지가공시전에 취득한 토지의 등급적용의 당부

심판청구번호 국심1999서 1146(1999.10. 8) 撚轢�258,566,550원의 부과처분은 1997.8.12 청구인이 청구외 ○○○건설주식회사에 양도한 ○○○도 ○○○시

○○○구 ○○○동 ○○○외 3필지 토지의 취득가액을 산 정함에 있어 취득시의 토지등급을 208등급으로 하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 환지예정지 지정전인 1989.4.16 청구외 ○○○와 공동으로 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 2필지 대지 3,803㎡(청구인 지분 1,715㎡를 이하 "종전토지"라 한다)를 취득하였으며, 위 토지가 1991.9.24 같은곳 ○○○외 3필지 3,154.4㎡(청구인 지분 1,422.5㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)로 환지처분된 후, 1997.6.13 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 환지면적에 1990.1.1 기준 개별공시지가를 곱한 가액으로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 환지면적에 지방세 과세시가표준액에 의하여 환산한 취득당시의 개별공시지가를 곱하여 산정한 가액(단, 증평면적에 대해서는 환지면적에 1990.1.1기준 개별공시지가를 곱함)으로 하여 양도차익을 산정한 후 1998.11.5 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 288,566,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.7 심사청구를 거쳐 1999.5.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1986.11.28 토지구획정리사업지구로 결정되었으며, 청구인은 1989.5.27 환지예정지 지정이 있기 50여일 전인 1989.4.6 쟁점토지를 취득하였으나, 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시부터 이미 이용형태나 형상, 가격이 현저히 변화된 토지로서, 쟁점토지의 취득당시의 사실상 등급이 208등급에 해당되는 사실을 관계관청에서 입증하고 있음에도, 처분청이 취득당시의 쟁점토지의 등급을 1984.7.1 설정된 134등급으로 적용하여 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지는 청구인이 1989.4.6 취득한 후 2개월 후인 1989.5.27 환지예정지로 지정된 토지로서, 1990.8.30 최초로 개별공시지가가 고시되기 이전에 취득한 토지이므로, 기준시가의 산정은 소득세법시행령 제164조 제10항 및 동 시행규칙 제77조 제1항 제1호에 따라, 1990.1.1 기준의 개별공시지가를 취득당시의 시가표준액으로 환산하고 종전토지의 면적을 곱하여 계산하도록 되어 있으므로, 처분청의 취득가액 산정은 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 환지예정지로 지정되기 직전에 취득한 토지를 환지확정처분후 양도한 경우에, 1990.8.30 최초 공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득가액을 산정함에 있어, 쟁점토지의 취득시의 과세시가표준액 계산시 토지구획정리사업지구로 지정되기 이전의 토지등급(134등급)을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 제1항 가호에서 토지의 기준시가는 『지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(단서생략)』에 의한다고 규정하면서, 그 제3항에서 『(전단 생략) 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가가 고시되기전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다 같은법 시행령 제164조 제10항에서는 『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 』 으로 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제77조 제1항에서 『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다(단서 생략).

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가 』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 환지예정지 지정(1989.5.27) 직전인 1989.4.6 종전토지 1,715㎡를 취득하였으며, 종전토지는 1991.9.24 1,422.5㎡(쟁점토지)로 환지처분되고, 청구인은 1997.6.13 쟁점토지를 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 종전토지는 1986.11.28 토지구획정리사업지구로 지정(건설부 고시 제538호)되었으며, 동 토지등급은 1984.7.1 134등급으로 결정된 후 토지구획정리사업기간중 변동이 없다가 1991.9.24 환지확정처분(○○○시 공고 제236호)후 208등급으로 수정되었음이 토지대장 등 관련문서에 의하여 확인되며, 처분청은 1990.8.30 최초 공시지가가 고시되기 전에 취득한 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어, 1990.1.1 기준 개별공시지가를 1984.7월 결정된 지방세 과세시가표준액(134등급)과 1989.11.3 설정된 지방세 과세시가표준액(208등급)의 비율로 환산하여 결정하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어, 1990.1.1기준 개별공시지가를 지방세 과세시가표준액의 비율로 환산하면서 쟁점토지의 취득당시의 토지등급을 토지대장에 등재되어 있는 134등급으로 적용하였으나, 청구인은 쟁점토지는 취득당시 토지구획정리사업이 추진되어 토지의 품격이 현저히 변화된 환지예정지로서, 실질적으로 잠정등급(208등급)이 적용되고 있었음에도 토지구획정리사업 이전에 결정된 토지등급(134등급)을 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점토지의 공동소유자인 청구외 ○○○의 토지등급 수정요구에 대한 ○○○시장의 회신문(세무 58300-3453, 1999.5.13)에 의하면, 『1984.7.1 종전토지의 등급을 134등급(㎡당 3,090원)으로 수정한 후 1985년부터 토지구획정리사업을 추진함에 따라, 토지구획정리사업지구에 편입된 토지는 그 사업이 완료될 때까지 지적공부를 정리할 수 없다는 지적법 제21조 및 같은법시행령 제20조의 규정에 따라 지적공부 정리를 할 수 없어 토지대장상의 등급수정은 할 수 없었으나, 실제 토지가격은 매년 조사되어 1989년초 208등급(㎡당 113,000원)으로 잠정등급이 설정되어 관리하고 있었으며, 1989.4.2 부동산매매계약서의 검인신청시에도 당시 조사하여 시행중이던 잠정등급 208등급을 적용하여 검인을 발급하였다』고 회신하고 있으며, 국민고충처리위원회의 의결서(98고충 ○○○, 1999.3.23)에서도, 청구인의 고충신청을 받아들여 『종전토지에 대한 1988년도 토지등급을 상향조정할 것을 시정권고한다』고 의결한 바 있고, 당심에서 확인한 ○○○시장의 회신문(세무 ○○○, 1999.8.12)에 의하면, 『1987.11.27 토지구획정리시행신고 정리시 종전토지의 등급을 208등급으로 한 등급조서(○○○지구 등급조서)를 작성하여 각종 지방세 부과 과표로 활용하였다』고 회신하고 있으며, 쟁점토지의 검인계약서상 취득가액 420,646,000원(㎡당 110,613원)이 208등급에 해당하고 이를 기준으로 취득세 등 지방세를 납부한 사실이 검인계약서, 납세고지서 등에 의하여 확인되는 바, 일반적으로 토지등급의 조정이 없이 종전의 등급이 유지되는 경우에, 지방행정기관이 단지 행정편의상 그 등급조정의 절차만을 생략한 것으로 볼 수 있어 비록 그 등급의 조정사실이 토지대장상에 등재되지는 않았어도 그 토지등급의 조정이 있었다고 보는 것(국심 97구147, 1997.5.27외 다수 같은 뜻)이지만, 이 건의 경우에는 1984.7.1 종전토지의 토지등급을 수정한 후 토지구획정리사업이 추진됨에 따라 등급조정을 중단하였다가 1989년초부터 잠정등급을 설정하여 관리한 것이므로, 등급조정 절차를 생략하여 종전의 등급이 유지되는 경우와는 상이하다 할 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지의 등급은 종전의 등급이 유지되었다고 볼 것이 아니라 실질적으로 잠정등급이 설정되어 각종 과표에 적용되었다고 봄이 상당한 것으로 판단되므로, 쟁점토지의 취득가액은 잠정등급 208등급을 적용하여 산정하는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어, 취득당시 쟁점토지의 토지등급을 134등급으로 보아 과세한 이 건 처분은 사실관계의 판단을 오인한 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.