1세대1주택 비과세대상 여부

심판청구번호 국심1999서 1088(1999.10.28) 58,935,280원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인이 1982.4.22 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 254.9㎡, 건물 161.32㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하여 보유한 상태에서, 청구인의 처 ○○○은 1996.9.20 강원도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 목조가옥(이하 "쟁점외주택①"이라 한다)을 취득하고, 청구인은 1996.11.15 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점외주택②")를 취득한 후, 1997.1.30 쟁점주택을 청구외 ○○○에게 양도하고 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도당시 청구인 세대가 2주택을 보유하고 있다 하여, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아, 1999.2.1 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 58,935,280원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.26 심사청구를 거쳐 1999.5.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 1996.9.3 양도계약을 체결하고 1996.11.2 잔금청산되었으나 매수인 청구외 ○○○이 소유권이전등기를 지연하여 1997.1.30 이행된 것이므로 쟁점주택의 양도시기는 잔금청산일인 1996.11.2로 보아야 하고, 이 날을 기준으로 볼 때 쟁점외주택①의 취득일로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도하였고 쟁점외주택②는 취득전이므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 쟁점주택의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 260,000,000원으로 계약금 20,000,000원은 1996.9.3 지불, 중도금 200,000,000원은 1996.9.20 지불, 잔금 40,000,000원은 1996.10.30 지불하는 것으로 되어 있고, 중도금 200,000,000원은 청구외 ○○○주식회사가 1996.9.9 ○○○은행 ○○○지점에서 근저당을 설정하여 대출받은 금액이 청구인통장으로 입금된 사실을 알 수 있는 바, 부동산매매대금의 지불조건에 있어서 계약금은 통상 매매대금의 10%이고 중도금보다 잔금이 많은 것이 상관례라 할 것이나 중도금이 잔금보다 더 많으며, 은행 근저당설정 대출조건의 경우 계약서에 명기하는 것이 계약관행이라 할 것이나 이에 대한 언급이 되어 있지 아니하고, 매매대금에 있어서도 쟁점주택의 토지공시지가가 336,000,000원이고, 위 중도금에 대한 은행대출과 관련하여 1996.9.9 ○○○은행 ○○○지점에서 감정한 가액이 467,000,000원임을 볼 때 쟁점주택의 매매대금이 260,000,000원이라는 계약서는 신빙성이 없어 보이고, 쟁점주택의 매수자인 청구외 ○○○이 등기지연으로 등기과태료 2,340,000원을 납부한 사실은 확인되나 등기지연을 할 만한 뚜렷한 이유도 없이 3개월이나 등기를 지연한다는 것은 납득하기 어렵다고 판단되므로 잔금지급일이 1996.11.2이라는 청구주장을 인정하기 어렵고, 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1월을 초과하므로 등기접수일을 양도시기로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세규정을 적용하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도시기를 등기접수일로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정전의 것) 제98조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제162조 제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 제89조에서 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하"양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내에 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택" 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제155조 제1항에서 『국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1982.4.22 쟁점주택을 취득하여 보유한 상태에서 청구인의 처 ○○○이 1996.9.20 쟁점외주택①을 취득하고, 청구인은 1996.11.5 쟁점외주택②를 취득한 후, 1997.1.30 쟁점주택의 소유권을 청구외 ○○○에게 이전하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 처분청은 쟁점주택 양도당시 쟁점외주택①②를 보유하고 있다 하여 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 이 건 과세를 하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 잔금청산일이 쟁점외주택②를 취득하기 전인 1996.11.2로서, 쟁점주택의 양도당시 일시적 1세대 2주택으로 쟁점외주택① 취득 후 1년이내에 쟁점주택을 양도하였으므로 비과세 대상이라는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 심판청구시 제시한 쟁점주택의 매매계약서(처분청에 제시한 매매대금 260,000,000원의 계약서는 등기용 계약서라는 주장임)를 보면, 청구인은 1996.9.3 매수인 ○○○에게 쟁점주택을 304,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하였으며, 매매대금중 계약금 30,000,000원은 계약시 지급받고, 중도금 200,000,000원은 1996.9.20, 잔금 74,000,000원은 1996.10.30 지급받기로 약정하고, 특약사항에서 쟁점주택의 중도금지급을 위해 ○○○은행에서 매수인이 대출받고 대출비용 및 대출금액에 대한 모든 책임은 매수인이 지는 것으로 하여 매매계약을 체결하였음이 확인된다. (나) 청구인은 쟁점주택의 매매대금 304,000,000원중 계약금 30,000,000원은 계약일인 1996.9.3 수령하였고, 중도금 200,000,000원은 1996.9.24 수령하여 청구인의 예금계좌에 입금하였으며, 잔금 74,000,000원중 30,000,000원은 잔금지급약정일인 1999.10.30 수령하여 쟁점주택의 전세입주자 청구외 ○○○의 전세보증금의 잔액으로 지불하였고, 나머지 잔금 44,000,000원은 매수인 청구외 ○○○의 개인사정으로 1996.11.2 수령하였으나 다음날이 일요일인 관계로 그 다음날(1996.11.4)에 29,500,000원을 청구인의 예금계좌에 입금하고, 9,000,000원은 청구인의 처 ○○○의 예금계좌에 이체하였으며, 나머지 5,500,000원은 가계생활비로 사용하였다고 주장하고 있는 바, 청구외 ○○○의 주민등록초본에 의하면 ○○○는 쟁점주택에서 1994.10.27∼1996.9.25기간중 거주한 사실이 확인되고, 청구외 ○○○는 확인서(1999.9.18)에서 1996.10.30 전세보증금 35,000,000원중 5,000,000원을 1996.9.20 이사할 집 계약금으로, 나머지 잔금 30,000,000원은 1996.10.30 받았다고 확인하고 있으며, 청구인 명의의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장(계좌번호 ○○○)에 1996.9.24 현금으로 200,000,000원, 1996.11.4 현금으로 29,500,000원이 입금되고, 청구인의 처 ○○○의 명의의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장(계좌번호 ○○○)에 1996.11.4 타점에서 9,000,000원이 이체되었으며, 1996.11.3이 일요일인 사실이 확인되어 1996.11.2 잔금을 수령하였다는 청구주장이 신빙성이 있어 보이고, 매수자인 청구외 ○○○은 거래사실확인서(1999.2.19)에서 1996.11.2 청구인에게 잔금을 지불완료하고 영수증을 받았음을 확인하고 있고, 쟁점주택의 중개인 청구외 ○○○(○○○중개인사무소)도 확인서(1999.9.18)에서 1996.11.2 본인의 입회하에 잔금 44,000,000원을 지불하였음을 확인하고 있다. (다) 쟁점주택의 매수자 ○○○이 대표이사로 있는 ○○○주식회사가 쟁점주택의 계약일(1996.9.3)직후인 1996.9.10 쟁점주택의 대지와 건물을 담보로 ○○○은행 ○○○지점에서 채권최고금액을 260,000,000원으로 하여 근저당을 설정하여 대출받은 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고(동 대출금 200,000,000원이 앞에서 본 바와 같이 청구인의 ○○○은행 ○○○지점 예금통장에 1996.9.24 입금됨), 청구인은 1996.11.14 쟁점외주택②로 전출신고 되었음이 주민등록등본에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 등기지연사유에 대하여 매수인 ○○○이 ○○○주식회사의 대표로서 쟁점주택을 사무실로 사용하려고 하였으나 주택을 사무실로 용도변경하려는 것이 불가능함에 따라 소유권이전등기가 지연되어 인감증명을 재교부하였다는 주장인 바, 서울특별시 ○○구 ○○○ 제4동장이 발행한 인감증명발급대장에 의하면, 1996.10.30 매수자를 청구외 ○○○주식회사로, 1996.1.16 매수자를 청구외 ○○○으로 하여 각각 부동산매도용 인감증명이 발급된 사실이 확인되고, 매수자 청구외 ○○○은 1997.10.24 쟁점주택의 잔금청산일로부터 등기접수일까지의 기간이 60일을 초과하였다 하여 ○○구청장이 고지한 등기지연 과태료 2,340,000원을 납부한 사실이 과태료 수납영수증에 의하여 확인되고, 쟁점주택은 ○○○주식회사가 입주하여 현재 사무실로 사용되고 있음이 확인되는 점 등으로 볼 때 청구인이 주장하는 등기지연 사유가 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(3) 위 사실을 종합해 판단하건대, 쟁점주택은 1996.11.2 잔금청산이 되었다고 보는 것이 타당하다고 판단되며, 그렇다면 청구인은 쟁점외주택①을 취득한 후 1년 이내에 쟁점주택을 양도한 것이 되므로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 대상이라 할 것이다. 따라서 처분청에서 쟁점주택의 양도시기를 소유권이전등기일로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 과세한 이 건 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.