부동산 실지양도가액의 산정

심판청구번호 국심1999서 1176(1999. 8. 3) 구인은 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 231㎡, 건물 453.49㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)중 토지는 1978.5.19에 취득하고, 건물은 1980.8.21 및 1983.8.20에 신축 및 증축을 하였으며, 1996.9.2 청구외 ○○○에게 양도한 후 1996.11.29 실지거래가액(양도가액 440,000,000원, 취득가액 73,800,000원)에 의하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 청구인의 신고내용 중 실지 양도가액을 청구인이 신고한 440,000,000원이 아닌 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○이 제시한 매매계약서상 양도가액인 475,000,000원으로 보고 1999.1.4 청구인에게 1996년도분 양도소득세 14,609,750원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.19 심사청구를 거쳐 1999.6.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인 및 쟁점부동산의 매수인 청구외 ○○○은 쟁점부동산의 당초 매매계약당시에는 매매대금 475,000,000원으로 하여 매매계약서를 작성하였으나, 며칠 후 매수인 측에서 부동산 가격이 시세보다 비싸고 자금이 마련되지 않으니 매매대금을 감액하여 주지 아니하면 매매계약을 해제할 수밖에 없다고 하여 당사자간 매매가격을 재조정한 끝에 매매대금을 440,000,000원으로 확정하여 계약갱신을 하면서 당초 매매계약서를 폐지키로 하고 매매대금 440,000,000원의 검인용 부동산매매계약서를 새로이 작성하게 된 것이다. 그런데, 처분청은 청구인이 양도소득신고를 할 때 제출한 검인부동산매매계약서와 토지거래계약신고필증, 매수인 자신이 인감증명원을 첨부하여 작성한 사실확인서의 기재내용을 일방적으로 무시하고 원본자체가 폐기된 매매계약서 사본에 근거하여 과세한 것은 채증법칙에 위배될 뿐아니라, 경험칙으로 볼 때 매수인이 자신의 불이익을 감수하면서 스스로 실지거래가액보다 낮게 신고하고 사실확인서를 작성 제출한다는 것은 상식적으로 있을 수 없는 일로서, 이 건 과세는 경험칙 내지는 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하므로서 실질과세의 원칙에 위배한 위법 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서는 검인계약서이며, 임대보증금 등 특약사항 및 부동산 중개업자의 표시가 없고, 청구외 ○○○이 제시한 매매계약서에는 특약사항으로 "현 세입자는 매수자가 승계키로 하고 전세보증금은 잔금시 정산키로 한다, 계약금 중 미불금 37백만원은 1996.6.29까지 지불키로 한다"라고 기재되어 있고, 계약서에 날인된 청구인 도장과 청구인이 청구외 ○○○과 1980.7.5 작성한 도급계약서에 날인된 도장과 동일한 점 등으로 보아 청구외 ○○○이 제시한 계약서가 실지매매계약서로 판단된다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 매수자가 소지하고 있던 매매계약서상 금액을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 166조【양도차익의 산정】제4항에서는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 매매계약서와 처분청이 제시한 청구외 ○○○이 소지하고 있었다는 매매계약서를 비교하여 보면, 청구인이 제시한 매매계약서는 검인계약서이며 매매대금 440백만원, 중도금은 1996.8.2에 2억원을 지급하기로 등재되어 있는 반면, 처분청이 제시한 매매계약서에는 매매대금이 475백만원, 중도금은 1996.8.2에 1억5천만원을 지급키로 기재되어 있고, 처분청이 제시한 자료에 의하면, 청구외 ○○○의 처인 청구외 ○○○이 청구인 예금계좌(○○○은행 ○○○)에 1996.8.2, 1억5천만원을 무통장으로 입금한 사실이 확인되어 처분청이 제시한 계약서에 기재된 중도금 지급일자 및 금액과 일치하는 것으로 보아 처분청이 제시한 매매계약서가 실지매매계약서로 보이는 반면, 청구인은 청구인이 제시한 매매계약서상 기재된 매매대금이 실지양도가액이라는 것을 입증할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 처분청이 청구외 ○○○이 소지하고 있는 매매계약서상의 매매대금을 쟁점토지의 실지양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결 론 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.