부동산의 실지 양도가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1999서 1120(1999.11.20) 서울특별시 강서구 ○○○동 ○○○ 대지 248.7㎡, 같은동 ○○○ 대지 7.3㎡ 계 256㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.11.14 취득하여 1996.7.31 양도하고 양도차익을 실지거래가액(취득가액 120,000,000원, 양도가액 270,000,000원)으로 계산하여 1997.10.16 자산양도차익예정신고를 한 후 1998.9.17 실지양도가액을 290,000,000원으로 하여 수정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도시의 실지거래가액에 대한 증거서류가 불비하다는 이유로 그 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996년 귀속 양도소득세 171,548,380원을 1998.11.9 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.19 심사청구를 거쳐 1999.5.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 자산양도차익 수정신고 내용과 같이 실지거래가액에 의해 거래한 것이 사실임에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도일 현재 쟁점토지에 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시하고 있는 매매계약서에는 당해 근저당권에 대한 특약사항의 기재가 없고 청구주장 실지 양도가액 290,000,000원은 처분청이 탐문조사한 양도당시의 시세의 53%, 기준시가의 75%에 불과한 낮은 가격이며, 매매가액을 입증할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증빙 제시가 없다. 또한 청구인이 쟁점토지의 매매대금 중 일부를 청구외 ○○○에게 휴게소 공사대금으로 1996.7.16 50,000,000원, 1996.8.2 60,000,000원을 지급하였다고 주장하나 ○○○은 1996.7.1 폐업하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 점, 당초 실지 양도가액을 270,000,000원이라고 신고한 후 이를 290,000,000원이라고 변경하여 주장하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지 양도가액이 290,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 따라서 청구인이 주장하는 실지거래가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에 해당한다고 보여지므로 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지 양도가액을 사실로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 이건 양도당시의 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항은『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호는『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다.』라고, 그 제5항 제2호는『제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다.』고 각각 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 1998.9.17 수정신고한 쟁점토지의 양도가액 290,000,000원이 쟁점토지 소재지 인근의 부동산중개인 등에게 탐문조사한 가액인 평당 7,000,000원의 53%, 기준시가 384,730,000원의 75%에 불과한 낮은 가액이며, 1997.10.16 양도가액을 270,000,000원으로 신고하였다가 과세적부심사청구 과정에서 290,000,000원으로 변경주장하는 점 등을 들어 양도가액의 신빙성을 부인한 데 대해 청구인은 (주)○○○상호신용금고에서 쟁점토지를 담보하고 1994.6 차용한 350,000,000원으로 경기도 양평군내의 청구인 소유의 다른 토지에 골프연습장 및 휴게소를 신축하던 중 자금사정 악화로 위 차용금상환이 지체되었고 이에 따라 쟁점토지가 경매처분될 다급한 상황에서 양도되어 그 양도가액이 시세보다 저렴한 것일뿐 위 수정신고한 양도가액 290,000,000원은 사실이라고 주장하며 경기도 양평군수가 발급한 휴게소설치허가서와 부동산매매계약서, 등기부등본 등을 그 입증자료로 제시하고 있다.

(2) 청구인이 입증자료로 제시하고 있는 증빙중 매매계약서는 2종이 제시되고 있는 바 1996.6.28자 매매(검인)계약서는 매매(양도)대금은 270,000,000원, 1996.6.28 계약금 70,00,000원, 1996.7.15 중도금 100,000,000원, 1996.7.31 잔금 100,000,000원으로 되어 있고 1996.6.5자 매매계약서는 양도가액을 290,000,000원으로 하여 1996.6.5 계약금 90,000,000원, 1996.6.15 중도금 100,000,000원, 1996.6.26 잔금 100,000,000원을 지급하는 것으로 약정되어 있어 상호 계약일자 및 매매대금이 불일치할 뿐만 아니라 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 위 계약일(1996.6.28 및 1996.6.5) 현재 쟁점토지에 청구인을 채무자, (주)○○○상호신용금고를 채권자로 하여 근저당권(1994.5.31 채권최고액 490,000,000원, 1995.9.13 채권최고액 100,000,000원)이 설정되어 있는데 이와같은 경우에는 매매계약서에 그 내용이 특약사항으로 기재되는 것이 일반적임에도 청구인이 제시한 매매계약서에는 아무런 특약사항의 기재가 없는 점 등으로 보아 위 매매계약서는 신빙성이 약하고, 쟁점토지의 매매를 중개했다는 서울특별시 서초구 ○○○동에 소재하는 ○○○공인중개사무소 ○○○와 양수인 ○○○의 사실확인서는 사인간에 작성되어 객관적인 증빙으로 보기는 어렵다하겠다.

(3) 또한 청구인은 쟁점토지 양도대금 290,000,000원으로 상호신용금고의 차용금중 100,000,000원과 청구외 ○○○에 대한 사채 30,000,000원을 상환하였고 휴게소공사 대금으로 1996.7.16 50,000,000원, 1996.8.2 60,000,000원을 나머지 50,000,000원은 추가공사비 등에 사용하였다고 주장하며 양평군수가 발급한 휴게소설치허가서 및 산림훼손허가증사본, 휴게소 공사대금으로 1996.7.16 50,000,000원 및 1996.8.2 60,000,000원을 수령했다는 ○○○건설주식회사가 발행한 영수증사본, ○○○상호신용금고 영업부장이 1998.9.17 발급한 대출원금상환확인서사본 등을 그 입증자료로 제시하고 있어 이를 보면, 휴게소설치 허가일(1994.1.27)이후 1994.5월에 신용금고에서 자금을 차용한 사실은 확인되나 휴게소 토목공사등을 했다는 ○○○건설주식회사는 1996.7.1 폐업함으로써 당해 차용금이 휴게소 공사대금으로 수수되었는지 확인되지 아니하고 1996.7.31 대출원금 100,000,000원을 상환하였음이 확인되는데 이와 같이 상호신용금고의 차용금 100,000,000원을 변제하기 위하여 기준시가 384,000,000원 또는 근저당 채권최고액 590,000,000원의 쟁점토지를 290,000,000원에 저가양도했다는 것은 사회통념상 납득하기 어려우며 더욱이 이들 증빙이 쟁점토지의 실지거래금액을 입증하는 이 건에 있어 직접적인 증거로 보기는 어렵다 할 것이다

(4) 위와 같이 쟁점토지의 실지 양도가액이 290,000,000원이라고 주장하며 청구인이 제시하고 있는 입증자료는 그것만으로써는 신빙성이 약한 것으로 보이고 그 밖의 매매대금에 대한 금융자료 등 객관적 증빙제시가 없어 이 건 실지 양도가액은 확인되지 않는다고 하겠다. 그렇다면 쟁점토지의 실지 취득가액이 120,000,000원임은 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이 건의 경우 실지 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 위 관계법령에 의하여 이 건 쟁점토지의 양도를 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 그 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.