자산의 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액은 자산의 시가로 볼 수 있음

심판청구번호 국심1999서 1196(1999.12.30) 發防峙黎뭡셌뼈揚�청구법인의 1995사업연도에 대한 법인세특별조사에서 청구법인이 1995.7.4 청구법인과 특수관계에 있는 청구외 ○○○에게 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 아파트 단지내 유치원(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 195,000,000원(부가가치세 5,000,000원 별도)에 양도한데 대하여 부당행위계산부인하여 쟁점부동산의 시가를 403,430,085원으로 평가하고 거래가액과 시가와의 차액 208,430,085원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 법인세 소득금액 계산상 익금산입하고 이를 부가가치세 과세표준 신고누락 등의 사실과 함께 처분청에 통보하였으며, 이에 처분청은 1998.10.12 청구법인에게 1995사업연도 법인세 387,207,150원과 농어촌특별세 17,828,720원, 1995. 2기분 부가가치세 25,455,460원 합계 430,491,330원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.12.29 심사청구를 거쳐 1999.5.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 법인세법 제20조 부당행위계산부인 규정을 적용하면서 쟁점부동산의 시가를 청구법인이 계상한 공사원가에 총분양이익률을 적용하여 산정하였으나, 쟁점부동산은 아파트 신축공사시 의무적으로 지어야 하는 것으로서 공사비에도 못 미치는 가액으로 처분되는 것이 현실이며 유치원의 용도로 사용할 경우에는 추가 공사비가 지출되어야 하는 바, 불특정 다수인에게 분양되어 특별한 지출없이 거주 사용할 수 있는 아파트와는 동질의 재화가 아니므로 총분양이익율에 의한 방법으로 산정하는 것은 부당하고, 법인세법 시행규칙 제16조 의 2에 시가가 불분명한 경우에는 상속세법규정을 준용하도록 규정하고 있으므로 쟁점부동산중 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 시가는 불특정다수인간의 거래에서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 정상가액을 말하는 것으로 청구법인이 주장하는 상속세법에 의하여 평가한 가액은 유치원의 공사원가에도 미달하므로 정상가액으로 볼 수 없으며, 쟁점부동산인 유치원은 아파트신축공사의 부대시설로 전체 건축면적의 0.7%인 498㎡로 미미하며 동시에 전체 공사를 집행하여 현장별(아파트, 상가, 유치원)로 공사원가를 구분계상하지 아니하였으나, 특수관계인에게 양도한 유치원을 제외하고 제3자에게 매매한 면적(전체 건축면적의 99.3%)의 분양가액과 장부상 확인되는 공사원가를 기준으로 분양이익율을 계산하여 시가를 산정하는 것이 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건은 처분청이 산정한 가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 (1) 법인세법 제20조 에 "정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다."라고 규정하고, 같은법시행령 제46조 제1항에 "법 제20조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다."고 규정하면서 그 제1호에 "출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족"을 규정하고, 같은조 제2항에 "법 제20조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."규정하면서 그 제4호에 "출자자등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때"를 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제16조의 2에 "영 제46조의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식은 상속세법 제5조 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다."라고 규정하고 있다. (2) 부가가치세법 제13조 제1항 에 "재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다."고 규정하면서 그 제3호에 "부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가"라고 규정하고, 같은법시행령 제50조 제1항에서 "법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자외의 자와 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 아파트 신축판매업을 주업으로 하는 법인으로 1994사업연도에 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 아파트 등을 신축하고 동 아파트 단지내에 소재한 쟁점부동산을 1995.7.4 청구법인과 특수관계 있는 청구외 ○○○(청구법인의 대표이사 청구외 ○○○의 처이면서 청구법인의 주주)에게 195,000,000원(부가가치세 5,000,000원 별도)에 양도한 사실이 있는 바, 이에 대하여 청구법인과 처분청간 다툼은 없다. 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 거래 실례가 없어 시가가 불분명한 경우에 해당된다고 주장하나, 자산의 시가라 함은 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 의미하는 것으로 거래의 실례가 없거나 거래가액을 알 수 없는 때에도 당해 자산의 교환가치를 반영하였다고 인정되는 정상적인 거래가액이 밝혀진 경우에는 이를 시가로 보아야 하는 것인 바(대법81누90, 1982.4.13외 같은 뜻임) 청구법인은 아파트 신축공사시 아파트, 상가, 유치원의 공사원가를 각각 구분하여 장부에 계상하지 않고 일괄계상하여 쟁점부동산인 유치원만의 공사원가를 파악하기 곤란하나 아파트, 상가, 유치원 신축시 각각의 투입 원재료는 크게 다르지 않아 아파트, 상가, 유치원의 평균 공사원가에 의해 계산한 372,477,228원을 쟁점부동산의 공사원가로 볼 수 있고, 공사원가에 일정율의 이익을 가산하여 매매하는 것이 통상적인 거래형태라고 할 것이어서 공사원가에도 크게 미달하는 상속세법에 의하여 보충적 평가방법으로 평가한 가액 255,468,000원과 청구법인이 양도한 가액 195,000,000원은 쟁점부동산의 정상적인 거래가액으로 보기 어려우며, 제3자에게 분양된 아파트, 상가의 분양수입금액은 불특정 다수인간 형성된 통상적인 거래가액에 해당되므로 동 금액을 공사원가로 나누어 계산한 분양이익율은 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있어 쟁점부동산의 공사원가에 분양이익율을 곱하여 산정한 금액 403,430,085원은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다고 할 것이다. 따라서 청구법인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 처분청이 부당행위계산부인하여 쟁점부동산의 시가를 403,430,085원으로 평가하고 법인세 소득금액 계산상 쟁점금액을 익금산입한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.