기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999서 1022(1999.11.13) 87.11.3 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 『대지』381.4㎡, 『다가구주택』670.5㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 매매를 원인으로 청구외 ○○○로부터 취득하였고,1996.11.4 청구외 ○○○에게 양도하였으며 96.12.27 토지 취득가액 189백만원, 건물신축가액 428,122,281원, 양도가액 720백만원으로 하여 자산양도차익예정신고를 이행하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 1998.11.14 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 123,788,330원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.12 심사청구를 거쳐 1999.5.6 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 처분청에 신고한 실지거래가액에 대하여 처분청이 취득가액과 양도가액에 신빙성이 없다고 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하므로 청구인이 당초 처분청에 신고한 가액으로 하여 경정결정하여야 한다. 취득가액을 보면 쟁점부동산의 기준시가중 토지가액만 해도 278백만으로 청구인이 신고한 취득가액 189백만원 보다 높은 가액인 바, 이는 청구인이 진실한 가액으로 신고하였다는 반증이다. 또한 매매계약서가 워드프로세서로 작성되었고 거래사실확인서도 거래당사자인 ○○○의 확인서가 아니고 부동산중개업자의 확인서로 신빙성이 없다고 하나, 청구인이 쟁점부동산을 매입 당시 검인계약서 등의 제도가 시행 전이어서 전동타이프로 동 매매계약서를 작성한 것이며 사실확인서 징취시 양도자인 청구외 ○○○가 와병중이어서 말도 못하는 중병상태라 매입 당시 중개업자인 청구외 ○○○의 확인서로 대신한 것이다. 양도가액을 보면 총 양도금액 720백만원 중 1996.9.30 계약금과 중도금을 합하여 270백만원을 수령한 사실이 있으며, 전세보증금 300백만원을 공제하고 잔금150백만원은 쟁점부동산의 근저당을 해지하는데 사용하였다. 과세관청이 조사한 결과 매수자인 청구외 ○○○이 1996.9.1∼1996.10.30 사이 자신의 예금통장에서 인출한 금액 약 450백만원과 청구인이 양도가액에 대하여 설명한 가액 중 수령한 양도금액이 일치하는 것은 우연이 아니고 이 건 양도가액이 진실한 가액임을 입증하는 것이다. 또한, 청구인이 쟁점부동산의 신축비용으로 신고한 건축비에 대하여는 과세관청도 인정하고 있으므로 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 실지거래가액은 진실한 가액이므로 동 가액을 인정하여 이 건 양도소득세는 경정 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양수자인 ○○○의 자금 150백만원은 쟁점부동산이 양도되기 전인 1996.8.26 ○○○신용금고 계좌에서 출금되어 1996.9.4 1억원짜리 수표로, 1996.9.23 10백만원짜리 수표 5매로 ○○○은행 ○○○지점에서 청구인의 대출금을 상환된 사실이 있으나 매수자인 청구외 ○○○은 현금과 수표로 1996.9.25과 1996.10.30 사이에 420백만원을 지급하였으며, 임대보증금 300백만원 이외에 잔금 150백만원을 추가로 지급하였다고 확인하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액 720백만원은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해迷遠?종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

(2) 1996년 이후 양도소득세 결정시 적용되는 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서『제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)』라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에서『 4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하면서 제2호에는『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본을 보면 청구인은 쟁점부동산을 1987.11.3 매매를 원인으로 청구외 ○○○로부터 취득하였고 1996.11.4 청구외 ○○○에게 양도하였으며 1996.12.27 토지 취득가액 189백만원, 건물신축가액 428,122,281원, 양도가액 720백만원으로 하여 신고한 사실에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산 매수시 부동산매매계약서를 보면 매수인 청구인(○○○), 매도인 청구외 ○○○, 중개인은 청구외 ○○○, 총 매매대금은 189백만원, 1987.9.1 계약금 20백만원, 중도금은 없으며 1987.11.2 잔금 169백만원 지급하기로 기재되어 있으며, 쟁점부동산의 중개인인 청구외 ○○○이 1996.12.14 작성한 사실확인서를 보면 청구인이 쟁점부동산을 매수시 위 양수계약서가 사실이라고 확인하고 있고, 1999.6월 우리심판소에 위 내용을 확인하는 사실확인서를 추가로 제출하였다.

(3) 쟁점부동산 양도시 부동산매매계약서를 보면 매도인 청구인(○○○), 매수인 청구외 ○○○, 중개인은 청구외 ○○○, 총 매매대금은 720백만원, 1996.9.30 계약금 70백만원, 중도금 1996.9.30 200백만원, 1996.10.30 잔금 450백만원 지급하기로 기재되어 있고 특약사항의 주요내용은 첫째, 은행대출금의 저당권설정 해지를 위하여 중도금을 선지불, 둘째, 세입자 임대보증금(3억원)을 매수인이 승계, 셋째, 잔금 150백만원은 1996.10.30 지불하기로 기재되어 있고 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○이 1996.12.2 작성한 사실확인서를 보면 ○○○이 쟁점부동산을 매수시 위 양수계약서가 사실이라고 확인하였고, 1999.7.12 작성한 확인서를 보면 청구외 ○○○은 집장사를 하는 사람으로 쟁점부동산에 은행의 근저당이 되어 있어 이를 해지하고 더 많은 금액을 융자받을 계획으로 매매계약서 작성전에 ○○○의 자금 150백만원으로 근저당을 해지 하였으며 동 150백만원은 잔금과 상계처리 하였다고 확인하였다.

(4) 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○의 금융거래내역을 보면 ○○○은행이 쟁점부동산 양도 전에 근저당 설정한 150백만원(청구인의 대출금)을 청구외 ○○○의 계좌에서 출금된 수표(1996.8.26 ○○○신용금고 계좌에서 출금되어 1996.9.4 1억원짜리 수표, 1996.9.23 10백만원짜리 수표 5매)로 상환한 사실이 있고, 동화은행 발행 270백만원짜리 자기앞수표 1매가 1996.10.1 청구인 명의 계좌에 입금된 사실이 확인된다. 위의 사실들을 종합하여 판단하여 보면, 청구인은 양도시 매매계약서와 사실확인서를 제시하고 있으나 매매계약(1996.9.30)을 하기 전에 이미 매수자인 청구외 ○○○의 계좌에서 출금된 수표를 사용하여 쟁점부동산 근저당을 해지한 사실이 있고 매매계약 당일 270백만원짜리 수표를 지급받은 사실이 있어 정상적인 거래관행으로 볼 때 이미 해지된 근저당권에 대하여 "은행대출금의 저당권 해지를 위하여 중도금을 선지불한다"라는 특약사항이 들어갈 이유가 없는 것이며, 잔금과 상계하였다는 주장에 대하여 살펴보아도 이미 잔금이 근저당권 해지와 상계되었다고 한다면 매매계약서상에 새로이 1996.10.30 잔금을 지불한다는 조항이 들어 갈 필요가 없다고 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서는 실지 양도대금을 수수한 금융자료에 비추어 볼 때 객관적으로 신뢰성이 있다고 할 수 없으므로, 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다