상가건물의 신축비용인정 여부

심판청구번호 국심1999서 1993(1999.11.27) 83,595,180원의 부과처분은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 소재 상가건물 1,815.59㎡의 취득가액을 770,000,000원으로 하여 실지조사에 의하여 과세표준과 세 액을 경정한다.

청구인은 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 422.7㎡, 상가건물 1,815.59㎡(이하 "쟁점부동산"이라 하고, 이 중 상가건물을 "쟁점건물"이라 한다)를 1997.5.10 양도하고 기준시가에 의하여 과세미달로 1997.7.10 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 신축하여 임대하다가 양도한 것을 부동산 매매업으로 보아 토지양도가액 566,418,000원, 토지취득가액 450,000,000원, 취득세 등 필요경비를 21,611,700원으로하여 토지부분에 대한 소득금액은 실지거래가액으로 계산하였으나, 건물의 경우는 신축공사비가 확인되지 않는다 하여 건물양도가액 700,000,000원에 표준소득율을 적용하여 추계로 건물부분의 소득금액을 계산하고 1998.10.9 청구인에게 1997년도분 종합소득세 83,595,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.8 심사청구를 제기하였으며, 1999.3.5 국세청 심사청구 결정에서 쟁점부동산에 대한 소득금액 계산시 토지와 건물의 매매가액에 표준소득율을 적용하여 소득금액을 추계경정결정토록 하고, 부동산 임대소득 총 수입금액은 임대보증금적수와 건설비 상당액적수를 재계산하여 경정토록 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인의 부동산 매매업 소득금액을 계산함에 있어서 실지양도가액, 취득 및 제반비용 등이 확인됨에도 불구하고 표준소득율에 의하여 부동산매매업에 대한 소득세를 추계 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 공사도급계약서 및 매입세금계산서에 의하면 쟁점부동산의 건물신축비가 770,000,000원으로 되어 있고, 청구외 ○○○종합건설주식회사가 도급받아 공사한 것으로서 대표이사는 ○○○로 되어 있으나, 매입세금계산서상에는 ○○○가 아닌 다른 사람이 대표이사로 되어 있고, 청구외 ○○○종합건설주식회사가 이 건과 관련하여 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실이 확인되지 않으며, 청구인 또한 부가가치세를 신고하면서 매입세액을 공제한 사실이 없는 등 쟁점부동산의 건물신축비가 실제로 770,000,000원이 지출되었는지 확인되지 않는다. 당초 조사시 설계감리비 및 중개수수료에 대한 증빙을 제출하지 않았고 취득세 등 21,611,700원을 필요경비로 인정하였으나, 이 건 청구이후에 경인지방국세청에서 증빙서류를 검토한 바, 설계사의 확인에 의하여 설계감리비가 30,305,000원임이 확인되었고, ○○○공인중개사무소 ○○○의 확인에 의하여 양도시 중개수수료가 9,500,000원임이 확인되어 과세자료(재조1 46340-68,69, 1999.1.20)를 통보한 사실을 알 수 있으며, 취득시 제비용은 실제로 청구주장과 같음이 조사된 바 있음을 알 수 있어 설계감리비 30,305,000원, 양도시 중개수수료 9,500,000원과 취득시 제비용 40,239,000원이 필요경비로 지출되었음을 알 수 있으나, 건물에 해당하는 필요경비가 설사 얼마간 확인이 된다 하더라고 건물신축비가 불분명하여 표준소득율을 적용하여 추계로 소득금액을 결정한 처분은 정당하다. 다만, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 추계사유에 해당하는 경우, 한 사업장의 사업소득은 그 결정방법을 달리적용할 수 없고(재소득 46073-54, 1996.4.22) 토지와 건물의 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산하는 것(소득 46011-1451, 1996.5.16)인데 처분청이 토지부분은 실지거래가액으로, 건물부분은 추계로 소득금액을 계산하여 결정한 처분은 잘못이라 할 것인 바, 쟁점부동산의 토지와 건물의 매매가액에 표준소득율을 적용한 소득금액을 계산하여 경정하여야 할 것이다.

• 가. 쟁 점 이 건 다툼은 쟁점부동산중 상가건물의 신축비용이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 전면 개정된 것)에는 다음과 같이 규정되어 있다. 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다. 제80조 【결정과 경정】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. 제163조의 규정에 의한 매출·매입처별계산서합계표 또는 제164조의 규정에 의한 지급조서의 전부 또는 일부를 제출하지 아니한 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건에 있어 토지부분의 실지거래가액 및 건물부분의 제비용 등에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 처분청은 쟁점부동산 중 청구인이 주장하는 상가건물의 신축비가 불확실하다고 하여 건물양도가액 700,000,000원에 표준소득율을 적용하여 추계결정을 하였고 청구인은 건물신축비가 770,000,000원이라고 하는 바, 청구인이 주장하는 건물신축비가 확인되는지 여부를 가리는 것이 이 건의 쟁점이라 하겠다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점건물의 신축도급계약서에 의하면 쟁점건물의 신축은 1995.8.14 도급금액 847,000,000원(공급가액 770,000,000원, 부가가치세 77,000,000원)에 계약되었음을 알 수 있고, 1997.5.31 청구인의 1996년도분 종합소득세 신고내용을 보면 청구인은 쟁점건물가액을 770,000,000원으로 하여 신고하였으며, 우리 심판소가 처분청에 청구인의 1996년도 종합소득세 과세내용을 조회(ㅇㅇㅇ세무서 보호46820-1298, 1999.10.20)한 바에 따르면 처분청도 청구인의 신고내용을 그대로 인정하여 1996년도 종합소득세 12,021794원을 납부받았음이 확인되었다.

(3) 사실이 그러하다면, 1996년도 종합소득세 신고시 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액을 기초로 감가상각비 등의 필요경비를 인정하고서도, 쟁점건물의 취득가액을 인정할 수 없는 구체적인 증빙의 제시 없이 단순히 쟁점건물의 신축공사를 담당한 청구외 ○○○종합건설주식회사가 법인세나 부가가치세를 신고한 사실이 없다거나, 청구인이 매입세액을 공제받지 아니하였다는 이유로 소득금액을 추계 결정한 것은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구의 청구주장은 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.