양도차익의 계산

심판청구번호 국심1999서 0957(1999.11.16) 양도소득세 60,966,390원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1996.8.26 취득한 경기도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 242.79㎡, 주택 294.84㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1998.1.16 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.3.30 실지취득가액을 390,000,000원으로, 실지양도가액을 420,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 2,638,060원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.11.2 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 60,966,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.12 심사청구를 거쳐 1999.4.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 경영하는 청구외 (주)○○○의 재무상태 악화로 쟁점주택을 담보로 제공하고 쟁점주택가액의 40%에 상당하는 사채를 차용하였으나, 이를 변제하지 못하여 채권자에게 쟁점주택을 저가양도하고 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였음에도 신고한 양도가액이 매매실례가액에 비하여 낮다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 매수인인 청구외 ○○○에게 차입한 230,000,000원에 대한 증빙서류를 제시하지 아니할 뿐더러 잔금으로 수령한 140,000,000원에 대하여도 금융관계서류 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있고, 쟁점주택은 중견건설업체인 ○○○개발주식회사가 건설한 88평형의 대형빌라로서 상품가치가 있으며, 과세적부심사 심리일에도 700,000,000원의 매물이 있는 점과 인근 부동산중개업소가 쟁점주택의 양도당시 매매실례가액이 600,000,000원이라고 확인한 점으로 보아 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지의 여부에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서『양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제100조 제1항에는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에는『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택을 1996.8.26 청구외 ○○○개발주식회사로부터 분양받아 소유하다가 1998.1.16 청구외 ○○○에게 양도하고, 1998.3.30 실지취득가액을 390,000,000원으로, 실지양도가액을 420,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 등기부등본, 신고서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 먼저, 청구인이 신고한 취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 청구인이 제시한 취득계약서를 보면, 분양자는 청구외 ○○○개발주식회사로, 분양가액은 390,000,000원(계약금 78,000,000원, 중도금 3회에 걸쳐 234,000,000원, 잔금 78,000,000원)으로 나타나고 있는 바, 쟁점주택은 1996.7.9 청구외 ○○○개발주식회사 명의로 소유권보존등기되었다가 매매를 원인으로 1996.8.26 청구인 명의로 소유권이전등기되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있어 청구인이 쟁점주택의 당초 분양자임을 알 수 있고, 청구인이 1996.7.9 잔금 78,000,000원을 청구외 ○○○개발주식회사에 송금하였음이 확인되고 있으므로 청구인이 제시한 분양계약서는 신빙성이 있는 것으로 인정되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 청구인이 신고한 취득가액 390,000,000원은 거래증빙 등에 의하여 확인된다 하겠다. 다음, 청구인 신고한 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 본다. 쟁점주택 양도에 따른 매매계약서를 보면, 매매가액을 420,000,00원으로 하고, 그 대금의 지급은 청구인이 매수인에게 1996.6.15 차입한 30,000,000원과 1996.9.3 매수인이 차입하여 청구인이 사용한 ○○○은행 ○○○지점의 차입금 200,000,000원 합계 230,000,000원을 상계하기로 하고, 임대보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 것으로 하며, 나머지 140,000,000원은 1998.1.12 일시에 지급하는 것으로 되어 있다. 담보제공각서를 보면, 청구외 ○○○(매수인) 명의로 1996.9.3 ○○○은행 ○○○지점에서 200,000,000원을 차입하여 청구인이 이를 사용하고 이자는 청구인이 부담하며 1997.12.31까지 상환하는 조건으로 되어 있고, 또한 1996.6.15 차용한 30,000,000원과 합한 차입금총액 230,000,000원에 대하여 청구인 소유인 쟁점주택을 담보로 제공하며 차입금의 만기일까지 상환하지 못할 경우 담보제공된 쟁점주택을 청구외 ○○○에게 양도하는 것으로 되어 있다. 청구인과 청구외 ○○○은 1996.10.14 쟁점주택에 대하여 채권최고금액을 400,000,000원으로 하여 근저당설정계약서를 작성하고 이러한 내용을 등기하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 청구인은 1996.6.15 및 1996.9.3 청구외 ○○○로부터 각각 30,000,000원과 200,000,000원을 차용하였음이 청구인이 제시한 차용증에 의하여 확인되고, 청구외 ○○○은 1996.9.3 ○○○은행 ○○○지점에서 가계금전증서(액면금액 500,000,000원)를 담보로 제공하고 200,000,000원을 대출받았으며, 청구인은 같은날 위 대출금 중 100,000,000원을 청구인이 대표이사로 있는 청구외 (주)○○○에 대여금으로 입금하였고, 위 차입금 200,000,000원에 대한 이자는 (주)○○○의 통장에서 단기채무를 상환하는 방식으로 청구외 ○○○ 명의의 대출통장에 자동이체 입금하였음이 청구외 (주)○○○의 입금결의서 및 ○○○은행의 보통예금통장(계좌번호 ○○○), 청구외 (주)○○○의 지출결의서, ○○○은행의 보통예금통장(계좌번호 ○○○) 및 수익증권담보대출통장(계좌번호 ○○○) 등에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점주택의 임대보증금 50,000,000원에 대한 증빙자료로 1998.1.12 청구외 ○○○과 임차인 청구외 ○○○ 사이에 체결한 임대차계약서를 제시하고 있는 바, 그 내용을 보면 전세금액은 50,000,000원으로, 전세금 50,000,000원은 전 임대주로부터 전액 승계하기로 한다고 기재되어 있고, 잔금 140,000,000원에 대한 증빙자료로 제시한 영수증과 청구외 (주)○○○의 ○○○은행 저축예금통장(계좌번호 ○○○) 및 ○○○은행 예금통장(계좌번호 ○○○)을 보면, 1998.1.8과 1998.1.19 각각 40,000,000원과 100,000,000원을 영수하였다고 되어 있고, 위와 같은날 각각 현금 40,000,000원과 100,000,000원(위 ○○○은행계좌 및 ○○○은행계좌에 각각 50,000,000원씩 입금된 것임)이 입금된 것으로 나타나고 있다. 청구인은 쟁점주택을 기준시가(452,000,000원)보다도 저가인 420,000,000원에 양도한 사유에 대하여 IMF 사태후 부동산 경기가 악화된 1998.1.16 양도하였고, 400,000,000원의 근저당권이 설정되어 있어 제3자에게 양도하기 곤란한 흠결이 있었으며, 청구인이 경영하는 청구외 (주)○○○의 재무상태 가 악화되었을 뿐만 아니라 채무불이행으로 채권자에게 양도한 때문이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면, 청구외 (주)○○○의 재정상태(1996년말 부채총계 163억원, 1997년말 부채총계 188억원)가 악화되었음이 재무재표에 의하여 확인되고 있고, 이외의 주장 내용도 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 점과 양도시점이 1997년말 외환위기 직후로 부동산 양도가 극히 어려운 시기였던 점 등으로 볼 때, 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 위 사실내용과 같이 쟁점주택의 양도 시기 및 양도의 불가피성, 제3자에게 양도하기 곤란한 흠결 등으로 인하여 저가 양도할 수 밖에 없었던 점에 수긍이 가고, 매매계약서의 내용대로 매매대금을 수수한 사실이 차용증, 담보제공각서, 차입금에 대한 금융자료, 임대차계약서, 영수증 등에 의하여 확인되고 있으며, 매수인이 쟁점주택을 420,000,000원에 매수하였다고 확인하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점주택의 양도계약서는 신빙성이 있는 것으로 보여지므로 청구인이 신고한 양도가액은 거래증빙에 의하여 확인되는 경우에 해당함에도 불구하고 청구인이 신고한 양도가액이 처분청에서 탐문조사한 매매실례가액에 비하여 낮다는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.