양도당시의 기준시가에서 골프장조성비의 차감 여부

심판청구번호 국심1999서 1201(1999.12.24) 청구인 성 명 ○○○ 외 5인 주 소 경기도 용인시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대리인 성 명 공인회계사 이○○○ 주 소 서울특별시 영등포구 ○○○동 ○○번지 ○○○빌딩 ○○○층 행 정 처 분 청 마포 세무서장 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인들의 피상속인 ○○○(1996.10.19 사망)은 자신소유 타인명의 토지인 경기도 용인군 ○○○면 ○○○리 ○○○외 1필지 청구외 ○○○ 명의 전 745㎡(1994.6.30 양도), 같은 곳 ○○○외 152필지 청구외 ○○○ 등 13인 명의 전 119,758㎡(1995.12.30외 양도), 같은 곳 ○○○외 13필지 청구외 ○○○ 등 8인 명의 토지 12,732㎡(1996.3.9외 양도), 합계 169필지 133,235㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)를 1994, 1995, 1996년 등 수회에 걸쳐 특수관계 법인인 (주)○○○에 양도하고 타인 명의로 자경농지 비과세등 신고하였다. 처분청은 청구인들의 피상속인 ○○○이 자신소유 타인명의의 쟁점토지를 특수관계법인에 양도(1994.6.30 ○○○ 명의, 1995.12.30외 ○○○외 12인 명의, 1996.3.9 ○○○외 7인 명의)하고 타인명의로 자경농지 비과세 등으로 신고한 것에 대하여 이를 실소득자의 소득으로 귀속시키고, 양도가액은 개별공시지가에서 공사비 상당액을 차감한 가액으로 산정하여 무신고자로 경정, 각 명의자의 기납부세액은 실소득자의 기납부세액으로 공제하여 1998.11.2 재산상속인인 청구인(상속인)들에게 납세의무를 승계시켜 양도소득세 1994년 귀속 10,874,591원, 1995년 귀속 1,251,707,884원, 1996년 귀속 206,200,161원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.12.31 심사청구를 거쳐 1999.9.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인들은 법인과의 거래로 인하여 실지거래가액이 확인되는 만큼 실지거래가액으로 결정하여야 하며, 기준시가로 결정하더라도 개발이익은 골프장을 개발한 법인에 귀속되어야 하므로 개발이익 상당액을 차감하여 양도가액을 "소지가"로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 타인명의의 장기미등기 부동산을 특수관계법인에 양도하고 타인명의로 신고 또는 자경농지 비과세 처리한 것을 실소득자의 소득에 귀속시켜 결정할 때까지 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 규정에 의한 양도당시 및 취득당시의 실제거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 사실이 없으므로 실지거래가액에 의한 양도차익 산정은 부적법한 주장이며, 쟁점토지의 양도는 특수관계자간의 거래로서 청구인들의 피상속인인 ○○○과 (주)○○○간의 체결(1987.12.1)된 임대차계약서의 주요내용을 보면 제1조에서 "임차법인은 임차토지를 사용하는 권리 이외에는 일체의 권리를 보유하지 아니한다"고 명시하고 있고, 제7조에서 임차기간 만료 또는 중도해약시 정산방법으로 "투자된 금액중 잔존가액은 정상가액으로 임대인이 양수한다"고 명시하여 골프장개발로 인한 지가의 상승이익을 법인귀속으로 인식하지 않는 기본계약이 존재하고, 특수관계법인의 주식평가시에도 개발이익 상당액을 법인의 무형자산으로 인식하지 아니하여 법인의 자산에서 일관되게 제외되고 있는 점에서 개발이익 상당액은 토지소유자의 몫으로 볼 수밖에 없으므로 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도소득금액 계산시 양도당시의 기준시가에서 골프장조성비를 차감한 가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다(구법 제23조 제4항).

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실제거래가액에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다(구법 제45조).

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실제거래가액에 의한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 주장하는 1994.12.31 기준 감정가액 4,460원/㎡, 1995.12.31 기준 감정가액 4,800원/㎡, 1996.4.30기준 감정가액 4,700원/㎡이 양도당시의 시가로 적정한지 여부와 기준시가로 양도차익을 결정할 경우 골프장용 토지의 공시지가는 "소지가격＋공사비＋개발이익"으로 구성되므로 개발이익도 제외하여야 한다는 주장이 정당한지 살펴본다. 청구주장의 타당성 여부를 검토하기 전에 먼저 쟁점부동산의 양도소득세 신고·납부 사실을 살펴보면 청구인들의 피상속인 ○○○이 자신소유 타인명의의 쟁점토지를 특수관계법인에 양도(1994.6.30 ○○○ 명의, 1995.12.30외 ○○○외 12인 명의, 1996.3.9 ○○○외 7인 명의)하고 타인명의로 양도소득세를 신고·납부하거나 자경농지 비과세 등으로 신고한 사실이 확인된다. 실지로는 자신소유인 타인명의의 부동산을 양도하면서 타인명의로 신고 또는 자경농지 비과세 처리한 것은 무신고에 해당되며 청구인들의 피상속인이 쟁점부동산의 양도소득세의 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액으로 신고한 사실이 없으므로 실소득자에게 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당하다 할 것이며,

○○○과 (주)○○○간의 토지임대계약서에 의해 골프장 개발로 인한 지가의 상승이익을 법인귀속으로 인식하지 않는 기본계약이 존재하고, 법인의 자산 평가시에도 개발이익상당액을 법인의 무형자산으로 인식하지 아니하였음을 알 수 있으므로 개발이익은 ○○○에 귀속됨을 알 수 있고 개발이익을 양도가액에서 제외하지 않는 것이 타당하며, 양도당시의 개별공시지가에서 골프장조성비를 차감한 가액을 양도가액으로 본 것은 정당한 것으로 보인다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 청 구 인 명 단 청구인 주 소 상속지분

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○

○○○ 경기도 용인시 ○○○동 ○○○ 서울시 마포구 ○○○동 ○○○ 성남시 분당구 ○○○동 ○○○ 성남시 분당구 ○○○동 ○○○ 서울시 서대문구 ○○○동 ○○○ 서울시 서대문구 ○○○동 ○○○ 7/28 7/28 7/28 2/28 2/28 2/28