구인의 나이는 15세에 불과하여 법정대리인인 청구인의 부(父)가 관리·운용하였고, 관리·운용과 관련한 현금 흐름 등을 구체적으로 제시하기는 어려우나 1년만기 정기예금이자율을 적용하여 재산증식을 가정하여 보아도 쟁점납부세액 이상이 되어 재원이 입증되므로 쟁점납부세액이 청구인의 부(父)의 계좌에서 인출되었다 하여 이를 증여 받은 것으로 봄은 부당하다고 주장하며 위 부동산의 매매계약서를 제시하고 있으나, 청구인의 주장내용이 구체적인 증빙에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하며, 청구인이 학생신분으로서 쟁점납부세액의 조달과 관련한 소득원등이 확인되지 아니하므로 쟁점납부세액을 증여 받은 것으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.