실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1220(1999.10. 8) 1986.4.1 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 258.2㎡ 및 위 지상건물을 취득한 후 위 지상건물을 멸실하고 1991.2.26 건물 491.85㎡(지하1층, 지상3층 이하 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1995.11.25 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 223,000,000원과 417,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 1996.5.29 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 1999.1.5 청구인에게 1995년도분 양도소득세 74,525,540원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1999.2.8 심사청구를 거쳐 1999.6.8 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점부동산의 토지취득가액은 매매계약서 및 매도자의 매매사실확인, 매매계약서상 보증인확인 등에 의하여 매입대금이 141,000,000원이고 쟁점부동산의 건물 신축가액은 공사도급계약서,시공자의 사실확인서에 의하여 취득가액이 82,000,000원으로 확인되며 쟁점부동산을 청구외 ○○○를 통하여 ○○○가 근무하는 회사 이사인 청구외 ○○○에게 양도하였는 바,

(2) 1995.11.18일 계약하고 계약당일 계약금 10,000,000원을 수령하고 중도금은 임차보증금 107,000,000원, ○○○(주) 대출금 100,000,000원으로 대체하고 잔금 200,000,000원 합계 417,000,000원을 1996.1.18까지 받기로 계약하고 단서에 그에 상응하는 담보물건을 매도자에게 제공해 주고 동시에 동일금액의 어음을 공증하여 주면 소유권이전등기는 1995.11.25일 매수자에게 이전키로 하여 청구외 ○○○의 주선으로 청구외 ○○○ 소유인 관악구 ○○○동 ○○○ 소재 부동산인 토지 413.6㎡, 건물 299.7㎡를 1995.11.24일 채권최고액 221,000,000원으로 담보제공하고 지불기일 1996.1.18자 약속어음 221,000,000원을 제시받았으며 1995.12.11 공정증서까지 작성하게 되었으며 쟁점부동산의 소유권이전등기는 담보부동산 근저당권설정일(1995.11.24) 다음날인 1995.11.25자로 이전등기를 완료하고, 청구인은 위 담보물건을 1997.7.24 임의경매신청하여 경매절차 과정에서 담보제공자 ○○○가 청구외 ○○○에 양도함으로서 ○○○으로부터 200,000,000원을 1997.11.10 수령하여 ○○○은행 ○○○지점(계좌번호 ○○○) 통장에 입금하고 당일 근저당권을 말소하여 준 사실을 보더라도 실지양도가액이 인정되므로 위 실지거래가액을 인정하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 취득당시 부동산매매계약서와 공사도급계약서는 원본을 분실하여 제시하지 못하는 바, 일단 취득당시 부동산 매매계약서 사본과 공사도급계약서 사본내용을 전적으로 신뢰하기는 곤란하고, 취득당시 부동산매매계약서 사본에는 1986.3.25 매수계약을 하고 잔금은 1986.4.2 지급하기로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에는 등기원인일이 1986.4.1로 기재되어 있는 바, 매매계약서의 계약일과 등기부등본상의 원인일이 상이하여 청구인이 제시한 취득당시의 부동산매매계약서는 거래사실에 따라 작성한 사실계약서로 인정하기 어려우며, 또한 도급계약서 사본 이외에는 건물을 82,000,000원에 신축하였다고 인정할만한 세금계산서 등의 객관적인 증빙자료가 없으므로 청구인이 제시한 취득당시의 부동산매매계약서와 도급계약서만으로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다.

(2) 양도가액에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 사실상 417,000,000원에 양도하였다고 부동산매매계약서, 내용증명, 청구외 ○○○ 소유 부동산등기부등본, 어음사본, ○○○공인중개사 매물대장사본등을 제시하고 있으나, 부동산매매계약서를 보면 1995.11.18 매매계약을 하면서 잔금을 1996.1.18 받기로 하고 소유권은 잔금을 받기 전인 1995.11.25 이전하기로 하고 있으며, 등기부등본에 의하면 등기원인일이 매매계약일보다 24일전인 1995.10.25로 기재되어 있어 통상적으로 잔금을 받은 이후에 소유권이전등기를 하고 매매계약일을 등기원인일로 하는 부동산 거래관행에 맞지 않는 바, 양도당시의 부동산매매계약서는 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실계약서로 인정하기 어렵다 할 것이고, ○○○공인중개사의 부동산매물대장상에 기재된 1995.3.30 쟁점부동산의 매도예정액은 5억원(450백만원도 可)으로 기재되어 있음에 비추어 저가양도하여야 할 특별한 사유가 없는 청구사건의 경우 그 보다 훨씬 낮은 417,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이므로 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호에서 『토지와 건물의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 같은법 제97조【양도소득의 필요경비】 제1항 제1호에서 『양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』고 규정하고 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서에서 "자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의거 이 건 과세처분을 한데 대하여 청구인은 신고한 실지거래가액에 의하여 과세처분을 하여야 한다고 주장하고 있는 바 이를 살펴보면,

(2) 먼저 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 청구인은 취득당시 부동산매매계약서 사본과 쟁점부동산의 건물에 대한 공사도급계약서 사본을 제시하고 있으나 이 건 심리일 현재까지 원본을 제시하지 못하고 있으며 취득당시 부동산매매계약서 사본에는 1986.3.25 매매계약을 체결하고 1986.4.2 잔금을 지급하기로 기재되어 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에는 등기원인일이 1986.4.1로 기재되어 있어 일반적으로 부동산거래 관행상 매매계약서의 계약일과 등기부등본상의 원인일이 동일한 바 이 건의 경우는 서로 상이하여 거래사실에 따라 작성된 신빙성이 있는 계약서로 보여지지 아니하며 또한 거래대금 수수에 관한 금융자료등 객관적인 증빙자료도 제시되지 아니하고 있으며 또한 쟁점부동산의 건물에 대하여는 공사도급계약서 사본 이외에 세금계산서 또는 건물신축공사대금수수등에 관한 구체적인 증빙자료도 제시되지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지취득가액을 인정하기는 어려운 것으로 판단되며

(3) 양도가액에 대하여는 청구인은 쟁점부동산을 417,000,000원에 양도하였다고 하며 이의 입증자료로 부동산매매계약서등을 제시하고 있는 바 부동산매매계약서를 보면 1995.11.18 매매계약을 하면서 잔금을 1996.1.18 받기로 하고 소유권은 잔금을 받기전인 1995.11.25 이전하기로 하고 있으며, 등기부등본에 의하면 등기원인일이 매매계약일보다 24일전인 1995.10.25로 기재되어 있어 일반적으로 잔금을 받은 이후에 소유권이전등기를 하고 매매계약일을 등기원인일로 하는 부동산거래관행과는 역시 상이하며 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도대금 수수에 관한 금융자료등 객관적인 증빙자료도 제시되지 아니하고 취득가액은 기준시가(281,787,368원)대비 79.1%, 양도가액은 기준시가(615,685,900원) 대비 67.7%로 저가로 양도하여야 할 특별한 사유도 달리 인정되지 아니하므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액도 인정하기 어렵다 하겠다.

(4) 위의 사실관계등을 종합해 보면, 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 있다고 인정하기 어려운 것으로 판단되므로 기준시가에 의거 이 건 과세를 한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.